康敏很个性，与康敏相识，还是在他操盘观湖印象时，算来已两年有余，我一直认为，他除了满脸自信的微笑外，是一个眼中除了工作没有其他爱好的工作狂。直到这次采访，我的这种认识才有了根本性的改观。 

     在采访中气氛融洽，谈笑风生，爽朗的笑声与风趣的谈吐贯穿于整个采访过程。给我感受最深的是康敏是一个非常有个性的思想者和探索者，其在事业发展到某一个阶段都要设定一个参照物，定位自己发展的方向和超越的目标。康敏勇于探索，坚守执着、挑战自我，演绎事业的飞跃和人生的升华。

1998 年进入地产业

     大学时我的专业就是房地产经营管理， 最早接触房地产是在 1996 年，当时我参观的是漪汾苑小区 , 太原第一次出现规模化的商品房小区，包括配套、绿化、幼儿园、道路、环境等等，给我留下了深刻的印象。

     1998 年正式进入地产业， 那时候远没有现在这样专业，整个市场处于起步阶段。 当时赶上福利分房结束期，但福利分房并没有真正结束，还陆陆续续的进行了两年左右，市场化程度相当低，也没有什么行销模式。后来又出现了佳地花园、东大盛世华庭、君临天下、凯旋大地真正市场化的商品房项目，带来了市场化的操作，至少在当时是先进的，所以，市场化的营销模式应该是 2000 年才出来的。

2000 年是太原房地产市场的一个分水岭

    先进的营销模式和开发理念对市场的刺激是相当大的，对企业来讲，对政府来讲，对房地产市场来讲，都是一个促进，我个人认为 2000 年是太原房地产市场的一个分水岭，进入了市场化运作阶段。

    2000 年到 2003 年是一个阶段，这个阶段，太原的房地产市场迎来了第一个高潮，开发企业逐渐增多，一些外地的代理公司开始明显的进入，外地的开发商也开始试探着进入太原。 2004 年后，太原房地产市场进入飞速发展阶段，市场火爆，供需两旺，房价节节高升。

     05 年、 06 年，国家宏观调控政策出台，国六条、国八条等政策相继出台，并对市场产生了不小的影响，影响并不是在房价上，而是在开发的程序环节上，当然，这些政策的出台，在当时也的的确确影响了一部分消费群体，出现了观望等持币待购现象。

明年房价可能还会上涨 30% 左右

     经过 05 年、 06 年国家政策的宏观调控，市场积蓄了相当的购买力，今年以来需求完全爆发出来，特别是 4 月份后，市场需求全面爆发出来，在供给没有放量、保障住房机制还处于初建阶段的情况，房价开始快速的上升，整体性的上涨，个别地段上升得更快，达到了近 50% 的幅度。

     我的感觉就是的变化非常快，房价上涨的速度相当快，我希望房价会稳定下来，但根据现在的市场状况看，下半年房价依然会处在一个明显的上升通道中，我觉得安 07 年 08 年市场调整应该完成了，将会呈现一个量价齐升的势态，可以说比之 05 年时的市场盛况有过之而无不及，具体到明年的房价上，如果不受到大政策影响，我个人认为明年房价还会继续上涨，这个幅度应该在 30% 左右。

     值得注意的是，今年以来陆续进行公示的各个片区的规划公告，对于这些片区中城中村项目，应该会有一个解决之道，这个措施的强度有多大？什么时候出台？怎么样一个处理办法？这对市场的影响不可小觑。

楼市供需两旺

     在太原，所谓的中产阶级并没有真正形成，我们的消费结构总体是一个哑玲状的，但这并不会影响到购买力。现在，有 100000 块钱他就敢买 300000 的房，有 200000 就敢买 600000 的房。再一个，现在买房一般都是两个家庭或者说是 6 个人来支撑一套房，比如好多适婚一族买房，好多都是男女双方的父母再加上小两口的积蓄来买房。

     实际上开发商在做产品定位的时候，除了对市场的判断外，并不是凭感觉，从消费习惯来讲，不少人买房，并不是一个人的事，而是其身后整个亲友团的购买力。他的背后有一个亲友团来支撑。长辈的积蓄支撑的。所以，依目前的情形看，房价上涨到这地步，市场承接力是不成问题的，但继续涨下去就比较悬了。

     房地产市场是供给与需求两旺，下半年后，肯定会量价齐升，所以，我常跟朋友们说有钱赶紧的买房。

楼盘的品质发展缓慢

     太原房地产市场目前楼盘整体品质的发展比较缓慢，支撑房价的并不是楼盘自身的品质，而是旺盛的需求，这些年来，相比需求与供给的快速发展，再看看五年前的房子与现在的房子，基本上没什么差别，好多甚至于不如以前的房子，品质的发展比较缓慢，这是比较希望的一点。

