(上接第一期《“十五”时期房地产开发的基本特点》)

　　（二）房地产开发投资快速增长，一级市场供应加大
　　1.开发投资快速增长。“十五”期间的前四年，全省房地产开发投资累计完成354.1亿元，是“九五”时期的2.6倍，年均增幅35.1%，比“九五”期间高14.9个百分点，比全社会投资增长速度快13.9个百分点。占全社会投资总额的比重，由“九五”时期的5.5%上升到8.6%。2001-2004年，开发投资逐年的增幅分别是18.2%、44.6%、41%和52.5%，2005年预计完成投资175亿元，比上年增长20.7%，一年的投资是“九五”时期五年累计投资的1.3倍，占全社会投资的比重达9.9左右。“十五”前四年商品房建设投资完成259.7亿元，是“九五”时期增长的2.4倍，年均增幅36%，每年的增幅分别是：19.1%、36.9%、42.4%和72%，占房地产开发投资总额的比重，由“九五”时期的79.9%下降到“十五”时期的73.3%。2005年商品房建设预计完成投资130亿元，比上年增长18%，房地产开发投资已成为拉动投资增长的重要力量。
　　2.一级市场供应增加，新开工规模扩大。
　　在房地产开发投资快速增长的同时，商品房施工、竣工规模也快速扩张。“十五”时期的前四年，房地产开发竣工房屋面积达到1870万平方米，以年均17.7%的速度递增。预计2005年房地产业竣工房屋面积达650万平方米，比上年增长了15%。2001-2004年累计新开工面积2441.3万平方米，是“九五”时期的1.9倍；平均每年增长40.5%；比“九五”时期增长7.7个百分点。从按用途分组来看：商品住宅新开面积1901.8万平方米，平均每年增长32.7%，是“九五”时期的1.5倍；办公楼新开工面积97.6万平方米,平均每年增长97.4%,是“九五”时期的6.7倍；商业营业用房385.3万平方米，平均每年增长97.4%，是“九五”时期的6.5倍。全省城镇居民的居住水平和居住质量得到很大的改观，人均居住面积，由“九五”时期18平方米，增长到“十五”时期的23.8平方米左右。
　　3.房地产开发结构发生新的变化，商品住宅建设的主体地位继续得到加强。
　    “九五”时期以来，在国家“把住宅建设培育成新的经济增长点”的政策引导下，房地产开发企业抓住机遇，调整结构，商品住宅建设的主体地位得到加强。
　　从房地产开发用途看，商品住宅所占比重最高。2001-2004年，商品住宅累积完成投资197.9亿元；商品营业用房投资为72.1亿元；办公楼投资为22.8亿元。占房地产开发投资的比重分别为55.9%、20.4%和6.4%。同期竣工商品住宅面积为1499万平方米、竣工商业营业用房面积为238.5万平方米、竣工办公楼面积为94.5万平方米。占全部竣工房屋面积的比重分别为80.1%、12.7%和5.1%。商品住宅的主体地位十分明显。
　　（三）房地产消费市场的旺盛
　　1. 房地产市场需求增加，销售看好。
　　2001-2004年，商品房销售面积1376万平方米、销售额218.3亿元，分别以年均25%和41.4%的较快速度增长。销售面积每年增幅分别是23.0%、27.2%、20.3%和34.2%。销售额逐年的增幅分别为48.6%、35.5%、35%和48.1%。2005年商品房预计销售面积580万平方米，销售额110亿元，比上年增长20%和30%。分别为2000年的3倍和5.2倍。2001-2004年住宅销售面积累计1185.6万平方米，销售额160.4亿元，占同期商品房销售面积的86.2%、销售额的73.5%。2005年住宅销售面积预计500万平方米，销售额80亿元，占同期商品房销售面积的83%、销售额的73%。住宅占有了商品房销售市场的主要份额。
　　2. 个人成为房地产市场的消费主体。
　　随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度逐步退出了历史舞台，个人购房比重相应上升，个人逐步成为房地产市场的消费主体。目前，个人购买房屋的主要类型还是以住宅为主。2001-2004年个人购买住宅面积累积1060万平方米，实现销售额累计144.1亿元，个人购买占商品住房销售面积和销售额的比重分别为89.4%和89.8%。个人购买住宅面积的比重比“九五”期间上升22.8个百分点。
　　3. 商品房价近几年上升较快。
　　从各类房屋价格的变化情况来看，2001-2004年，商品房销售价格分别为：1349、1435、1611和1777元/平方米，环比增幅分别为：20.7％、6.4％、12.3％和10.3％。其中：住宅销售价格分别为：1249、1253、1263和1534元/平方米，环比增幅分别为：26.8％、0.3％、0.8％和21.5％。商业营业用房售价格分别为：2419、2698、3135和3403元/平方米，环比增幅分别为：－13.7％、11.5％、16.2％和8.5％。
