2006年是“十一五”规划的开局之年，也是房地产宏观调控的第二个年头。在这一年里，太原市房地产业发展主要经济指标变化明显：房地产业投资增幅回落，商品房市场供应和销售增长幅度同步下降，市场供求基本平衡，供应和消费结构趋于合理，房价涨幅趋缓、基本保持稳定，商品房空置水平适当，住房二级市场交易量增长。从整体上看，我市房地产业保持着理性、健康的良好态势。
     一、2006年太原市房地产运行情况
     （一）房地产业投资情况
     2006年我市房地产业完成投资80.32亿元，同比增长1.1%；其中住宅完成投资52.98亿元，同比增幅26.81%。
     2006年，我市房地产业在国家新一轮宏观政策的引导下，投资规模增幅较2005年明显放缓，但投资总量占全市城镇固定资产投资额的比重仍保持逐年上升趋势，房地产业依然是城镇投资增长中最活跃的因素。

     从单月投资来看，6月和12月房地产开发投资额较大，12月达到最高21.74亿元；其中住宅开发投资与房地产开发投资额走势接近，相对较为稳定。
     （二）商品房新开工、竣工情况
     2006年全市商品房新开工面积284.28 万㎡，同比下降5.66 %；其中住宅新开工233.56万㎡，同比上升9.94%。
     2006年全市商品房竣工面积146.79万㎡，同比下降34.81%；其中住宅竣工121.36万㎡，同比下降28.1 %。
     从单月情况来看，商品房新开工面积在 7 月达到最大，    8月后开始大幅下降；商品房竣工面积在大部分月份数量不大，但 12月份竣工面积较大。
    

     （三）商品房空置面积有所下降
     2006年商品房空置面积为64万㎡，比2005年底下降1.63 万㎡，降幅为2.48 %。

     （四）新建商品房销售总体情况

     1、商品房批准预售情况
     2006年太原市新批商品房预售面积共135.32 万㎡，同比下降4.1 %，其中住宅107.71 万㎡，同比增长24.03 %，非住宅27.61 万㎡，同比下降49.12 %。

     2、商品房整体销售情况
     2006年全年太原市商品房累计销售面积161.13 万㎡，同比下降3.8 %；其中住宅122.3 万㎡，同比下降4.14 %；非住宅38.83 万㎡，同比下降2.73 %。
     全年商品房累计销售套数12672 套，同比下降10.31%；累计销售金额65.42 亿元，同比下降1.99 %。

     从数据上看，我市商品房市场需求旺盛，但剔除往年预售以及现售备案数据，2006年全市商品房市场供求比为1.14:1，经过近几年的宏观调控，企业开发行为已趋于理性，消费心理也更趋成熟，总量也基本平衡。

     3、商品住宅不同面积类型结构分析

     2006年,新建商品住房≤90㎡(含经济适用房)占住宅总面积的16%，90-100㎡的占6.74%，100-120㎡占15.24%，而120㎡以上的占62.02%，比2005年末下降了7.26个百分点，宏观政策引导下，我市住房需求面积结构正逐步趋于合理。

     4、商品房整体销售购买人群结构分析

     2006年外地人（太原市市区以外，含郊县市）在太原市区购买商品住房面积达47.2万平方米，占年度购房总量比例的38.59%，本市居民购房占61.41%。受宏观政策影响，本市购房比例较去年略有下降，但仍然是我市商品房消费的主力，为本市房地产业发展做出了巨大贡献。2006年，我市境外人士购房套数为9套，面积虽然只占商品住房销售总量的0.11%，但比2005年增加了0.06个百分点，充分表明了太原市随着“十一五”规划的实施、以及建立大太原都市经济圈，外部影响力在日益增强。
 

