太原楼市发展很快

      太原楼市变化挺大的，太原比周边其它几个城市的房地产发展起步相对较晚，但短时期内发展速度快，我从01年进入太原，还在起步阶段，整体上市场意识不是很强，竞争不充分，价格也不太高，但品质不差，像比较早的项目，望景花园、迎泽家园、北美枫情等，品质放到现在也不差，销售周期比较长，一般是两年时间。

      进入太原后，当时我主要做商业项目，最初做的是朝阳街东方红商业广场，还有原来柳南唐槐大厦，而住宅的话，可以说，包括业内的一个评价，我做的公园九号是太原进入第二个发展阶段的开端，住宅市场的一个开端。当时压力比较大，开发商也一再的提价，开发商对捕捉市场需求信号还是相当敏锐的。在这个阶段，开发商的市场意识普遍提高了，市场也开始快速发展，当时公园九号地段相当好，当时的市场机会也相当的好，项目的推广比较成功。后来，这个项目的案例上了营销策划教材。

      之后，市场普遍火爆，国家开始了政策调控，05、06年主要是宏观调控对市场的影响，市场形成一定的观望气氛。另一方面，购房者对开发商的信誉越来越关注，对户型、配套、地段等要求越来越细，表明购房者的购买行为越来越理性。但整体上仍是南城发展很快，河西等其它区域逐渐成形，市场需求旺盛，供应远无法满足市场需求。

大鳄进入将促进开发商的品牌意识

      房企大鳄的进入，对市场的发展会直到促进作用，我认为会提高市场的理性程度。对开发商来讲，在这些成熟的大鳄带动下，对开发理念、产品品质、企业品牌会更加注重，促进其加快企业品牌的塑造，促进整个太原房地产市场的品牌化进程。

      外地开发商的进驻会不会造成对本地开发商生存空间挤压呢？我认为是不会的，表面上看，外地开发商拿了地块，本地开发商可供选择的地块就少了，好像对本地开发商造成了影响，但实际上并非如此。本地开发商的实力普遍偏小一些，称得上大腕的几乎没有，地资金实力和开发技术上都不具备。外地的开发商介入的是更高端的项目，拿的地都非常大，上千亩地块的运作，本地开发商还不具备这个实力。所以，现在来讲，大鳄的进入不会对本地开发商造成过大的挤压。

      除了万达的地在市中心外，其它的都比较偏一些，一些城建配套自己做，价格肯定低不了。太原房地产有其独特的特殊性，太原的开发商比较务实，这是当地人文所造成的。所以，影响更多的是在开发理念、推广模式上。除此之外，对太原房地产市场的影响目前还不好判断。

房价在明显的上扬

      这些大鳄的进入，而且介入的都是高端项目，在统计数据上肯定会对太原房价有一个拉升，但这些项目都有其特殊性，都是别墅或高档房项目，并不是市场主流。太原房价的上涨从去年下半年开始其实就已经很明显了，去年主城区的房价已达到4200/平方米以上了，今年以来变化又相当大，南城一直处在太原楼市领头羊的地位，价格亦如此，大势已突破5000元/平方米大关，河西市场从开始到现在一直是稳步上升，在之前相比较河东，上升比较慢，但今年以来河西市场的上涨也相当的快，甚至超过了河东主城区的上升速度。

      价格上涨其实很明显，这是一个整体现象。市场开始频频调价，开发商有意的放缓销售速度。这主要还是由于供求失衡所造成的。一方面是市场需求旺盛，另一方面跟土地供应有关，如果土地供应量达到很大，那么市场供应肯定会放量，当然，有不少项目现在处于办理手续阶段，这也影响了市场供应。

      另外，太原市场上小开发公司比较多，拿到一个项目后，没有实力再拿后续开发的地块，所以肯定会追求最大的利润。从开发公司来讲的话，现在对于市场走势，整体的这种好的方面的预期是很强的，但到底达到多少都没谱，明年市场的价格不好预测，现在价格说实话已经高了，而且还在涨，不可预测性因素太多了，银根、土地、政策等，这个真不好说，比如说限制别墅用地，导致别墅类别墅项目涨价。

代理公司应该是为买方和卖方共同创造价值

      对于代理公司来讲，优秀的代理公司应该是为买方和卖方共同创造价值。现在，市场对代理公司的技术要求也一步步提高，应做好开发商和购房者之间的桥梁作用。

      太原的开发企业实力强的不多，谈的上大腕的几乎没有。开发商普遍是两三年操作一个项目，代理公司一年可以操作二到三个项目，经验积累相当重要丰富，甚至包括一些房企的战略规划，比如老百姓需要多大面积的房，哪能个地段适合做什么项目针对哪些人群等。不少开发商对市场了解有限，这就需要代理行来服务，如果把价格拉到一个超出市场承受范围，肯定会出现问题。而代理行在这方面有优势。

      地产开发是一个相对漫长的过程，从建设开发到楼盘销售直至后来长期的管理运作，都需要具备相当的实力，因此，各开发商之间的比拼是个长期的过程。而作为代理商，比拼的不仅仅是营销能力，更难的是如何在购房者、开发商、代理公司三者之间找到利益平衡点。最理想的就是能在项目开发初期就进入，帮助开发商开发老百姓需要的、买得起的优质产品。

      评价一个优秀的代理公司，关键在于是否可以很好的平衡开发商、业主、代理商三者的利益。必须得尊重这个市场，都是有规律的，水能载舟亦能覆舟。

本地代理与外地代理的区别只在于身身的整体素质

      从现在来看，营销代理企业还在进一步的壮大，中介转行，一些销售精英自组团队，一线城市的一些代理公司进入寻找机会等等。代理销售的竞争也越来越激烈。

      从本质上来讲，本地代理公司与外地代理公司其实并没多大区别，代理公司之间，不管是那儿的，我认为区别只有一点，就是公司自身的整体素质。其它都一样。比如说，就算是当地人，也不一定就了解当地的一些人文。而一些外地人同样可以很了解的这个城市。

      竞争主要还是在公司自身的整体素质上，包括品牌优势、资金优势、规模优势、人力技术优势、团队企业文化优势等。房地产市场发展到现在，一些工具性的营销模式已经不适应不好使了。必须得把自己的内功练好，做精做强。

      市场越来越透明，以前能称之为法宝的一些东西现在已行不通了，你必须做到因时而变，因势而变，尊重这个市场，尊重业主。很多因素使这个行业变得越来越复杂，所以，拨云见日才是真功夫。有真功夫，才能赢得市场。

太原楼市面临质变

      与其它沿海及大城市相比，内陆城市太原的房地产还是刚刚开始阶段，有待太原所有的房地产的从业人员共同的努力，去营造一个健康的房地产市场，来进行提升整个太原的房地产市场的质量。

      太原楼市现今已逐渐摆脱了几年的那种浮躁，回归到了 — 种理性而清醒的运作。在这种情形下，太原楼市在变革中所沉淀的 — 些特质会让整体实力得到升华。

      就目前太原楼市而言，许多不确定因素给太原楼市造成的冲击相信没有人会不在意，但只要相信 — 点，只要将自己的内功练好，增强自己的底气，最终胜出的可能性才会不断加大。裂变肯定会出现优胜劣认的现象，而且整个楼市现有格局将被打破。

      “ 70/90 ” 条款的落实，销售的空前火爆，绿地、万达、碧桂园等房企大腕的入并，从某种意义上说，目前的太原楼市已处在质变的边缘，所导致的变化及影响对太原楼市的发展将起到十分积极的推动作用。太原楼市会在竞争中学习到更多的东西。