一、 市场概况

1. 季节对市场的影响明显

　　一季度节日集中，市场供给受到节日影响的痕迹明显，以春节为分界呈现出由高到低再逐步上扬的形态；而客户需求方面所受季节的影响较之供给程度上较轻，在1月份下挫明显，进入到2月份以来上升明显，特别是租赁需求应该以集中爆发来形容，2月份环比增长了107%，从整体来看市场的需求呈现逐步递增的局面。

2. 房源放量略有下降

　　从数据分析来看，市场需求的情况呈现出明显上升的状态，06年一季度置换需求同比上升34.6%，环比上升10%，租赁同比上升了330%，环比上升了69.8%；而供给方面置换同比下降了3.3%，环比则下降了25%，租赁环比也下降了7.2%。以上数据可以看出太原市二手市场供需比例中，需求的大量、快速的增加没有得到房源供给相应的支持，使得供需比例出现了不协调。可见市场真正走向健康稳定，房源供给量的增加，特别是供给结构的合理化是重中之重。

3. 二手房租赁和置换的成交价格

　　（1） 置换方面：需求大于供给的市场格局已成为了不争的事实，这是造成二手房买卖价格上涨的主要因素，05年一季度的供需比例为1∶1.64，而06年同期的比例为1∶1.69，从数字上看供需的比例变化不大，可见，随着一定规模的二手商品房的逐渐放量，供需的比例应该会维持在1：2的比例以内，但短期内供给小于需求的格局不会改变。从数字上看05年1季度为2153元/平米，4季度为2851元/平米，到了今年1季度达到了2867元/平米，依据05年的数据可以得出06年1季度同比增长了33%，环比增长了1%，房价经过近几年的高速增长，进入06年价格将进入低速增长期，但房价的上涨的态势不会改变，这主要与需求的刚性和供给的相对缺乏有关。

　　 （2） 租赁方面：（参考我爱我家公司统计数字）从统计数字看出，05年1季度租赁均价为502元，4季度为673元，06年1季度为759元，从租赁市场来看，06年1季度租赁的均价同比增长了51%，环比增长了12.7%，去掉公司本身影响因素，06年租赁价格上升的幅度应该在15%以上。由于房价的持续上升，使大量的购房人群选择了通过租赁方式解决住房问题，需求的大量增加使得租赁房源的出租价格明显上升。

二、 市场容量

1. 市场总体容量及类型

　　从官方统计的数据来看，今年一季度二手房共登记成交较之05年成交量有了一定的提升，同比增长4.62%。其中二手商品房成交量占到总量的22.2%；经济适用房和已购公有住房成交占总量的77.8%。从这一比例可以看出，二手商品房市场的供应量明显小于后者，加上二手商品房的面积和价格高于经济适用房和已购公有住房的因素，所以后者占据了二手房买卖市场的主要份额。随着住房制度的深化和福利分房的源头不复存在，二手商品房的成交的比例会逐年递增，从区域来看特别是小店等未来发展的主要新兴区域，这一比例会更高。

2. 增量房与存量房的比例

　　（1） 对于中介行业来讲，增量房市场为一级市场，而存量房市场为二级市场，衡量一个市场是否合理，两类房屋所占成交量的比例和关系是一个重要的参考指标。对于发达国家和地区，除了特殊时期，两类房屋成交的比例为1∶1左右，甚至存量房的交易量要大于增量房。对于太原市这一比例为1∶3，可见太原市目前的二级市场并不发达，换句话说市场的提升空间会很大。

　　（2）与去年同期相比，存量房的成交上升了4.62%，而增量房成交量则下降了25%左右。这一点一方面反映了05年国家宏观调控的结果，另一方面也预示市场的结构正在发生好的转变。

三、 政策影响

1. 房地产政策

　　进入06年1季度房地产及税务管理部门没有制定对二级市场有直接影响新政策，只是已有政策的逐步细化和落实，从去年的调整情况来看，包括国务院新旧八条都没有从根本上解决住房结构性矛盾问题，大众关心的房价回落并没有出现，今年1季度全国70个大中城市新建房屋价格上涨了6.2%，二手房价格上涨了5.4%，较之去年同期二手房市场的上升的活跃势头有所下降，但价格在近期不可能出现明显的回落。拿太原市场来讲，今年1季度同比增长了33%，环比增长了1%，这一数字也完全印证全国的市场行情。

2. 金融政策

　　05年央行对房贷进行了调整，贷款利率提高了0.2个百分点，首付比例的下限调至30%等一系列政策，同时提高了个人房贷的门槛，这一政策主旨在于打击房产炒卖、抑制房价过快增长，实际情况是一定程度上减小了房价的上涨，但也导致了大量真实需求的无法通过金融渠道解决住房问题。反观银行方面，房贷作为一个大类金融产品，其不良贷款率只有1.5%左右，大大好于其他贷款的情况，但政策的影响使得这一业务大大的缩水了，从今年1季度情况来看，各大商业银行特别是股份制银行正在努力改变这一局面，纷纷推出新产品，贷款条件逐步放宽，相信不久二手房的按揭和贷款业务将有很大的上升空间。

四、 结束语

　　纵观整个太原市二手房市场的一季度表现我们可以发现，市场正由近两年价格的飞速增长期转向稳定有序的上扬时期，这也体现了由福利分房制度逐步向商品化过渡的一个正常的反应，目前市场的供需双方也逐步理性化起来，当然我们所期望的市场“春天”离我们还有一段距离，解决目前市场上如结构不合理、相当一部分房屋产权不明确等问题亟待政府管理部门的大力引导和协作。