契机：近几年，随着“城市化”的进程，一系列旧城拆迁改造带来的新住宅在老城区“郊外”拔地而起，城市居民逐步外迁，中心区域“纯商业及商务化”的趋势愈演愈烈。人们的吃穿住行开始更多依赖临近便捷的商业网点来满足，这正是一个可以让社区商业大展宏图的发展契机。
     社区商业作为商业地产的一个重要组成部分，长期以来却一直受到人们的忽视，如今随着住宅市场及商业地产进一步成熟及细分，开始逐渐进入房地产开发商、各类研究机构及政府的视野之中。
     一、政策面
     开发商大量开发住宅市场，社区商业的重要性正不断提升。从1999年11月6日起，商业地产开发及商业网点建设市场化后，社区商业的建设明显落后。2000年至今的5年多时间里，房地产开发市场发生了翻天地覆的变化，“郊外”社区商业早已力不能逮。因此，针对社区商业的政策也在商业地产发展“洪流期”出台了：
     比较这两大政策要点，《城市商业网点规划条例》从整体城市规划角度为商业网点发展趋势做原则性指导，确定社区商业建设的重点，同时也明确其在城市规划中的重要地位，是“战略”政策；而2006年5月出台的政策则更具体，明确该如何加快社区商业发展，并确立其时间表，同时也对之前发展的社区商业有所反思，更加强其多样化，是“战术”政策。
     二、基本面
     当城市中心各类商业项目密集，不断积压社区住宅在城市中心的存在空间之时，住宅不断迁往城郊结合及远郊之地，巨大的外迁洪流却并没有带来相应同等繁荣的社区商业。这样的现象既体现出社区商业未来发展的潜力，同时也暴露出现的实际问题：
     1、社区商业与住宅开发相比滞后：未与住宅同步配套，导致网点总量相对不足，缺乏便民便利中小零售商业网点，导致购物难，影响居民生活质量。
     2、社区商业与社区需求相比脱节：未能从需求出发，日常生活服务设施缺乏。
     3、社区商业与社区服务相比背离：因利益驱动，使低利润的生活服务项目无法进入社区。
     4、社区商业与社区规划相比不足：由于前期规划时的忽略，开发商对于社区的人居规划缺乏对商业的考虑，导致建筑、动线、交通都不合理。
     所有这些问题最终都导致居民生活水平无法提升，因此不管对开发商还是政府都意识到了这样一个逻辑，合理规划及建造社区商业将是一个多赢的决策。
     全国范围内，全社会消费总额与GDP、第三产业的增长趋势相同，只是略显平滑。其中批发和零售业占了社会消费总额的大部分。且其趋势大有与第三产业比肩之势，尤其2006年以来，批发及零售业的发展迅猛，社区商业在其中所做的贡献也已超过了以往各个时期。
     三、探索合适的社区商业模式
     那么，当务之急，我们首先要弄清楚社区商业的发展模式。一般情况下，社区商业按不同的角度分类有不同类型的社区商业形态：
     注：从规划的角度在理论上将居住区商业分成居住区、居住小区、街坊三个层面：居住区商业服务人口规模在50000人左右，居住小区25000人左右，街坊商业4000人左右。
     传统的住宅社区及小规模的社区相对应的社区分类是第一层面邻里商店。小规模社区大部分在建造前在住宅区内规划出一块群楼或底商作为为社区服务的社区商业区块，这类社区商业通常表现出来的问题就是空间布局不均衡，建造落后，布局混乱；而传统的住宅小区的则通常表现为自然形成街区条状的社区商业，出现的问题往往与太过落后的设施有关，部分社区的中小商业甚至仍然带有集镇传统商业痕迹。
     较大型的社区则会选用单体建筑来为社区服务，与第二层面邻里中心相对应。这种单体建筑的问题常常表现在业态分布的不合理上，大型的综合超市确实能满足日常生活，但最基础和基本的菜场菜市场、特色专业店、便民生活服务网点因单体商业的介入，被挤出。[Page]
     再大些的社区则与新镇中心对应，这个时候单体建筑不再能满足社区居民的日常生活要求，而进一步向会所式、街区条状、块状组团式与住宅分离的趋势发展。住宅小区成为一个个组团的组合体，需要更大量的社区商业做支撑。这种类型的社区商业如今最大的问题就是商业地产的开发与商业的业态设置的要求不配套。一度房产开发商重住宅建设，忽视商业物业的建设，以传统的概念建设商业物业，不能适应大型商业、餐饮、菜市场等商业业态对商业物业的要求.。这种从开始建造之初就缺乏的理念，在越往后发展之时，弊端将表现得愈加明显。
     三种社区商业之中，最后一种新镇中心的社区商业将是社区商业发展的高级阶段，而最初遇到的关于规划的问题也将会在越来越成熟的住宅社区内逐渐消失。而传统及小规模的社区将会随着城市化进程的一步步发展，将糟粕淘汰，精华的留下，出现传统的社区商业与新兴社区商业共存的局面。而最重要的第二层面邻里中心的社区商业则会在补充必要的临街服务项目后，发挥最大的光与热。
     总结：根据2006年5月的《指导意见》给社区商业带来了最好的发展契机，在认识到以上我们所提及的问题并加以改正的话，社区商业也必将一路坦途，前途似锦。
                                                                                                                                                   文/邹毅  上海五合智库总经理