表达是权利，关注即力量，每个人都有住房的权利，每个公民都有权享有国民经济发展带来的成果。住房已经不再是单个家庭或个人可独自承受的经济问题，它已经涉及到社会方方面面的问题，需要社会各界一起来共同面对这个问题，解决这问题。
     沟通房地产企业对宏观调控政策的认识和见解
     交流房地产开发企业对房地产新政应对举措的经验
     聆听政府主管部门对开发商如何适应房地产新政的希望和建议
     主办:山西省房地产业    协会协办:《山西房地产》杂志

     研究探讨经济适用房的可执行性对策

     贾保民   山西房地产业协会副会长

     今天上午论坛有两个议题：一个是普通商品房建设模式，另一个是改进和规范经济适用房制度，普通商品房的供应对象是城镇中等收入家庭，经济适用房供应的对象是城镇低收入家庭。中等收入家庭和低收入家庭的比例占城镇全部家庭的80%以上，如何使这些家庭实现安居，进而实现和谐，这是一件大事。                  
     1998年国务院23号文件提出建立和完善以经济适用房为主的城市住房要供应体系，对不同的家庭实行不同的政策。最低收入家庭供应廉租房，中低收入家庭供应经济适用房，高收入家庭购买或租用商品房。2003年国务院18号文件首次提出了普通商品房的概念，但没有给出具体的解释，2005年“国八条”出台以后，国务院办公厅转发了中央七部委文件，对普通商品房给出了具体解释：建筑容积率1.0以上，户型面积120平米以下，销售价格低于同级别土地房屋平均售价的1.2倍以下。随后有的省市出台了限价普通商品房的规定，2006年4月，省建设厅发布了《关于建设限价普通商品房的指导意见》，文件中把预售价格、套型面积、户型比例、供应对象作为土地出让和建设招标的前置条件。2006年5月，国务院办公厅转发的中央九部委文件，做出了硬性规定：90平米以下的中小户型、中低价位的普通商品房，包括经济适用房，在年度建设开发总量中必须占到70%以上。应该说，普通商品房和限价普通商品房概念的提出及相关政策的出台，初衷是好的。一是为了节约土地资源。国情决定，我国的人均可用土地资源十分有限，中央的一位同志说过，在住房问题上，我们永远不要做美国梦，也做不起美国梦。二是为了平抑过高的房价。现阶段，我国经济水平还不是很高，中低收入家庭占比很大，房价飙升、教育收费高、看病贵已经成为民怨甚多的三大焦点问题。但是，对普通商品房和限价普通商品房，人们也不断听到一些质疑的声音：
     1、限价普通商品房的属性是什么，是公共产品还是商品？如果说是公共产品，只要生活工作在这个城市里的人，不管有没有户口，谁都有权购买，那么，限价普通商品房为何还要设置户口壁垒？如果是商品，为何还要价格设限，限价是否符合经济运行的规则？
     2、限价普通商品房在实际操作中难度很大。目前，在城市家庭的就业和收入等信息还未建立的情况下，如何划分高收入、较高收入和中低收入家庭，并可以有效运用到实际的销售环节中去，防止限价普通商品房成为一些人的投资工具，牟取不当所得。
     3、目前的一些限价普通商品房的价格还是偏高，限价之后的房价收入比仍然在1：8到1：10之间，这远远高于联合国1：3到1：5的房价收入比指导线，与人们的实际购买能力还相当的距离。2006年，北京限价房是每平方米6350，北京市统计局发布的数字，职工个人年均收入3.2万元，但分配是很不均衡的，全市61%的人达不到这个水平。如果一个三口之家的收入在6万元左右，他们买一套限价商品房的时间也得8-10年。[Page]
     4、普通房户型面积设限后，房屋总价下降了，如何实现单价理性回归，人们对政府平抑房价有很高的期待，认为，政府垄断着土地一级市场，手里有财政、税收、货币、利率等许多可以使用的调控工具，在调控房价上大有作为。
     经济适用房是保障性住房，而非完全市场化的产品，它是在政府主导下提供给城镇低收入家庭这一特定的消费群体，又带有半福利性的住宅产品。经济适用房是政策房，经济适用房的建设是政府工程，这一点在国务院1998年的23号文件已经作了明确说明。这些年来，经济适用房建设和管理中存在的突出问题是：1.经济适用房被淡化，成为市场的一种点缀，所占的比重连年下降，最低的年份占到房地产开发总投资的2%-3%，经济适用房建设动力不足，房源严重短缺；2.经济适用房被异化，有的以经济适用房立项，但是在开发建设过程中摇身一变，变身为商品房；有的经济适用房户型过大，既不经济，也不适用。经济适用房的销售中有严重的错位，需要经济适用房的人买不到这样的房子，得不到信息，不需要的人却把它作为炒作的对象。另外经济适用房的后续管理严重缺位，经济适用房上市交易后的增值收入大量流失，更为严重的是，有的地方对还要不要搞经济适用房制度发生了动摇，所以有的省市就开始了新的探索：山东日照不再建经济适用房，改由政府向低收入家庭发放住房补贴；南京市实行有经济适用房的产权人和政府建立共有产权，就是政府把对经济适用房优惠、补贴折算成货币计入经济适用房的产权，那么经济适用房一旦上市交易，政府不但可以收回原始投资，而且可以按照比例获得增值收益，这样就大大减轻了政府的资产负担。有的地方建立了经济适用房由政府回购的内循环流转模式。温家宝总理在十届全国人大五次会议的《政府工作报告》中讲到要重点发展面向广大群众的中小户型、中低价位的普通商品住房。讲到要改进和规范经济适用房制度，就是要说经济适用房作为保障性住房，基本政策不能改变，但是要总结这些年的经验、教训，加以改进。
     综上所述，无论是普通商品房建设模式，还是改进和规范经济适用房制度，都还有许多可以研究和探讨的问题，安居是保持基本生活品质的重要元素，普通商品房和经济适用房涉及到城镇80%人口的切身利益，所以我们今天研讨会研讨的是一个大问题，希望大家各抒己见，大胆建言献策。研讨无禁区，研讨会就是希望能够听到各种不同的声音，这样我们才能通过分析、比较、鉴别，使我们的认识逐步符合客观实际。（节选，未经作者审阅）

