谢家瑾总经济师讲把该做和能做的事情签订在合同上，并用内部制度保证其切实执行好，很多不该做和做不了的事情，不要都揽在自己身上。物管不能“包揽一切、包打天下”。
   
    目前，物业管理方面的矛盾、纠纷比较多，把物业管理公司推向了业主的对立面，甚至是被告席，但据了解和分析，行风测评中反映的问题有一半以上本不属物业管理，但由于责任边界不清和宣传解释乏力，使得物业管理企业代人受过现象时有发生。10月18日上午，太原金港会议厅内不仅座无虚席，连会场两侧的走廊上都站满了人，山西400余家房地产开发企业和物业管理企业，全神贯注地听取由建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾主讲的《物权法》与房地产业专题报告会，谢家瑾的精彩报告引起了与会者的强烈共鸣。
   
    今年10月1日起，备受公众关注的《物权法》开始实施。依据《物权法》修订后的《物业管理条例》，也于同日开始执行。而这必将对房地产业改革，对房地产开发企业、物业管理企业的经营和发展，产生深远重大的影响。此次专题报告会，以此为大背景，对新法进行市场化、民生化解读。
   
    物业公司半数被责是代人受过
   
    谢家瑾说，《物业管理条例》明确，物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。对物业管理的定位是很清晰的。物业管理就是一种以合同为前提的管理和服务工作。但是，近些年，物业管理承担了很多自身不该承担和无力承担的工作和责任。有的开发商为了促进房屋销售，有的物业管理企业为了得到项目管理权，把物业管理说成“包打天下”、“包治百病”，造成社会各界和业主把一些应由政府承担的社会治安职能，应由社区承担的社会保障职能，应由水、电、气以及公交等公用事业企业承担的经营管理职能、应由开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业管理的事情。一旦出了问题，板子都打在物业管理身上不说，也影响了问题的解决。
   
    业主行使所有权的内容及方式
   
    谢家瑾说，《物权法》第七十二条规定了业主对专有部分的权利与义务，并明确“业主不得以放弃权利为由不履行义务”。例如：不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用。在集中供暖的情况下， 不得以冬季不在此住宅居住为由，不交纳暖气费用等；《物业管理条例》“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”
   
    车位、车库的归属的规定
   
    “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
   
    建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
   
    针对关于车库、车位应该属于全体业主的意见，全国人大法工委 “精解”指出：属于业主共有的财产，应当是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。
   
    而车库、车位的归属，是由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定归业主专有或者专用的。
   
    谢家瑾总经济师认为《物权法》的有关内容与《物业管理例》的基本原则、指导思想相一致，它不仅继承、丰富了条例的内容，而且将条例确立的业主大会、业主公约、专项维修资金等基本制度由行政法规上升为法律，提高了上述制度的适用范围与效力等级。谢家瑾总经济师的报告，历时3个多小时，主要从《物权法》对物业管理和房地产开发的影响，以及房地产当前的形势和走势等两个方面，作了详细、深入的分析。她强调，《物权法》不是“狼”来了，而是一部涉及到界定和保护国家、集体和个人财产的基本法律，关系到每个单位和个人。同时，她也希望，政府主管部门、开发商和物业管理企业，都要认真学习和理解新法，使山西房地产业更加健康、迅速的发展壮大。