作者：冰水
数据来源：时代精奇广告
（1）普通住宅开始由卖方市场向买方市场转变
时代精奇经过对03年到06年上半年住宅供应及价格的跟踪分析，对太原市存量住宅作出以下的描述：
A、从历年住宅供给情况分析
从2003年至今，太原市商品房住宅供给情况来看，2005年属于太原住宅市场供给高峰期，比进入发展期的2003年增长64%，说明近几年太原市居民对住宅需求仍很旺盛，当前太原商品住宅仍属于卖方市场。由于政府引导，近几年城中村改造的、经济适用房、廉租住房、旧城改造项目的大量上市，太原住房市场供应量将大大增加，在未来两年太原市的房地产供应，开发商看好长风文化商务区、机场大道——南中环区域、长风东街区域，届时购房需求将小于供应市场，随着时间的推移太原住房市场将逐渐由卖方市场向买方市场转变。

B、从历年住宅发展史情况分析
从太原住宅发展史来看，1998年全省停止福利分房，2000-2002年属于太原市住宅市场的起步阶段，届时出现的住宅项目有：《君临天下》、《凯旋大地》、《育翠苑》、《鸿峰花园》、《漪汾苑》、《石林苑》、《大唐世家•玉河苑》等，当初太原市住宅销售均价约为2100-2300元/平米左右，其中凯旋大地由山西宝利发代理销售，从规划设计、地理位置来讲堪称为2001年太原最高档的住宅，此项目2001年8月28日开盘，起价2800元/平米，均价3100元/平米，最高价3900元/平米，这个价格在太原市场上立刻成为了消费者关注的焦点。
2003-2004年间属太原住宅市场的发展阶段，2003年新增住宅27家，供应面积为223.5万平米，04年新增住宅26家，供给面积为107.08万平米。出现较为高档的楼盘项目有《佳地花园•园中苑》、《望景花园》、《北美枫情》、《滨东花园》、《鸿辰•自由空间》——太原首席5.2mLOFT住宅、《大唐四季花园》——首推人车分流、步行一条街大规模社区、《华宇绿洲》——太原首席绿色住宅、《阳光地带》——首推太原CLD中央生活区、《一品嘉园》——04年售价最高住宅（4300-4600元/平米）、《U-party优派对》——5.2m挑高，销售业绩最好的住宅。这些大盘的出现，为太原市住宅市场的发展奠定了良好的基础。

2005年属太原住宅市场的发展高峰阶段，住宅供给量达到366.77万平米，其中包含了商品住宅和少量城中村改造项目，同时住宅供给和地产代理行业市场呈现出比较混乱的状况，在太原注册的房地产销售代理公司骤增，从当年的购买情况，大多数一次性消费置业者选择了价格较低的城中村改造项目，城中村改造项目凸现空前火爆的销售市场，曾有业内人士说，城中村项目刚打广告面世，就可以售罄，从侧面反映出2005年太原商品住宅供给结构失衡、销售价格过高、消费者不太成熟的现状。2005年新增较引人注目的住宅项目有《太原奥林匹克花园》——太原首席运动主题社区、《新太原公寓》——小户型住宅、《金地国际公馆》、《云路杰座》——05年宜投资住宅，地处柳巷黄金地段，户均面积90m2、《滨东花园安居座》、《城市花园》——太原亲水住宅社区、《520大唐世家》——品牌影响力较强住宅、位于太原与榆次交界处的《新兴•文教城》——太原首推教育型住宅，此项目荣获多项大奖，被消费者一路看好！

2006年太原住宅市场趋于规范化发展阶段。2006年上半年太原住宅供应量为129.26万平米（未含城中村改造项目），与去年同期相比，下降了9.2%（05年上半年太原住宅供应量为141.12万平米），受宏观调控政策的影响，2006年太原土地供应量相对减少，具体调控政策如下：

2006年8月1日《国六条》相关配套政策——《开发商须先定房价再拿地》下发，2006年7月30日，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，并自2006年8月1日起实施。这两部新《规范》直接在土地出让环节稳定房价。新《规范》要求，房屋销售价格限制、销售对象、套型结构比例等条件将直接作为土地出让方案的重要内容。只有符合房价销售限制等要求的开发商，才有资格拿地。此“双限”政策对开发商而言具有一定的考验。

以及2006年太原市下发《国六条》相关配套政策《并十条》，以及8月31日太原市房地产管理局《关于规范商品房销售行为的公告》，对太原住宅市场的销售有很大的冲击力。一方面体现在证件不全的项目不能上市交易、不能进行内部认购、打广告，这对于销售有很大的影响，另一方面，老百姓越来越变得理性，持币观望的增多。2006年太原市房地产市场逐渐规范。