     浅谈对经济适用房的认识
     康建斌   太原房地局副局长
     一、对整个经济适用房制度的产生、发展及目前现状的一些认识。
     1995年，原建设部部长侯捷就提出，“在全面建设小康社会中，小康不小康，关键看住房”。同年以安居工程为标志的一批项目正式实施、启动，在山西选择了太原、大同、侯马、介休等，政府组织实施推进是经济适用房制度运作的前提。
     房地产业作为一个资金密集度高的重要产业，在整个社会经济中受社会经济影响非常大，96、97年的安居工程是一个试点，是在一个点上的演变、一个起始。东南亚金融危机爆发后，国家进行了多项重大改革，包括住房制度的改革，内容之一是经济适用房制度。具体为：高收入者购买商品住房；中低收入者购买经济适用住房；最低收入家庭承租政府提供的廉租房。
     房地产业的另一个特点是产业关联度高、产业链长，因此，房地产业的推进对经济的发展贡献非常大。而经济适用住房的微利体现在政府规定经济适用房的成本只含7项因素：征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营利性配套公建费）、管理费、贷款、建安工程费。经济适用房概念的界定表明，政府在解决老百姓的住房问题中不是完全按照市场行为来推进的，而是中央政府采取了有效措施：土地划拨、相关规定的减免、销售对象的限定以及房价具体的核算标准等。[Page]
     随着时间的推移，经济适用房从1999年热火朝天地建设到后期销售逐渐陷入窘境，直至缩小对划拨土地的供应，乃至其他的一些客观限制性原因，即经济适用房制度完善过程中遇到的难以克服、难以避免的体制性、制度性障碍。对于经济适用房来说有三个问题：住房面积失控；销售价格失控；销售对象失控。
     体制性和制度性不可回避的问题：
     1.中央权力和地方权力一致性的问题，涉及民生的问题：住房、医疗、教育等等，这些都是需要地方政府买单的。特别是单就住房而言，土地的划拨、相关规定的减免、甚至包括房地产业的税收，这个作为中央政权和地方权力的划分。要解决住房的问题，地方政府无疑是站在全局的高度、战略的高度、解决老百姓民生的高度以及构建和谐社会的高度强调的一个观点，然而在具体执行的时候，前些年流行着一个做法、一个理念，那就是经营城市，而经营城市实际上就是经营城市的土地，在很多城市，土地已经作为一个城市的二级财政，它的地位很突出，在98年确立的住房制度供应的框架中，经济适用房三个层面的供应对象实际上基于比较理想化的设计：最低收入者小于5%，政府提供廉租房；10%-15%的高收入者购买商品房；居于多数的中低收入者购买经济适用房。按照模式，每个城市每年要拿出大量的城市土地来供应划拨新增土地，在资金上也有很大的缺口，即使是可以争取到经济适用房建设贷款，这也是一个大问题。
     2.销售对象的确定
     什么是中低收入者呢？在国家范围内还没有建立起完备的、准确的、科学的个人信用体系以及收入信息的前提下，实际操作是第一个问题；第二个问题，既然是微利商品房，那么它的内在驱动力确定了当这个商品面临比较困难的市场的时候，能出售就出售，特别是在2000年、2001年，可以更接近于它的本原。在很多城市，不只是太原、北京，经济适用房小区里可能有非常豪华的轿车，这就是一个销售对象的模糊。
     3.价格
     对于经济适用房的销售价格，因项目、工程的不同，价格也不相同。政府实行限价的精力、行政管理的成本、范围能不能达到这个状态。基于以上这些原因，经济适用房制度确实需要更加规范和改进，运用更为市场化的方式，尽量地规避体制性和制度性的东西。土地供应上还要走一些市场化的方式，但是在确定项目后，需要把相关的技术指标在规划中予以明确，这样才会较好地回避以上问题，从而解决问题。
     二、太原市经济适用房的现状：
     1996-1997年太原市一共组织了8个小区的建设：兴华苑、西华苑、东华苑、汇丰苑、衡山、长风、安广和滨河，这是政府组织的真正的经济适用住房。1998年又批准了12片建设用地用于经济适用住房，只有北张小区、开元小区、东华苑2期工程项目用于经济适用住房。2005年太原市政府以政府令的形式颁布了太原市经济适用住房建设的管理办法，同时也决定建设几个十几万平方米以上成规模的配套全的经济适用住房小区。目前，房地局会同规划、土地等部门先后在市区选择了万柏林区西华苑3、4期、尖草坪区金桥街、晋源区西峪街、晋源区新城笼上大街、小店区富士康生活区共6个经济适用住房的项目，占地1800亩，到目前为止，一共完成了西华苑3、4期这两个农地转用的勘测、设计、立项审批等程序工作。西华苑的招标农用地转让也会尽快完成，现在已经确定了开发企业资格审查。（节选，未经作者审阅）