     5、2006年全年住房各物业类型供求分析

     从上表的物业类型供求对比表中，我们可以清楚的看到住宅仍是老百姓的主要需求。

 
     6、商品房整体销售价格情况

 
     从国家发改委和国家统计局近日联合发布的2006年12月份全国70个大中城市房价涨幅情况数据显示，我市房屋销售价同比上涨4%。
     调查显示，2006年12月份，全国70个大中城市房屋销售价同比上涨5.4%。深圳同比涨幅列全国最高，达11.2%。就我市而言，无论是整体房屋销售价，还是新建商品房销售价和二手住房销售价，其同比和环比指数都低于全国平均水平。其中，在新建商品房售价方面，本市同比上涨5个百分点，比全国平均水平低1.3个百分点，环比上涨了0.1个百分点，比全国低0.5个百分点；在二手房售价方面，本市同比上涨3%，比全国平均水平低0.4个百分点。[Page]
     此外，与周边四个省会城市相比，我市房屋销售价同比指数最低；新建商品房销售价同比和环比指数均列倒数第二，同比指数只比西安高出0.2个百分点，环比指数比呼和浩特高出0.1个百分点；二手房售价同比指数则最低，比最高的呼和浩特低2.5个百分点，环比指数则列倒数第二。

     2006年我市房价上涨仍处于一个理性、平稳的上涨态势，各月的价格走势基本与2005年及历史变化曲线基本一致，价格在一年内保持规律性波动。
 

     从不同物业类型上看，商品房、商品住宅价格均衡上涨，商业营业用房价格受近两年来市场供求关系影响呈下降趋势。
     近两年我市商品房市场价格持续出现上涨，其原因主要有：一是土地价格自然上涨和土地出让全面实行招拍挂致使土地成本增加：二是随着房改进程的加快，商品化观念已深入人心，住房二级市场逐步活跃，居民购房需求旺盛；三是太原市随着“十一五”规划的实施、及“大太原都市圈”的建设，吸引了周边地区大量外来人员投资、就业、居住等带动了巨大的住房需求；四是“南移西进”等政策的实施的建设，不同程度拉动了我市商品房价格上涨；五是近年来，商品房开发建设中重规划、重设计、重配套、重绿化等理念普及，使商品房自身综合品质大大提升。
     整体上看，2006年商品房市场价格上涨大部分是品质提升和需求拉动的自然上涨，仍在市场理性的上涨区间内。

     7、购买商品住房不同付款方式分析

     从最近我们汇总的住房调查数据上看，我市居民购房付款方式中，占比例最多的为借款40.3%；其次是公积金贷款为31.7%；一次性付款占18.4%；商业贷款占9.7%。近几年购买商品房选择一次性付款的比例有所上升，商业贷款的比例呈下降趋势，尤其是近两年商业银行提高个人贷款利率、提高首付款比例及第二房贷款等措施的影响，2006年4月中国人民银行为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格，在前一段加息后短短一年多时间里再次上调了利率；个人购房贷款比例的敏感变化，反映了市场消费心态日趋理性成熟。[Page]
     （五）住房二级市场因税收政策交易波动大，交易活跃
     2006年，全市各类二手房交易累计3620套，同比增长16.44%，交易面积达47.94万平方米，同比增长10.36%，虽然出台的税收政策带来一定的负面，但整体上看，二手房的交易正日益活跃，市场日渐繁荣，对一级市场发展的推动作用也越来越大，住房二级市场在整个房地产业中的比重和地位正在日益提高。