C、从历年住宅销售价格分析
从历年住宅销售价格来看，2003年太原市住宅销售均价为2986.6元/平米，2004年为3124元/平米，2005年为3336元/平米（含城中村改造），2006年上半年在售住宅销售价格为3419元/平米（含城中村改造），逐年增幅比例分别为：4.6%、6.8%、2.5%，近三年太原住宅市均价上涨14.5%。以上数据反映太原销售价格呈逐年增长态势，增长幅度趋于合理。近三年太原大盘的不断涌现，及市场非理性消费居多，加之山西属于煤炭资源大省，诸多客观因素，吸引了为数不少的国内较知名的代理公司，如：北京亚豪、北京九鼎轩置业、北京华润置地、北京荣创、北京世纪朗润、北京金网络等，价格的上涨与营销策划脱不了关系。
2006年上半年太原市市区证件齐全住宅项目销售均价约为3958元/平米，城中村改造住宅项目销售均价约为2417元/平米（05年城中村改造项目销售均价为1950元/平米），与去年同期相比，分别增长5.5%、23.9%，时代精奇研究机构认为：下一步太原市政府将加大管理城中村项目力度！

D、从销售率与住宅户型供给分析
从销售率、与住宅户型供给来看，03年太原住宅户均面积为182.7平米，04、05年户均面积有所下降，但06年上半年太原住宅仍以大户型供应为主，证件齐全项目户均面积为168.4平米。
但从整体供给户型面积来看，太原市目前户型供给结构与需求失衡，开发大户型，开发商获取利润较大， 2006年《长岛国际》、《滨东花园二期》、《天坤水岸》、《水岸明珠》等新增项目均以140-180平米的大户型面世，同时像《奥林•礼顿》、《北美新天地》、《大唐龙庭》、《东岸未来城》、《新贵•景观豪庭》项目设计了38、56、65平米的小户型，但户型所占比例甚少，在售住宅市场大多项目都规划设计了偏大的户型，多在140-180平米左右，加之销售价格过高，且06年在售证件齐全的住房多为2005年的存量房，由于户型结构与市场需求不匹配，导致销售周期延长，住宅空置率上升。

2005年太原市政府鼓励房地产开发商建设中低价位、中小户型的普通商品住房，适度扩大中低价位、中小套型的普通商品住房和经济适用房的供应规模，严格控制高档商品住房的土地供应。2005年上半年100平方米间的占住宅总面积的13.22%，截至2005年末增加到17.89%，而100至120平方米、120平方米以上的商品住宅占住宅总面积的14.27%和72.51%，分别下降到年末的12.83%、69.28%，以上数据反映2005年与03、04年相比，80-100m2左右的户型供应居多，此政策的下发，对太原影响甚微，故2006年8月8日建设部确定房地产调控五重点，其中包含新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下中低价位、中小套型普通商品住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。以此引导合理的市场户型供给结构。

E、从历年住宅市场预期销售额分析
预期销售额与供应量和销售价格相关联， 2005年太原住宅预期销售额为122亿元，远远高于03、04年预期销售额之和，2003年住宅预期销售额为66.8亿元，2006年上半年太原市住宅预期销售额高于2004年，从2003-2006年上半年太原住宅预期销售额来看，近两年太原市房地产市场属于高速发展时期！

F、从居民对住房需求情况分析
从太原居民对住房的需求情况分析，04年居民对住宅需求占整体市场需求的62%；商铺为10%；商住楼为23%；商务写字楼为5%。05年有购房需求的占72.8%，太原居民对住房需求仍很旺盛。
经过市场的洗炼，消费者日益成熟。对住宅的户型面积、小区规划、周边生活配套越来越关注，但大多数消费者对价格关注度仍居第一，说明房价是影响需求的首因。按照房地产行业约定俗成的划分标准，太原仅仅属于三线城市，其城市面貌及市政基础设施建设远远落后于武汉、长沙等同样的中部省会城市，然而无法理解的是，太原市平均房价却高于这些城市，使普通工薪阶层的消费需求难以满足。目前太原市住宅销售价格远远超出家庭年均收入，房价收入比呈过高态势，2005年太原房价收入比为25：1，远远高出3-6：1的合理范围，据时代精奇广告统计数据显示，目前太原楼市中一半以上的住宅被省内其他城市的人群购买，且多集中在中高档住宅上。2006年新开盘住宅项目的销售均价已超过每平方米3800元，大大超出太原市普通市民的承受能力，其根本原因正在于有一批特定阶层的消费群体支撑。

以上数据分析表明：政府应更加加强对房地产市场的调控，引导合理的市场供给与售价。