     对经济适用房的几点看法
     裴兰荣   太原市国土主任资源局土地储备中心副
     一、经济适用房存在结构性矛盾，供需严重不足。[Page]
     建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部和中国人民银行联合下发《经济适用房管理办法》，已经于2004年5月13日起正式实施。建设部明文要求各地住宅建70%-80%应建经济适用房，但在实际建设中，经济适用房只占住宅建设中很小一部分，远远满足不了广大中低收入人群的要求。
     在大多数内地城市的财政收入中，土地出让金占有重要的比例，有些地方甚至占到三分之一。城市建设需要大量的土地，而土地的用地指标每年是有限的，2007年太原用地指标一万多亩，真正用到住宅用地上的实际数量也是很有限的，用到经济适用房的土地比例也是有限的，实际用地需求和实际可用供应土地是一个矛盾。结合2006年的土地情况，有三大改革点：一、改变土地出让收支管理方式，把土地出让全部受益列入全年计划当中，地方政府留70%，这客观上消除地方政府依赖土地财政的心理。二：确定工业用地后，必须走招拍挂的方式，并确立最低价限度，防止地方政府在招商引资的过程中，以零地价或很低的价格提供土地，并在住宅建设用地上进行拟补，切实提高土地的利用效益。三、建立全国范围内的土地督察制度，进一步严格土地管理制度。
     因此，对于经济适用房来说，最有效的办法就是政府在年用地审批上加大经济适用房土地供应力度，加快经济适用房市场投放速度。同时严格限制经济适用房的转让，如确实需要转让，购房者只允许优先卖给符合经济适用房购房标准的无房户、中低收入者。
     二、买售不公开、不公平、不公正
     开发商与经济适用房有直接的利害关系，把经济适用房的建设权、分配权、审核权交给开发商，又缺少政府的有效指导与监督，要保证经济适用房的公平、公开、公正是不可能的。
     要改变现状，当务之急是让经济适用房的销售信息和购买信息透明。开发商应按时在网上、窗口、新闻媒体上公示，公示内容包括占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、机动车停车数、住宅面积、套数、商业面积、配套面积、公摊面积、开工日期、竣工日期、公开销售时间、销售套数等等，开发商应全过程接受社会监督。经济适用房是政府主导的项目，其运作的每一个环节政府有关部门都应该把好关，完全指望开发商自我约束或单靠社会监督是不够的，政府起码应该对开发商进行指导和跟踪监督，防止开发商黑箱操作、无序销售。让真正的无房户、中低收入者享受到国家政策给予的福利。
     三、购房资格审查不严
     建设经济适用房的初衷是为了解决中低收入者的住房问题，然而，从立项开发、建设、销售到消费各个环节，经济适用房并不能满足真正的中低收入者。由于当前我国的个人信用体系不完善从而导致了经济适用房政策在现实中困难很大。甚至有些人拥有数套经济适用房。
     因此，建议政府应成立专门的经济适用房管理办公室，凡符合条件者均可以去那里登记，并在网上、窗口、报纸等新闻媒体上公示，接受社会的监督。让经济适用房的分配权归位，由政府来主导经济适用房的分配权。
     关于个人购房资质审核问题。政府要把现在由开发商审核购买资质权力收回到政府手中，加强审核管理：一是由单位做担保，银行出具工资收入凭证或与地税部门合作，结合个人所得税明细制度，进行收入审核；二是由户口所在地派出所出具证明，现居住地居委会审核；三是符合条件的报送经济适用房管理办公室在现行的网上、窗口、报纸等新闻媒体公示，加强社会监督；四是加强举报管理，积极鼓励举报那些采用虚假手段骗购经济适用房的情况，一经查实应进行严肃处理，并在媒体进行曝光。同时要求骗购者限期退让所购经济适用房。[Page]
     四、户型不经济、布局不合理
     已知的经济适用房建筑面积都比较大，在一些小区建筑面积有的高达230平米，这严重偏离了建设经济适用房的初衷。经济适用房项目原则上以60-90平方米的中小户型为主，规划部门要严格按照《经济适用住宅设计标准》进行审批。倘若设计到位，即使面积不大，经济适用房也可以做到“经济”而“适用”并且舒服，适应中低收入家庭购房需求，促进了居民住房消费，缓解了城市旧城改造和房屋拆迁的矛盾。在此情况下，继续支持和完善经济适用住房、普通商品房的建设，将有助于国家宏观调控目标的实现。
     五、经济适用房位置布局不均衡。
     所谓经济适用房就是要体现出它的既“经济”又“适用”，而现实中的经济适用房位置一般都比较远、比较偏，周边环境、配套也不好。建设经济适用房的初衷是为了解决中低收入者的住房问题，但也要照顾到居住者的出行问题，经济适用房建设的偏远，使中低收入者出行很困难。
     因此建议建设经济适用房还要考虑到平衡的问题，尽量做到居民能就近购买，满足不同城区、不同需求的能买套自己称心的房子。
     因此建议政府部门应加大对经济适用房的管理力度，成立专门的经济适用房管理办公室，对经济适用房进行指导、检查、监督、验收等管理行为，以确保经济适用房与城市的整体规划和整体形象相适应，同时也确保经济适用房的质量和品质，真正体现出经济适用房的“经济”、“适用”、“安全可靠”，避免出现短期行为下的劣质工程。（节选，未经作者审阅）