     2006年二手房交易量月度走势受政策影响明显，尤其在个税即将出台的8月，交易量提前释放，交易量增长表现最为突出，交易面积4.87万平方米，较7月份增长了111.74%，交易套数556套，较7月增长92.39%，达到本年最高点。虽然营业税及个税使我市受到一定的影响，但随着住房梯级消费发展的二手房交易资金管、整顿规范房地产交易秩序等一系列促进我市房地产市场发展措施的实施，我市二手房市场已呈现出可喜的发展势头。2006年太原市二手房交易面积显著增加，与上年同期相比增长了10.36%，其中二手住房交易面积比上年同期增长了24.23%；全年月成交量为302套/月，比上年增长了16.6%，其中二手住房为282套/月，比上年增长18.99%。
     2006年二手住房交易均价比上年同期增长2.09%，在交易量波动的同时，二手住房市场价格基本上稳步上涨。近两年来，我市二手房价格上涨的原因主要有：一是近年来二手房交易中的新房数量明显增多，旧的房改房比例逐渐减小，二手房供应结构已发生较大变化；二是随着城市框架的拉大及老城区的综合整治，使不少存量房从地理位置、交通环境、配套服务、市场价格等优越性逐步显现，而倍受市场青睬；三是商品房价格上涨的拉动作用明显；四是交易税费的调整增加了交易成本。
     （六）租赁市场情况
     2006年太原市租赁市场总量和消费价格不断攀升，从我爱我家统计数据显示：2006年租金价格平均上升幅度约为14-15%；全年供求比为1.18：1，小于2003年的3.5：1，供求差距明显缩小。
     从租赁区域来看，迎泽区、小店区、杏花岭区这三区占整个租赁市场的70%以上，其中，房源占近八成，客源占八成多。
     从租赁价格来看，租赁市场形成两大消费区间，一是供小于需求的600元以下区间；二是供大于求的600元以上区间。
     而且从2006年太原住房调查数据上看，我市现居住房屋租房比例占20%，意向租房比例为1.9%，为方便生活租房的占到租房比例的一半。

     综合上所分析，2006年我市房地产业在宏观政策调控下，整体上依然保持稳健的步伐，具的良好的发展前景。

     二、2006年太原市房地产市场运行特点
     （一）房地产投资规模持续增长但增幅明显放缓
     2006年太原市房地产开发投资80.32亿元，同比增长1.1%，比上年同期增幅下降了4个百分点，但投资总量占全市城镇固定资产投资额的比重仍保持逐年上升趋势，房地产业依然是城镇投资增长中最活跃的因素。
     2006年，全市商品房施工面积 1067.16万平方米，同比增长13.5%；新开工面积284.28万平方米，同比下降5.66%：竣工面积146.79万平方米，同比下降34.81%。
     （二）商品住房供需基本平衡
     2006年我市批准商品住房预售面积为107.71万平方米，而同期商品住房实际销售面积为122.3万平方米，但剔除往年预售以及现售备案数据，我市商品住房市场供需基本平衡。
     （三）住房供应结构趋于合理
     2006年1-12月份，新建商品住房面积≤90㎡（含经济适用房）的占住宅总面积的16%；90-100㎡的占6.74%；100-120㎡占15.24%；而120㎡以上的占62.02%，比2005年末下降了7.26个百分点。从上数据可以看出，我市商品住房结构正逐步改善。
     （四）商品住房高价位段比例有所回落
     2006年1-12月份，3000元/㎡以下的中低价位的住房占面积的36.61%，比1-11月份增加了0.85个百分点；4000元/㎡以上的占28.06%，比1-11月份增加了0.13个百分点，回落了0.7个百分点，商品住房高价位段比例有所回落。[Page]
     (五) 商品住房价格基本稳定
     从国家发改委和国家统计局近日联合发布的2006年12月份全国70个大中城市房价涨幅情况数据显示，我市房屋销售价同比上涨4%。商品房销售价同比和环比指数都低于全国平均水平。本市同比上涨5个百分点，比全国平均水平低1.3个百分点，环比上涨了0.1个百分点，比全国低0.5个百分点。我市房地产市场在国家宏观调控政策的影响，呈持续、平稳的发展态势。
     （六）外地购房比例略有提高
     2006年本市居民购买商品住房占总销售面积的61.41　　％。市外购房者购房面积占38.59％，与去年同期相比提高　　6.73个百分点。
     （七）二手房交易面积保持增长
     2006年太原市二手房转让面积47.94万平方米，其中住宅　　30.1万平方米，同比分别增长10.36％、24.23％。二手房转让均价2015元／㎡，同比下降28.75％，其中二手住房转让均价　1860元／㎡，同比增长2.09％。
     （八）房屋租赁呈增长势头
由于新建商品住房供求结构以及房价等原因，再加上太原为省会城市，外地来太原打工、上学、求医等都需要租房，因此，我市房屋租赁呈上升趋势；从我市一家较大的中介机构统计来看，2006年我市租金价格平均上升幅度约为14-15%，全年供求比为1.18：1。