　　二、“十五”时期房地产开发存在的主要问题
 　　“十五”时期的房地产开发业虽然得到长足的发展，对拉动我省社会和经济发展起到一定作用，但房地产业发展过程中存在的结构不合理、房价增长过快过高、空置面积增加等突出问题没有根本解决，应该引起足够的重视，否则必将影响房地产业的良性循环和国民经济的稳步增长。“十一五”期间有以下几个问题，应引起重视。
　　1. 空置面积总量增加
　　2001年全省空置面积107.5万平方米，其中空置一年以上仅34.8万平方米；2002年空置149.9万平方米，空置一年以上34.7万平方米；2003年空置187.9万平方米，空置一年以上55.8万平方米；2004年空置190.2万平方米，空置一年以上71.5万平方米；空置面积过多，一方面会造成社会资源的浪费，另一方面也会占压资金，影响房地产开发企业的效益。
　　2. 房地产开发投资占全社会投资比重偏低
　　“十五”时期，全省房地产开发虽然保持较高增速，但占全社会投资总额的比重不高。2001年至2004年的比重分别为6.6％、8.0％、8.5％和9.8％，分别比全国平均水平低10.4、9.9、9.8和8.9个百分点，预计2005年的比重为9.9％左右，比全国低10个百分点左右，在全省经济发展中，没有起到应有的作用。
　　3. 商品住宅销售价格仍然偏高，增幅过快
　　由“商品房价近几年上升较快”数据看到2001-2004年间，商品房销售价格一直呈增长态势。
　    商品住房价格偏高，既有客观因素：建筑材料价格上涨，住宅品质的提升，土地价格的上涨等。也有主观原因：投资和投机性购房的影响，开发商利用市场信息的不对称有意炒作，形成了对购房者心理预期的影响。
　　4. 商品房开发结构性矛盾突出
　   目前房地产市场处于高速发展阶段，但市场供给的结构性失衡问题比较突出。主要表现在：一是非住宅商品房开发过快。据普查资料显示，2004年，办公楼开发投资11.1亿元，比上年增长106.8％，商业营业用房开发投资35.3亿元，比上年增长67.0％，非住宅投资占房地产开发投资的比重为58.4％，比2000年低10.6个百分点。二是经济适用房建设缓慢。2001－2004年间，房地产开发公司开发的经济适用房投资分别为14.3、17.7、16.1和17.2亿元，环比增幅分别为－16.1％、23.7％、－9.2％和7.3％，远低于同期房地产开发投资的增幅，经济适用房竣工面积没有明显增加。三是大户型住房供应过多，而小户型住房不足。四是高价位房偏多，中低价位房少，中低收入家庭能够承受得起的房少。
　　商品房供应结构不合理，不仅浪费了有限的土地资源，而且抬高了商品住房的价格，扭曲了住房的消费结构。
　　5. 缺乏大型的、实力强的企业
　　我省的房地产开发企业虽然不少，但有真正实力的并不多，2005年底全省的1243家开发企业中三级以下的企业占绝大多数。拥有一级资质的企业仅2个，与2000年持平，二级资质的企业占5％，三级资质的企业占19.5％，四级和暂定资质的企业占75.4％。从2004年的房地产业普查资料看：房地产开发企业1053家，平均每个企业总资产3848万元，与2000年持平，房地产开发完成投资144.99亿元，平均每个企业完成1377万元，远低于全国平均水平。[Page]
　　三、“十一五”时期房地产投资的预测和建议
　　房地产业在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。房地产业对经济社会协调发展具有强烈的“波及效应”，是国民经济稳定发展的重要基础。房地产业与国民经济其他有关部门有着密切的联系。据世界银行研究报告，发展中国家房地产投资对相差产业乘数效应为2倍以上。与此密切联系的建筑业所消耗的原材料占建筑成本的70％以上，商品房的生产和消费与建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个行业紧密相关，直接影响到家用电器、家具、装修和装饰等20多个大类、约2000种产品的生产，同时还与金融、旅游、服务业等第三产业有密切的关联度。带动了与其相关产业的就业人口的增加。据2004年房地产普查资料显示：2004年房地产业从业人员就达5.5万人。房地产业的投资都是通过建筑业企业实现的，建筑业属于劳动密集型企业，2004年建筑业从业人员为61.9万人。可以确定，建筑业所吸纳的劳动力，其中一大部分是由房地产开发投资引起的。