     房地产开发如何应对国家调控新政

     容和平  山西大学商务学院、经济与工商管理学院副院长

     据专家预测，2007年我国GDP年增长率在9%-11%之间，宏观经济高位运行的隐忧是经济过热，因此目前的房地产宏观调控还会持续一段时间。同时由于以下两个因素的存在，更减少了未来房地产宏观调控弱化的可能性：一是我国外汇储备将持续增加，人民币持续增值的预期会一直存在。二是由于我国国内投资渠道狭窄，资金流动性过剩现象在将来一段时间内会持续存在房地产交易市场上，通过提高按揭贷款的利率和按揭成数，严格外资在房地产市场上的准入条件，区别性对二手房交易骗收营业税，打击房地产市场上的投机需求；通过对房地产市场交易秩序的专项检查，打击房地产开发商囤积房屋、哄抬房价等不正常的销售行为，增加房地产交易市场的透明度和规范度。
     “国八条”等中央实施的各项调控措施，将引起房地产市场供给和需求的深刻变化。预计未来几年的房地产价格涨幅将趋缓，土地、信贷的收缩直接带来房地产行业资金门槛的加高，房地产行业利润率水平呈下降趋势，行业资源将向优势开发商集中，宏观调控带来的销售速度放缓以及信贷的收缩，将使房地产开发企业的资金压力空前加大，那么，作为房地产开发企业，尤其是实力薄弱的中小型房地产企业，如何应对这纷繁复杂的局面，趋利避害，站稳脚跟，求得企业的平稳、健康发展，这就需要从战略的角度思考。
     下面有几点建议供大家参考：
     一、通过细分市场，定位项目开发策略
房地产作为一种商品，和其他商品一样，都要面临市场的选择，也就是消费者的选择，再加上目前抢滩房地产市场的企业越来越多，谁都想在激烈的竞争中分得一杯羹，于是，对于中小型房地产企业而言，注重对市场和消费者需求的研究，通过对市场进行细分，选择出产品将来可能面向的消费对象，从而确保自己所开发的房产能够在市场中立于不败之地。[Page]
     首先，在项目定位上，确定适合本企业开发的房地产项目。在当前形势下，开发企业可从根据自身实力从以下三类项目中选其一作为切入点。
     经济适用房是政府为确保工薪阶层能够购买商品房而采取的重要措施。作为一项安居工程，政府不仅要严格审定经济适用房的各项成本，还将开发企业的利润限制在3%。然而经济适用房容量大，开发风险小，资金回收期短，对于市场风险承受力较弱的中小房地产企业而言，也不失为一种较好的选择。市场的细分给中小房地产企业开辟了新的生存空间。
     其次，在区域定位上，中小型企业进入二、三级城市。在现阶段，在中国经济最为发达的珠三角、长三角及环渤海湾三大区域，云集了许多大型房地产企业，且市场竞争相当激烈。随着实力的不断增加，这些大型企业以及实力型港资企业，已经携资向中国内地中部及西部省会一级城市挺进。郑州、武汉、长沙、西安、成都、重庆等城市首当其冲，进入的房企有万科、顺驰、绿地、阳光100、中海、金帝及李嘉诚的和黄等一批实力型企业。
     在这种环境下，中小型房地产企业可以选择转战周边的二、三级中小城市，这样做的好处有五个：第一，避开与大型房地产企业同城竞争，寻求新的适合自己的发展空间，通过空间的转换来取得竞争优势。第二，在这些经济欠发达的地区，由于其地价、房价总体较低，存在相当的上升空间，中小型房地产企业可以获得较高的投资回报率。第三，与那些经济欠发达的地区相比，经济较发达的地区的开发企业在企业文化、技术水平及资金实力上都具有明显的优势。第四，可充分利用当地的优惠政策，解决资金短缺的问题。第五，通过在当地寻求合作伙伴，搞好和当地政府及相关企业的关系，取得政策的支持。在对市场进行充分细分的基础上，选择适合自己资金实力和技术专长的市场进入。比如一些中小城市里的旧危房改造、烂尾楼处置及废弃地改造等项目，只要选择得当，仍然可以得到良好的发展机会。
     二、通过联合开发，壮大自身实力
     对于实施差别化战略的中小型房地产企业而言，它们运作的小规模项目，依靠的是自身一定的资本积累和相应的实力，满足一定区域内目标顾客的需求，但相对的面还是过窄，另一种发展思路就是通过联合开发，“放大”自己的实力，增强自己的开发能力，从而迅速成长起来。这种联合开发可以筹集到充裕的资金，解决中小房地产企业的融资问题，还可以发挥协同作用，达到共赢的效果，可通过下面两条途径予以实施。
     首先，谋求同其他中小企业的联合，建立资源共享联盟。
     宏观调控给房地产企业投融资渠道和开发模式都带来了深刻的变化，尤其对中小型房地产企业而言，面临着融资难、寻求开发土地难的困难。面对这种困难，中小型企业应在资源的整合上寻找实质性的突破，这就要求企业与企业之间，通过整合土地、资金、技术、人才、管理经验等资源，实现资源共享，优势互补，增强自身综合竞争实力，促进企业迅速做大做强。在这方面，天津市房地产商会的成立及株洲地产的六企结盟最具典型。株洲六企结盟借鉴了中国最早进行战略联盟的中城联盟的运作方式，实行信息共享，以联盟形式进行土地征购统一开发，并在项目开发、建筑材料采购等方面进行合作，以发挥规模效益，构建成本领先优势，提升行业标准，倡导高起点、大手笔、优质开发。
     其次，谋求与实力雄厚的大型企业合作，获得竞争优势。
     中小型房企与大型房企的竞争也遵循同样的一个原理。现在有些地方，比如上海，一些手中有地、但资金实力不强的中小房地产企业为求贷无门而着急；另一方面，一些资金雄厚的大型房企苦于手中无地，在此背景下，房地产企业之间的合作、收购、兼并风潮涌起。另外，中小型企业在与大型企业的合作中，可以学到先进企业的开发理念、管理方法、技术水平，从而加速企业成长。[Page]
（节选，未经作者审阅）