     三、当前房地产市场值得关注的主要问题
     2006年，我市房地产业整体上保持着快速、协调、健康的发展态势，但在发展过程中仍存在以下几个方面的问题：
     （一）普通商品住房和经济适用住房供应仍显不足
2006年商品住宅（含经济适用房）市场供求比为0.88：1，其中144㎡以下的普通住宅需求占56%，且价格上涨相对较快，表明普通商品住房和经济适用住房市场供应量相对不足。据2006年太原市住房调查数据：太原市城市居民未来五年内有购房意向的，欲购普通商品住房和经济适用住房的居民占九成。同时，受市场供求关系的影响，控制普通商品住房价格过快上涨的压力较大。
     （二）商品房供应结构仍有待优化
     2006年，全市商品房建设施工面积1067.16万平方米，其中住宅所占比重为73.61%、办公楼占6.52%、商业营业用房占16.58%，经济适用房施工面积为77.94万平方米，虽然其增长幅度达44.55%，但比重仅为7.3%。经济适用房作为中低收入家庭需求的主要途径，其绝对量仍然偏低。可见，如何进一步加强市场保障性住房建设，优先满足中低收入居民的住房要求，同时，适度控制商业类用房建设，积极盘活资源，对其大量的空置面积制定必要的消化措施，应引起各级相关部门的重视。
     （三）供给结构不合理是普通住房价格增长的主因
     基于我国目前所处的经济发展阶段和土地资源的约束，房地产业发展重点应该放在满足广大居民住房需求上。首先要提供大量的普通住宅；其次在各种住房需求中满足无房可住、最急需人住房住房需求，这部份人普遍支付能力弱，要求低，需求的是小户型、价格低的普通住宅和经济适用房。同时，还有一部分低收入群体，无能力买房，需要政府提供廉租房。据我市住房调查数据显示，有70.2%的家庭年收入在20000元以下，合理的房地产供给结构应该普通、中低档住宅占相当大的比例。虽然今年房地产调控政策努力改善房地产供给结构，但缺乏具体措施，供给结构仍然存在较大问题。
     （四）中小户型普通住宅供给偏少
     在我国一些经济发达的城市，土地资源有限，各种房屋需求比例较旺盛，建设中低档住宅的土地收益及比较利益较低，使住宅投资增速低于整体水平，而普通住房和经济适用房的投资更是处于下降状态，供需矛盾更加突出。2006年我市登记成交商品住房中套均面积达到118平方米，其中144平方米以上的套型住房占总面积的43.71%，90平方米以下的套型住房占总面积的16%。中低价位、中小户型的普通住房和经济适用房供应仍然不足。
     （五）非本地需求仍然比较旺盛
     2006年我市包括外省市、本省其他地区、以及境外在内的非太原购房需求已占太原市购房需求的47.2%。本省其他地区在太原市购房金额占商品住房销售额的31.36%，外省市居民在太原市购房金额占商品住房销售额的8.99%，两项合计达40.35%。虽然其中有自住性需求，更多的则是投机性、投资性需求、其结果是抬高了房价，使本地普通居民难以买得起住房，逐渐被边缘化。
     （六）房地产市场信息公开工作仍需加强
     当前引导企业合理投资、消费者理性购房的作用尚未充分发挥，2006年我市房地产市场存在着企业投资不尽合理，消费者置业不理性，甚至出现不切实际的过度消费、超前消费等现象，急需加强引导。
     （七）房屋二级市场还没有真正启动起来
     太原市的房屋二级市场，近两年虽然交易量有了大幅增加，但相对于增量房而言，存量房交易量、交易额要小得多。2006年我市二手房交易套数为3620套，交易面积47.94万平方米，同比分别增长16.44%、10.36%；增量房与存量房交易面积比为2.43：1；同时，受税费调整等政策影响，作为房地产供应链的中间环节受阻，楼市交易的加速器作用不明显。
     （八）市场违法、违规行为在少数项目中还存在
     一是房地产开发、交易中违反城市规划、无证开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等违法违规行为仍时有发生。二是商品房预售中不规范行为比较突出。有的躲避检查，偷偷摸摸搞销售；有的巧借楼盘展示，搞变相销售；有的暗度陈仓，少批多售，一个项目中只办少数楼盘的合法手续，而实际上瞒天过海，销售手续不合法的楼盘。比如，山西易居房地产开发有限公司的“龙湖易居”项目就存在发布虚假广告、违规销售、销售款项未专款专用等违规销售行为。
