随着房地产开发建设的日益火热，全国范围内的房地产市场供需结构性失衡日显突出，一个根本性问题就在于房地产开发前期对市场调研的极端漠视。开发商往往把大量的时间用在土地的获得和在获得土地后如何在自己的一亩三分地上尽量多盖房子多出面积多获取利益上，而最终忽视了买方市场的真正需求，造成了供需关系的严重错位。
     太原市目前大量的写字楼及商铺滞销及有价无市就是一个很好的例证，这也从一个侧面反映了开发商只知片面逐利而忘记了对市场需求的最基本了解，当然更谈不上房地产开发前期对市场调研的重视。现代营销观念认为，实现企业各种目标的关键是正确认识目标市场的需要和欲望，并且比竞争对手更有效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。而市场调研是企业了解目标市场需求和竞争对手行动的真正有效手段。因此，随着房地产开发市场的日趋成熟、竞争日趋激烈，房地产营销观念开始逐步的深入人心，市场调研在房地产开发过程中尤其在房地产前期市场定位中已越来越得到广泛的重视。太原我爱我家房地产经纪有限公司在服务于省内房地产开发建设的多年实践中，对此有着非常深刻和科学理性的认识。
     据国外资料显示，1993年美国电话电报公司(AT&T)用于市场调研的费用高达3.5亿美元，比贝尔公司实验室用于基础研究的全年经费还要高出一大截。据欧洲市场调研学会估计，在1990—1997年间，欧洲各公司在全世界范围内用于委托他人进行市场调研的费用足足增加了一倍，达到年均70亿英镑。在我国，越来越多的企业开始接受营销观念。尽管只有极少数企业能真正称得上达到“营销成熟阶段”，但残酷的市场像无形的巨手把企业纷纷赶入“营销初级实战班”，迫使他们学习营销理论，接受现代营销观念，从而重视市场调研。
     据报道，我国一家知名策划公司在本世纪初对境内企业作了一次认知调研，发现近90%的企业认为“市场调研很重要”，60%的企业认为“自己的企业非常重视市场调研”，15%的企业认为“自己的企业能够实施有效的市场调研”，但只有2%的企业能准确解释一种常用的调研技术。这表明，国内企业虽然已经重视市场调研了，但对如何实施有效的市场调研办法并不多，而作为内陆省份的山西省，虽然有些企业自认为能实施有效的市场调研，但在投资巨大、风险难料的房地产界，山西的房地产开发商们对市场调研的认知度还停留在“社会主义初级阶段”，从项目的立项到规划没有几家事先做过认真的、专业的、科学的市场调研。对请一些专业市调公司帮助做市调更是想都没想过。因为他们对     市场调研的认知还比较浅。
     为了同读者更好地分享房地产市场调研方面的具体实践，我们不妨共同就以下案例加以探讨。去年某代理商接了一个已建成多一半的楼盘代理项目，接盘之前代理商对这个半成品项目本身及项目所处地段周边情况进行了广泛深入的市场调研，并同委托方即开发商进行了多次深层次交流，发现该项目无论从地理位置（尤其是它得天独厚地紧邻公园水景景观）、周边配套发达的公共交通，林立的名校、建筑物本身、气势恢弘的建筑外观，3.9米的室内建筑层高、还是开发商实力等各方面都堪称一流，但只有一点令开发商始料不及，在建筑物一层一层升高的同时，作为高档写字楼的该项目销售业绩却非常不尽如人意。原来开发商在最初决策该项目时，正是某市写字楼市场轰轰烈烈的起步阶段，加之地理位置的相对优势以及开发写字楼预期的高投资回报率，还没来得及进行全面系统的市调开发商就雄心勃勃地匆匆决定建写字楼，结果大家可想而知。
     某代理商在接手该楼盘时并不急于对该楼盘的销售现状及未来下定论，而是有针对性地设计了一整套科学严谨的市调方案，其中包括有关该楼盘所在区域的人口基本构成、该区域在城市发展过程中的历史地位及该区域的现状和未来五年规划方案；相对地理环境及交通状况；相关产业分布；城市基础设施配套状况；教育、医疗、文化娱乐相关配套；周边竞争楼盘详细情况等，在市调人员的使用上也打破常规特意挑选了一批在校大学生进行培训后，尽量令其以中立者身份参与市调。通过一段时间的市调，代理商在得到上述相关大量信息后并没有在开发商面前逐一列举信息本身，而是遵循市调中对信息加工整理的客观规律，即把信息从采集的市调资料海洋中寻找收集出来并加工整理，用科学的数据分析软件系统客观地反映出来，这样一来信息反映的规律性远远大于信息本身的价值。通过市调最终发现，该区域名校林立，周边存量房出租率及租金水平很高，而新增商品房的相对开发量却很少。当代理商把真实反映上述市场情况的市调报告递到开发商手里时，潜在的巨大住宅市场需求令开发商砰然心动，没有对开发商做过多的劝说工作，代理商同开发商便达成了共识，改写字楼出售为住宅销售。没有高质量的市调，这样的转变其困难可想而知。具体的技术处理这里就不一一赘述了，通过三个月的销售，该楼盘已清盘。消费者、开发商及代理商均皆大欢喜。[Page]
     当然，有针对性的明确调研目的，不能单纯地交给调研人员来完成，而让委托人提供调研目的更是不对的。调研目的的明确，需要调研人员和委托人的深入沟通和分析。这是市场调研最重要的事，市场调研不是为调研而调研，功夫花在刀口上才能奏效。在这过程中，调研人员要了解足够多的背景知识，然后了解决策者将根据哪些信息进行决策，调研需要明确收集哪些信息。为此，调研人员要做以下工作：1、与决策者沟通；2、访问行业专家；3、收集并分析信息资料；4、客观反映市场规律。
     调研人员与决策者沟通，首先要让决策者知道市场调研的能力和局限性。市场调研能提供营销决策所需要的信息并可利用一些实践中行之有效的信息。
     系统分析软件对市调的原始信息加以整理，最终反映市场及事物存在的客观规律。但它不能提供解决问题的方案。正如上述的案例那样，代理商在把市调报告交到开发商手里后，并不需要对开发商过多的劝说，他自然会作出正确的判断。虽然，在市调报告里总要给委托人提出很多建议，但建议不是方案，方案需要通过决策者自己的判断才能形成。其次，要明确了解决策者希望从调研中获得什么？所以调研人员一定要与主要决策者直接沟通。 在沟通前要准备问题构架单，以保证不会遗漏重要的内容。但是，决策者对自身项目存在问题的模糊认识总是普遍存在的，而调研又如何容忍得了这种”模糊“，何况调研时间总是那么的紧张，调研者不得不想出各种办法来提高效率。为此，很多时候，调研者会对项目应涉及的因素一一进行问题稽查，针对具体问题进行追溯，掌握所有可能导致问题存在的行为和因素，找准方向，以保证调研确实有效。否则忙晕了也白搭。
     调研人员的行业知识，对调研项目本身有利有弊，利在它有助于调研人员把握问题，弊在它可能使调研人员有先入为主的偏见。我们坚持认为，行业专家自己实施市场调研是不合适的，他们应该帮助调研人员了解行业概况，让调研人员以中立者的身份进行调研。调研人员需要了解行业知识，因此要与行业专家沟通，但要与多个行业专家沟通，尤其要听到不同的见解和意见。专家可以来自企业内部，也可以来自企业外部。
     总之，市场调研是一个系统工程，他在项目开发中的地位已越来越为项目决策者所重视，可以断言随着市场竞争的日益激烈，市场调研必将发挥更加重要的和无可替代的作用。