     经济适用房制度规范的探讨
     王胜  山西省建筑职业技术学院建筑经济管理系讲师

     经济适用房是我国在房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建设标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。对经济适用房项目，政府免收土地出让金，其他应征收的各项费用减免50%，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。
     目前经济适用房的状况
     1、经济适用房的投资量逐年减少
以太原为例，2006年前9个月，太原市房地产投资达44.95亿元，其中住宅投资28.75亿元，比上年同期增长42.3%。虽然住宅投资继续增长，但经济适用房投资却不断减少。1-9月太原市的经济适用房投资为1.62亿元，比上年同期下降25.3%，经济适用房占住宅的比重跌到了5.6%。
     2、经济适用房的供给结构不合理
     1998年来，太原市通过土地划拨、以政府建设的方式，开发了兴华北小区、汇丰苑、东华苑、滨河小区、文华苑几个经济适用房小区之后，本市就没有建新的、具有一定规模的面向社会销售的经济适用房小区，经济适用房更多是集资建房的形式进行投资。普通市民在2004年后就基本买不到经济适用房。
     3、经济适用房的分配问题
     （1）经济适用房到底经济了谁
     区位较好的经济适用房小区中，宝马、奔驰车随处可见，二十万以上的私车是主流，住宅面积100平米以上是普遍现象，经济适用房已经成为某些人的投资产品。
     （2）购买难度大
     排队买号是经济适用房出售的主要方法。在排队大军中，哪些是应该站在这个队伍中的，哪些是不应该站在这个队伍中的，相关部门应该划清界限。排号者也许最终只能得到一些位置或户型不佳的房子，但有些人不用排队，却可能会买到非常好的经济适用房。
     经济适用房政策的取向
     由于存在上述的问题，目前经济适用房政策的存续，有两种观点，一种认为应当取消这种福利房制度，建立真正的房地产市场经济体系，由市场来决定住宅的供给；另一种观点，也是政府政策的导向，加强经济适用房的监管，重视经济适用房的建设，通过经济适用房政策来解决许多城镇居民的居住难题，改善居住条件。
     个人观点认为：
     目前由于我国土地政策的特殊性，土地市场还是以国家配给为主要的供给方式，政策性强于市场性，所以房地产市场还不可能完全由市场规律起主导作用，经济适用房还有存在的必须性。既然经济适用房有存在的必要，是解决中低收入者居住问题的关键。进一步加强与规范经济适用房建设、分配、交易等各个环节是目前房地产业的重中之重。 1、建设环节
     （1）政府持续稳定的提供经济适用房划拨土地。
     政府利益和人民利益相比，人民利益是第一位的。增加经济适用房用地也许会减少地方财政收入，但会增加居民的幸福指数。稳定的土地供应是经济适用房建设的前提和保证。同时应当避免中低收入者居住太过集中，引发社会问题，也就是说经济适用房小区规模不易太大。土地的供应也不易过多集中在城郊，这样会加大购房者的居住成本，使经济适用房难以销售。[Page]
     （2）严格控制开发成本和户均面积
     经济适用房的相关信息、开发成本应当公开，严格按照《管理办法》控制成本，避免出现经济适用房不经济的现象。对于开发商来说，经济适用房的销售不存在问题，所以合理的利润还是能够得到。经济适用房的户均面积应以中小型为主。
      2、分配环节
     （1）审核
     严格执行审核制度，加快建立住房档案和个人信用制度，只有符合要求的中低收入无房户、住房困难户才有资格购买。例如已婚者、未婚大龄者、户人均居住面积小于20平米者等。在住房档案和个人信用制度还未建立的条件下，个人认为审核难的问题还是在于透明度不够高，应当采用网上公示的办法，公示内容应当包括每个申请者的姓名、工作单位、职务、目前居住状况及配偶的相关情况，只有在公示期间无异议的情况下，才能成为经济适用房的预购人。
     （2）价格
     在确定经济适用房政府指导价的基础上，再确定购买人群的住房面积标准，比如按级别和职称来划分标准。标准以内的按照经济适用房价格购买，超过标准的按市场价购买。
     （3）购买
     借鉴杭州市做法，购房采取轮候制并实行等额摇号，按预登记人员《准购证》的顺序号为序，依据提供的房源数确定中选人员范围，然后实行等额摇号（有多少套房子定多少人），并摇号确定选房顺序号，最后在网上进行公示。若参加摇号后放弃购买的，《准购证》作废；今后仍需购买的，《准购证》重新编号，其号码轮至末尾。
     3、上市交易环节
     （1）经济适用房转让
     目前对经济适用房的转让的限制没有明确的规定，多数地区规定5年内不准转让，转让时要交纳一定比例的补地价款，此种方式存在国有资产流失的问题。个人认为，凡是符合上市条件的经济适用房，卖房者必须按转让时的市价足额补交土地出让金及所享受的税费减免，也就是说经济适用房的出售者只能获得转让时购买同样买经济适用房的价格，以还经济适用房安居的本质，并且减轻政府负担。
     （2）经济适用房的出租
     《管理办法》中明确规定，个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。个人认为如有用经济适用房出租经营的，政府可以采用原价回购再分配的办法。回购也适用于经济适用房的所有者拥有其他类住宅的情况。
     结束语
     加大经济适用房建设是解决目前房地产价格偏高，普通居民居住条件难以改善的主要手段，这不仅是经济问题，更是社会问题、政治问题，我个人认为经济适用房政策应该以计划经济为主，或者说可以在一定期间内经济适用房的建设、分配采用完全计划经济的模式，这不是倒退，而是适应社会的需要。（节选，未经作者审阅）