     四、下一步房地产市场拟采取的措施
     在贯彻目前国家政策精神的前提下，要遵循市场规律、结合太原实际，不断完善房地产市场体系；要坚持住宅市场化方向，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，认识工作中的不足，调整供应结构，满足社会不同收入家庭的住房需要；坚持科学发展观，引导我市群众形成健康、正确、科学合理的住房消费理念；坚持加强宏观调控与市场结合，努力实现“三个基本”和“两个协调”。
     （一）优化市场供应结构，完善住房保障体系
     一是增加普通商品房和经济适用房市场供应。狠抓今后几年的普通商品住房和经济适用住房建设，重点发展普通商品住房和经济适用房合理确定普通商品住房和经济适用房在年度开发用地供应计划中的比例，增加普通商品房和经济适用房市场供应，中小套型、中低价位的普通商品房和经济适用房占有比例应不少于当年开工建设商品房比例的７０％。继续控制高档商品房和政府机关办公楼等非住宅开发。2005－2007年开工建设普通商品住房200万平方米：建设经济适用住房100万平方米；二是加快工矿企业和旧城内棚户区改造步伐。本着加快改善旧城内危旧房中居民的居住环境和居住质量，完善住房保障的目的，针对旧城改造中剩余的亏损项目、建绿建景、社会公益项目居多的现状，出台相应的优惠政策，加快旧城改造的进程。存量土地中涉及拆迁的旧城改造项目，可给予经济适用住房优先安置被拆迁居民的优惠政策，促进旧城改造与经济适用住房建设的有机结合和共同协调发展。三是有效推进廉租住房制度。对“双困”家庭（享受城市低保待遇，人均居住面积小于4平方米）扩大廉租住房制度的覆盖面。２００５年完成城镇最低收入家庭住房困难情况的调查工作，落实345万元的廉租住房专项资金和200户最低收入家庭的廉租住房保障任务。
     （二）加快房地产信息化建设，尽快完善预警预报系统
     我们要充分考虑目前我市房地产管理的实际和将来市场发展及管理的要求，做到统一规划，分步实施。近期，我们的主要目标是：一是改进房地产市场交易登记管理系统，实现房地产业务管理网络化，产权交易、产权登记、档案受理、房地产测绘等业务全面联网，达到快捷方便的房地产网络资源共享；二是完善商品房预售合同联机备案系统，实现商品房预售许可证的网上审批、商品房网上销售、即时网上备案；三是建立预警预报体系，全面采集覆盖城乡相关区域、覆盖存量与增量、买卖与租赁、住宅与非住宅的完整市场信息，并在此基础上对房地产市场进行分析、评估以及预警预报。
     （三）活跃住房二级市场，发展住房租赁市场
     一是发展二手房市场。鼓励居民换购住房，采取简化程序和手续措施，鼓励二手房交易，推进房屋存量、增量的互动发展;二是大力发展房屋租赁市场。由于只买房不租房传统消费观念的存在，我市的住房租赁价格受房价上涨影响不大，虽然城市区域间存在一些差距，但近年来租赁市场价格变化不大。
     （四）正确引导舆论的宣传和报导
     国家宏观调控政策实施以来，房地产市场进入“敏感期”，舆论比较偏重于对降低房价的宣传，导致普通消费者普遍认为房价要下降，使购房者采取持币观望态度，失去了投资积极性。我们要发挥舆论的正面引导作用，增强开发企业的投资信心，引导消费者正常、理性消费，杜绝互相攀比的盲从住房消费，维护房地产市场的稳定。
     （五）继续开展整顿规范房地产交易秩序
     按照建设部等三部门《房地产交易秩序专项整治工作方案》借鉴合肥等地的成功经验，我局会同工商局、物价局拟定了《太原市配合整治违法建设工作整顿规范房地产交易秩序实施方案》，目前，该项工作已经进入自查自纠阶段，意在通过此次专项整治，要使房地产交易环节得到有效改善，维护房地产市场秩序，保护消费者的合法权益，促进我市房地产业持续、健康发展。
     （六）继续做好城房指数编制工作
     目前，我市“城房指数”编制工作已基本完成。为了更准确地判断房地产市场走向，我们要进一步编制“城房指数”的分类子市场，使其能全面反映房地产市场发展状况、对政府管理和宏观决策发挥重要作用。