     好在今年以来，不时有外地的房企大腕进来，这对品质方面将会有一个促进。好多人都说像绿地、万达，其实，这些项目比较特殊，不会对当地市场产生多大的冲击，主要面对的是高端群体，但这些房企大腕的进入， 会对太原楼市的整体品质和本土开发商在开发理念、选进营销模式方面带来更多的促进。从远看来，也会进一步推动房地产市场的洗牌。短期内不会对本地中小开发商的生存空间产生挤压。

机场大道以北区域值得关注

     我认为，目前，长风街一带一直比较热，还会热下去，河西也是一个看点，南移西进，叫了好多年了，南移成就了长风街，河西也该会有一个不错的发展了，而且区域内的项目也不算少。长风东街现在虽然是关注的焦点所在，但这只是因为绿地和政府枣园新区规划的出台，像绿地这么大的项目是可以带动一定的发展，但这个区域的城建配套、城市功能实在太缺了，要热起来有一定的难度。倒是龙潭湖区域，万达的表现值得注意，既是生活便利，又是政治文化中心，人文环境相当好。

     老城板块受制于土地供应，虽然价值普遍得到认同，但除非是大规模的拆迁，否则供应量不会增长多少。东山地区短时间内也成不了大的热点，这个地方，比如交通、学校、医疗等条件都极不成熟，而且开发得走两个极端，要么开发规模性的别墅一类高档项目，要么开发中小户型、中低价位项目。客观条件制约了区域的发展，房地产开发。

      我个人感觉机场大道以北区域会很快热起来，一来城南开发的热潮一再的向南蔓延，第二，机场大道本身带来的促进作用不可小觑，第三，目前已有不少开发商在区域内跑马圈地了，而且有几个项目一直在等机场大道的建成。

老城板块改造是个问题

     谈老城楼市，不得不谈到柳巷，柳巷是这个城市标志之一，目前是最主要的商圈，其它商圈还不成气候，要么外于发展阶段，要么则是处具雏形。柳巷商圈目前发展遇到了瓶颈，有点高不成低不就的感觉，没有自身的特色，高端不是高端，但又比低端还高，还不如朝阳商圈，就做批发。所以规划开发是个关键，我个人认为也希望这个区域的改造将会很快的进行。

     
     具体到老城板块热点不是很多，但老城区一直是太原楼市的两大供给区域。老城板块不会像新城那样会有大块的土地开发，至少在目前阶段不会。下一步可能会有片区的启动，呈现整体规划、局部推动的态势，但开发进度不会很快会，因为涉及到一个拆迁改选。改选的密度，回迁量相当大。

     南城体现的是一个发展方向，一个前景或者说是潜在升值的空间，但老城不同，是实实在在的价值，虽然发展潜力有限，但好多在北城的居民一般都有一个恋旧的情结，他还是在周边区域选房。城建功能、市政配套、是最大的优势，还有就是一个教育资源，好多人买房都考虑孩子上学的问题。所以，有一定的投资客户，比如说目前的巷尚，投资客户就非常多。

     老城区客观条件决定了其开发更多形式的是零星的小盘开发。但老城区有个特点是相互之间的竞争强度不是很大。因为地块有限，多是小盘，辐射范围有限。

突出产品特色才是关键

     在销售上，我们踏踏实实，不做虚的东西。不像有的楼盘，说自己销售了多少多少，但等到消费者真正买房的时候，哪个楼层都有未售的房子。

     我能做到的就是让所有买过我房子的业主不后悔，他还会主动地帮我去宣传。没有因为我们自身的原因像不按照合约，引起的退房。能够做到让绝大多数的业主满意。而不是楼书做得漂亮，交房的时候又是另外一回事。只要承诺过的，我们保证做到。

     做好一件事，胜过多说十句话。一旦你做砸了，老百姓的口碑不好，再多的广告费也挽不回来。基于这些，目前项目处在一个良好的销售状态下。

房地产开发过程中最为棘手的是价格的确定

    开发过程中，最为棘手的是价格的确定，对于企业而言，项目的销售速度快的话，势必不能导致利润最大化，也就有产品定价降低嫌疑，所以，价格与企业利润之间的平衡就很关键。

    产品的销售速度并不能仅取决于价格的制定，产品的销售状况取决于以下因素，市场供求关系；项目品质（产品设计、片区现状及区域发展前景）；营销包装水平等三个方面，比如巷尚在营销包装方面就强调其内敛、高品质，却在产品设计方面刻意突出其产品的精品性。同时自身在产品设计方面也花费较大精力，给消费者预留了一定的升值空间，且其本身就具有极高的投资价值。