     把握立足点 加强调控政策的落实
     李春光  山西阳光实业集团有限公司董事长

     在今年的“两会”上，百姓的住房问题成为了“两会”代表议论的焦点，特别是总理的政府工作报告中，谈房地产建设的篇幅比往年要多得多，其新的提法与内容也很多，明确提出了“要从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特色的住房建设和消费模式。重点发展面向广大群众的普通商品房，建立健全廉租住房制度，改进和规范经济适用房制度”的发展要求和目标。
     一、立足思想源头 [Page]
     思想是行动的先导。对贯彻落实国家对房地产市场的宏观调控政策和总理政府工作报告中对房地产建设的要求，我们应认真学习，深刻领会精神实质，站在历史的高度、全局的高度来统一思想认识。近几年房地产发展很快，取得的成绩很大，但出现的问题也不少，国家宏观调控政策的执行力和解决中低收入百姓住房问题摆在了我们面前。政府工作报告提出的目标，顺应国情民意，这也是房地产业健康发展，继续带动国民经济发展的时机。我们应抓住机遇，为国家的繁荣发展做贡献，为提高人民的居住环境水平做贡献，确立“百年建筑造福后人”的新理念。从我们目前住宅区的建筑模式看，住房面积越来越大，住宅层次越来越高，住宅建设的规模要求越来越受到各级的重视。但从建设普通商品房来看，其建筑标准、建筑要求、建筑质量，容易产生各级政府和地产商不太重视、投入不够等相关问题。因此，必须消除这一思想苗头，不论是政府，还是地产商一定要确立“百年建筑”的思想，紧紧抓住建筑质量，抓住节能省地环保型建筑这一关键环节，对子孙后代负责，走可持续发展的战略。只有思想认识提高了，做好商品房建筑模式和改进规范经济适用制度才能有保证。
     二、立足低收入家庭住房
     房地产市场发展到今天，虽然取得了很大的成绩，促进了城市建设的发展，成为了国民经济的支柱产业，但发展过程中一些突出的问题已经成为继续健康发展的障碍。比如住房价格居高不下、住房结构不太合理、中低档住宅产品少、建筑标准不统一、只注重短期效益缺乏可持续发展的战略等，严重地损害了消费者的利益。这种发展模式：一是与建设“和谐社会”的要求不相适应；二是与广大中低收入家庭的消费要求不相适应；三是与房地产健康发展的形势不相适应。分析以上问题的主要原因是，个别地产商受追求高利润的心理作怪，愿意生产高档产品，满足了部分富人购房的需求；还有一部分人受利益趋动大肆炒作房地产盈利的心理作怪。这些原因导致了商品房建筑模式发展的不完整以上所述，政府和房地产公司要做好普通商品房的建筑需把握以下重点：
     一是在现阶段，住房作为民生必需品，政府有责任把住房产品的性质完全界定自住或个人消费上，尤其是严格禁止外国投资者进入炒作国内房地产。应以市场化的方式，如税收、利率、货币补贴等建立起覆盖全民的住房保障体系，如果能够这样做，国内房地产市场将出现根本性转变，也将持续稳定的发展。
     二是严格控制房地产企业的发展规模，向实力化、集约化、品牌化发展。在房地产行业，地产企业可以说是星罗密布，大部分企业能够按政策规定、市场运作程序、消费者的要求去生产和经营住房产品，但也不排除一些实力小、靠关系、靠投机的企业，这些企业甚至在社会上造成了不良影响。因此作为地产企业一定要自律、自强，政府应严格审批地产企业，将实力不强、信誉不好、违规经营的企业清除出地产行业。通过有效整顿，使地产业做到品牌化，为做好普通商品房的建筑提供有效保证。
     三是严格土地规划、环境保护、节能降耗、建筑材料使用标准。针对人多资源短缺的现实情况，解决多数居民的住房要求，探讨普通商品房的建筑模式。在加强城中村改造、发展亏损企业的工业用地上下功夫；在建筑材料上要多采用环保型、节能型、美观型的材料，在户型格局上要把握在三室两室唱主角，大客小卧新观念上；在区位的选择上，注重商业环境，文化氛围，交通条件。
     三、立足低收入和困难家庭住房，提高规范落实经济适用房制度的执行力。
     首先，应制定政府主导经济适用房直接上市销售，严格规定居住者只有居住权而无出售权和出租权，从而截断通过购买经济适用房牟利行为，同时还应该把经济适用房纳入社会保障体系。[Page]
     其次，要严格实施对供应对象的申请审查制度，保证经济适用房供应对象是中低收入居民家庭；严格执行建设标准和购买标准，应以80平米以下的中小户型为主；要实事求是地核定经济适用住房的销售价格，确保政府优惠政策真正落实到中低收入家庭之中。同时加强管理，大力推行公示制度，接受社会监督；严格上市交易和集资建房的规范管理，把审核核定表作为办理买卖交易和产权登记的证明；要成立专门机构全权负责经济适用房住宅的土地供应、规划、设计、建造、出售和租赁管理，资金列入国家预算，以确保经济用房制度的落实。
     第三，利用市场机制建造经济适用房。政府可以实行注册会员制，将房地产商纳入发展经济适用住房系统，与其结成长期的合作伙伴关系。而作为地产商，要主动接受经济适用房的建设任务，在享受政府优惠政策的同时，要谋取正当利益，多对困难群众提供住房支持。积极建设，把好质量关，既要出精品，又要经济适用。坚决执行政府对经济适用房的政策规定，依法行事，做遵守政策的模范，不负党和政府及人民群众对房地产商的厚望。（节选，未经作者审阅）