     五、2007年房地产市场走势预测
     2007年是“十一五”发展的关健年，在国家全面扩大内需，加强宏观调控，保持经济稳定、快速增长以及太原市全面加快“南移西进”、建设大太原经济圈的大环境下，我市房地产业面临着良好的发展机遇，同时又面临着复杂的市场形势，宏观调控作用将进一步显现，房地产市场将保持持续、健康发展态势。
     （一）宏观调控政策仍将继续
     2007年房地产业宏观调控仍会继续，且向纵深、具体、针对性方向发展，更加注重实效性，尤其是进一步健全有关房地产金融和税收制度，以及调整供应结构、稳定价格、规范房地产市场秩序。
     （二）房地产投资保持适度增长
     从2006年房地产投资的情况来看，投资保持了较快的增长，但增速比去年有所下降，虽然国家调控新政全面实施，但由于我市房地产市场总体比较健康，市政府及有关部门结合实际，坚持突出重点，区别对待的做好贯彻落实工作，调控措施对投资信心不会带来大的影响，预计全年房地产投资增幅仍保持在15%左右。
     （三）普通住房供不应求的矛盾将得到缓解
     调控政策中对增加中低价位、普通住房提出了明确的数量要求和时间要求，由于我们仍然实行预售房制度，可以预计，2007年按规定将陆续有大量的中低价位、普通住房进入市场销售，住宅供给结构将得到改善。
     （四）投资性及投机性购房需求将得到进一步抑制
     房地产税收政策的落实、信贷政策的调整、外资进入房地产市场的规定等政策，利用经济手段加大了对投机性及投资性购房需求的调控力度，增加了炒房者的资金成本和交易成本，将一定程度的抑制投机性及投资性购房需求。
     （五）中低档住宅供给增加将起到稳定房价的作用
     增加中低价位、中小套型普通商品住房的量化措施，将提高普通商品住房在房屋供给总量的比重；普通商品住房土地的供应要求在限套性、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，一定程度降低了普通商品住房土地成本，为实现中低价位创造了条件；要求各级城市及时公布住房建设规划和房地产的供求信息，使消费者有一个合理预期。这些措施，都将有利于稳定普通商品房价格。
     （六）我市房地产价格将稳定增长
     2005、2006年连续两年国家对房地产市场进行宏观调控，先后出台了一系列的宏观调控政策，其根本目的是稳定房地产市场价格，使房地产市场价格的涨幅同当地的物价上涨指数和居民可支配收入增长分幅度相匹配。目前，以我市的房地产市场情况来看，房价的上涨幅度高于其他的增加幅度，预计2007年我市的房地产市场房价中的住房价格仍处于稳定增长的势头。
     （七）二手房中介市场趋于规范，二手房市场作为楼市助推器作用趋于显化
     2006年11月政府出台了《关于进一步规范整顿房地产秩序的通知》等一系列措施，按照建设部要求制定《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》，全面推行二手房交易资金托管制度。预计明年我市二手房市场将更加规范、二手房交易量也将稳步上升。随着税收调控力度加强，一定量的投机性和投资性住宅将由售转租，房产租赁市场将进一步活跃。
     （八）规模性开发成为城市发展的方向
     “共筑和谐社会”已成为广泛共识，建设规划合理、功能配套、环境优美的居住社区是今后房地产发展的方向，规模开发的优势将进一步显现。