　　“十一五”时期我省的房地产业的发展会受到省委省政府的高度重视，也会受到社会各界及广大人民群众的关注和关心，今后的几年是我省的房地产业将处于重要的转变和发展时期。一是配合国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也正在由速度规模型向总量效益型转变。房地产业的增长点已不只是数量的增加，还必须配合以高附加值，即高质量的产品。二是住房消费已经成为扩大消费的重点，房地产业对经济的贡献已从投资推动转变为投资与消费双推动。三是在社会主义市场经济体制逐步确立和完善的过程中，房地产业也将从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节转变，房地产市场已具雏形，且不断得到规范和优化。全省房地产开发业稳步健康发展，保持了投资、开竣工面积、商品房销售适当的增长势头，有效地促进了经济增长，成为支撑经济增长的重要因素，也使居民的居住水平明显提高。2004年我省城镇人均居住面积为23.5平方米，比2000年增加了5.9平方米。城镇住宅成套率超过了80％。众多功能齐备、配套完善、环境幽雅的住宅小区的建成，使居民居住环境得到了有效改善。在2001-2004年间，我省国内生产总值年平均增长12％。房地产开发投资同期年平均增长35.1％。房地产开发对国民经济的拉动作用逐步增强，据测算，2004年房地产开发投资对GDP增长的贡献率为8.5％，比2000年提高5.3个百分点，已成为影响我省经济增长的重要力量。
　　（一）“十一五”时期房地产投资的预测
　   “十一五”时期将是我国房地产业蓬勃发展的时期。2005年我省城镇居民为1330万人，人均住房建筑面积23.8平方米，预计到2010年，我省的城镇人口将达到1590万人，按平均每人28平方米建筑面积推算，在“十一五”期间要增加住房建筑面积至少10000万平方米；按2005年城镇商品住宅平均每平方米造价1200元计算，“十五”计划时期的5年中，仅城镇商品住宅的建设投资就将达到1200亿元。如果按商品住宅占商品房面积的85%推算，5年中城镇需要竣工商品房11765万平方米；按2005年商品房平均每平方米造价1500元计算，5年中商品房建设投资总额将达到1764亿元。房地产开发投资占全社会固定资产投资总额大约为13%，表明房地产业在经济和社会发展中将占据显著的地位。
　　（二）“十一五”时期房地产业发展的建议
　　1. 要牢固树立和落实科学发展观，坚持以人为本。把改善住房供应结构，切实解决广大中低收入家庭的住房问题作为政府、社会及企业发展的立足点，要把广大群众作为主要消费群体，多建造面向中低收入家庭的中小户型、中低价位的普通住房。加大经济适用住房建设力度。继续在资金供给、税收、土地批租等方面支持经济适用住房的建设，努力降低其建设成本和售价，使更多的居民能够买得起经济适用住房。
　　2. 完善住房二级市场，培育住房租赁市场。要建立和完善住房二级市场，降低二手房入市门槛，简化入市手续，规范交易行为。政府有关部门应该制定合理的住房租赁价格和税收标准，启动和规范房屋租赁市场，促进住房租赁在住房消费中发挥应有的作用。
　　3. 推广和规范物业管理。要采取优胜劣汰的办法改变目前物业管理方面服务质量差、收费不合理、管理不规范等状况；要在改变物业管理收费与居民收入不协调的问题上多下功夫；完善售后服务，推广物业管理。
　　4. 加强法制建设。除了要完善目前已有的政策法规外，还要加快诸如《住宅法》或《住宅条例》等有关法规的研究和制定工作。要尽快建立规范房地产业发展，保护开发商、消费者和各类房地产权利人合法权益的法律法规体系。
　　5. 提高房屋建设的科技水平，努力节约资源和加强环境保护。政府有关部门或行业协会应承担房屋新产品、新技术、新工艺、新材料的开发和推广工作。在房地产开发和建设中，把节约资源和保护环境放到突出的位置，严格执行各项节能标准，依靠技术进步，建造节能省地住宅和公共建筑。
　　6. 理清商品住宅价格构成，控制价格的不合理上涨。逐步缩小百姓购房愿望和购房实力的差距。造成商品房价格居高不下的原因是多方面的，除市场供求关系作用、各种费用太多等因素外，主要原因还在于价格构成本身不合理。住宅价格大大超过居民的支付能力；住宅分配体制改革不到位难以激发居民的积极性；应取消各种乱收费现象，加强透明度。
　　7. 提高商品住宅的开发质量、居住的舒适度和土地的综合利用程度。建设部门要重视规划、管理，提前做到合理布局，精心设计。在建造新的住宅小区中，做好土地的利用、套房的设计、物业管理等方面工作，确实改善人们的居住条件。坚持“以人为本”，崇尚住宅综合质量，提高住宅的智能化水平和绿化覆盖率，形成较为和谐的人文环境，使建造出来商品住宅基本做到适销对路，提高销售率，降低空置率，实现房地产业发展的良性循环。
　　8. 要增强企业市场竞争能力，规范企业经营行为。引导企业改变观念，增强企业市场竞争能力，加快企业合并整合，把我省房地产企业做大、做强。目前我省房地产开发企业的开发经营水平在全国处于下游水平，投资水平、开发总量明显偏小，房地产开发投资规模经营不足，企业缺乏高素质管理人才，经营者素质也普遍不高，与资金密集、管理密集的产业特点不相适应。要逐渐扩大房地产企业的经营规模，提高市场占有率。各房地产开发企业要依法经营，服务民众，要以诚取信，以质取胜，维护好房地产市场秩序。