     上涨 控制 适应
     田念清  山西省物价局服务价格管理处处长

     如何正确看待房价上涨的问题，作为物价局的人，我只能说是要控制房价，而今天在这个住房论坛上，我就自己的看法谈一谈。房价为什么会持续上涨？自改革开放以来我国的经济发展速度很快，经济总量也在飞速增长，经济排名已经位居世界第四。经济总量增长带来了人民生活水平的提高，人民收入的增加。我国加入世界贸易组织所享受的“五年承诺”已经到期，国外的一些企业正在逐步的进入到我国市场，在这种激烈竞争环境的冲击下，中国一些企业的资产将升值。基于上述国内外一系列因素，促使中国的房价持续上涨。我们应该正确的对待这一问题，这是中国经济发展的必然趋势。
     作为中国经济发展的必然趋势，国家还要进行管理控制，个人认为主要有两方面的原因：第一、虽然我国经济总量在大幅增长，但我国人口基数大，人均占有国民经济比例较低，因此国家的财政收入比起发达国家就要低很多。这样国家就拿不出更多的钱解决一些像住房、公交、医疗等公益事业。第二、居民的收入（包括农民的收入）差距拉大，那么就不可能解决所有人的住房问题。而这两个关系民生的问题，政府必须解决。
     国务院在1998年放开了商品房的价格，实行市场调节价格，因此房价上涨的程度各地市是不同的，但经济适用房的价格是由国家指导。2003年省物价局、省建设厅下发了《山西省经济适用房价格管理实施办法》，这个办法在控制经济适用房的价格上起到了一定的作用。但大家对于所公布的经济适用房指导价不理解，不知道什么是经济适用房的指导价。指导价是各市物价部门所权限的指导价，各市的物价部门在超过这个价格之后，要报省物价局审批。
     经济适用房的价格政策和商品房、廉租住房的价格政策有以下区别：价格要经物价部门审批；土地的划拨不同；国家要求经济适用房的利润控制在3%以内；减免部分行政税收等政策。但在实际操作中出现了许多的问题：
     第一、立项问题。经济适用房是我国住房改革的一项制度，但当前国家发改委把集资房也立在经济适用房的项目里。实际上集资房不存在税收，就是一个成本价，与经济适用房的制度相冲突，这样价格审批上就存在一些问题，审批不规范；
     第二、减免政策不到位，缺乏具体执行的可参考标准；
     第三、销售对象的确定也存在很大的问题。销售对象制度的贯彻不到位，导致许多的经济适用房不能供给大多数的低收入家庭，甚至中等收入家庭的供应量也很少；[Page]
     第四、户型面积的控制执行不了国家的宏观调控政策；
     第五、开发数量很少。一些舆论显示经济适用房比例占总住房开发量的2%~5%。但是按照物价部门审批的实际开发量还不足1%；
     第六、开发成本的差距很大。
     面对目前的形式，我们应该如何适应？首先：科学合理的制定现行政策。例如商品房、经济适用房、廉租住房的比例严重不协调；我国到底需要多大的户型等问题。政府、地产开发商要从我国国情、各地市实际情况出发，认真探索、研究解决。其次：商品房、经济适用房、廉租住房的住房比例在当前我国居民收入不平衡的状态下要解决好，否则住房问题仍解决不了。（节选，未经作者审阅）

     普通商品房目前需要解决的几个问题
     袁纶华  山西房地产业协会会长
     对普通商品房的认识：国家的住房制度改革始于1998年，包括三个体系：对高收入人群提供商品房、对中低收入家庭提供经济适用住房、对最低收入人群提供廉租房。经过五年的实践后，2003年国务院的18号文件提出了普通商品房的概念，并且要逐步加大供应力度，这也是针对房地产业宏观调控的第一个文件。2005年建设部重申了普通商品住房的概念并作了三条解释：容积率在1.0以上；中小户型在70%以上；价格比同地段商品房低20%。
     普通商品房的概念全国都在讨论，比较集中的看法、比较统一的认识叫限价商品房，它只是普通商品房的一个模式。普通商品房的三个要点在落实的时候，个人认为有以下几个方面需要注意：1.难在总量的确定。作为一个城市，究竟要建多少普通商品房？住房作为特殊的商品，在上一次研讨会上，根据城市收入的状况和经济学的原理，会上提出一个意见：普通商品住房应该在城市住房总量的40%—45%，所以总量的确定是一个城市对普通商品住房开发的前提。2、普通商品住房规划的落实。2006年国六条要求各个城市自定规划，同时按照住房供应结构体系落实不同住房的规划，这是地块规划。但在实际操作中，规划落实比较困难。3、限地价。限房价首先要限地价，地价如何限制必须由政府出面，限价的权利和责任首先在政府。4、规划管理部门对普通商品住房的区域规划指标。5、销售对象的确定。2003年的一个经济适用住房管理办法中提出：年收入在四万元的家庭才能购买经济适用住房。普通商品房的价格要高于经济适用住房，低于商品房。显然，用经济适用房的收入标准来确定普通商品房的标准是不合适的。所以，确定普通商品住房的购房条件的对象要很好的验证。6、售后的管理。普通商品房和经济适用房有差异，是因为经济适用房享受了一部分国家优惠政策。如果要转让，那么，具体转让的措施如何保障经济适用房的正常流转。之前规定的只售不租，现在看来是不太合适的，应该是可售可租。（节选，未经作者审阅）

     国外房地产经纪行业如何高效运转
     杨志宏  加拿大阳光国际有限公司董事

     房地产经纪行业是为客户提供实用的房地产信息，行业依存于对房地产信息量的拥有程度及信息来源渠道的畅通。
     房地产交易市场状况
     经过几年的努力，我国房地产经纪组织和经纪业已经有了很大的发展，在发展房地产市场，促进房地产业发展，优化房地产资源配置，解决居民住房等方面取得了重要的成就。但是，目前房地产销售信息化总体水平较低，不动产在不同的开发商、经纪公司、代理公司的业务圈子里独立销售、条块分割式的流通，产品信息无法做到统一公开，产品不能畅顺流通，销售成本增加。由于信息的不畅通，基础数据获取难，导致房地产经纪行业缺乏有效的监管机制，信誉度较低等问题。在北美实行的MLS系统是解决这些问题的一个比较好的系统。[Page]
     加拿大MLS系统介绍
     MLS系统既是一个信息发布系统，又是一个地产流通管理系统。其内容涵盖了住宅地产，商业地产等。MLS系统的含义是多重上市服务体系，是英文Multiple Listing Service的缩写。是本世纪二、三十年代生于美国的一种房地产交易方式。它是由许多房地产经纪联合起来，共同建立信息系统，共享系统的信息资源，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。参加系统的每一位成员均采用独家的销售方式和客户签订委托合同，然后将此信息输入系统，由参加系统全体成员共同推销，然后按一定的比例分享佣金。目前已涵盖了95%的北美房地产交易。MLS系统是以会员联盟的形式，将房地产开发商、代理商、经纪公司所拥有的代售信息集合在一起，基于互联网而建立起来的房源信息数据库。
     MLS系统其本质在于实现了信息共享，体现了地产商与租购客户、地产商与地产商之间良好的互动合作关系。 根据系统规则，任何一个会员都可以销售其他会员的房产，信息共享、收益分成、形成联合销售，从而降低交易成本,提高工作效率，优化产业结构和资源配置，从而使整个行业的交易成本显著下降。
     到目前为止，已成功地实行了MLS 系统的国家有美国、加拿大、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等。
     加拿大房地产经纪组织结构
     (加拿大MLS系统由房地产经纪人协会管理)
     加拿大房地产经纪人协会（CREA）
     省级房地产经纪人协会（ACAIQ，BCREA…）11个
     各地房地产经纪人管理委员会 （BOARD）99个
     其系统运行程序由房地产经纪信息MLS系统结构主要由两大部分构成， MLS系统和MLS平台，相当于内部组织系统和对外信息发布系统。MLS平台是基于MLS系统，通过互联网技术而建立起来的一个媒介工具，表现形式为一个网站。通过该平台，客户可以查阅所有在租售的房产，房地产经纪人可以把房源信息最大化地向市场公布，从而有效地发掘潜在的消费者。MLS平台所展示的所有房源信息均来自于房地产经纪人上传的房源信息。
     MLS系统由若干个房地产经纪信息MLS子系统构成。每个子系统由五部分构成，分别为房源数据层、软件支持层、硬件支持层、系统维护层和服务层。关于这一部分我们以加拿大QUEBEC省的MONTREAL 地区为例，QUEBEC 省下设9个BOARD。
     与MLS系统配套的是科学、严谨、可操作的管理机制：
     1、信息共享和信息积累反馈机制
     信誉是第一位，这也是我们晋商的根本。准确的信息是MLS系统与其他房地产信息网站的最大区别。例如，普通的房地产网站只是提供一个信息交流的平台，而其信息的准确性要靠客户自己的能力去解决。而房地产经纪人会员网的所有信息是由系统管理的经纪人输入的，确凿的信息使MLS的可信度得到了确认，系统的高科技管理体系使会员自动实行自我和相互制约，避免虚假信息的进入和传播。对流通房产的统计，包括正在市场上流通的和已经交易的房产统计，为房地产经纪行业的发展与管理提供了基本数据。
     2、佣金分配原则
     对于房地产经纪人的佣金分配，一种委托经纪人事先写明；另一种在委托经纪人没有明确规定的情况下，系统认为佣金将在委托经纪人与销售经纪人之间平均分配。
     3、规范的管理、文档、服务和操作程序
     经过多年的实践与总结，形成一整套标准文件，这些文件的格式、内容都是经过仔细推敲，经过律师审核，同时也便于电脑的输入及统计的方便。这些表格由政府印制，管理。文件的标准化有利于提高效率，减少差错，避免争议。系统提供会员统一规范的操作方式，使房地产作为商品在会员之间无阻碍的流通，保证了客户成交的可行性，这要求联盟内每个会员共同遵守。[Page]
     4、监管机制
     建立有相应的监管机构，利用该系统，不定期地检查会员的活动，也可以通过客户的举报及信息反馈，对违规操作或提供不良服务的经纪人进行惩罚，直至吊销其职业资格，以维护该系统的良好市场形象。去年8月份，在加拿大MONTEAL 发生了“大麻屋”事件是监管机制发挥作用的最好佐证。
     5、培训制度
     建立培训中心，对会员进行统一的技能培训，使之熟悉专业操作，提高业务素养。
     利用房地产经纪人会员网规范行业发展，完善市场机制，实现信息透明化、畅通化，建立规范、高效的房地产中介服务，为经纪人营造了一个公平竞争的流通环境，给房地产的交易提供一个专业优质的信息平台，促进房地产经纪业的良性发展，适应经济发展的国际化、全球化。

     MLS系统对房地产系统几个层面的影响
     1、政府
     由于MLS的进入，形成了公平竞争的环境，畅通的渠道，促使购房者和代理商进入了房地产的良性互动时期，促进了市场的稳定发展，规范我国房地产经纪业的发展，同时也是与世界房地产经纪业接轨，适应经济发展的国际化、全球化形式，发展我国的MLS系统是必不可少的重要环节。
     ２、经纪公司
     加快销售速度，增加销售总量，统一、规范标准化管理，降低运营成本，扼制黑单交易，以制约销售员随意行为，企业形象得到提高，促进企业的良性发展。
     3、经纪人
     同其他会员共享资源，市场份额扩大，成交速度加快，交易对象拓宽，标准的交易文件和规范的管理模式，赢得消费者信任。
     4、消费者
     系统中购房者用最短的时间、最少的精力、最优惠的价格买到最适合自己的房子同时，还解决了怕被各种虚假信息和欺瞒行为所害，以及为此而承担各种风险的后顾之忧。（节选，未经作者审阅）