写字楼市场的发展不仅需要楼盘自身的定位符合区域发展需要，最重要的是要建立楼盘品牌形象来赢得客户的认可。

     从府东、府西街商务区板块，到长风街商务区板块；从滨河高档社区文化板块，到东山新城社区文化板块建设；从北城板块经济复苏，到小店高新板块、榆次板块的崛起… … 太原写字楼在整体市场环境的发展下，从全国写字楼市场06年的炙热，到07年写字楼市场的疲软，无不暴露出自身的发展弊端。当今的写字楼市场已经从两年前置业、投资、自用的购买时代烟消云散，随之而来的将是写字楼的理性消费时代！

     随着国外企业的不断进入，国内企业的市场份额所占比例逐渐被外来户瓜分。健全企业内外的各项制度，打造写字楼楼盘自身的文化内涵，已经到了迫在眉睫的地步。国内房地产企业能否抢占先机，把持住自身所占的市场？

     纵观全国楼市，无论地价上涨导致房价飙升，还是物业配套引发房产纠纷，无一不表露出国内房地产企业运营的漏洞。太原的写字楼市场在政府宏观调控促使下，逐渐关注起写字楼的自身定位。

     太原的经济在近三年时间内，随着国家中部崛起的政策指引下，越来越国际化、市场化。 而市场是需要建设的，与住宅市场相比，写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场，当前开发商面临的最大课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼，赢得市场的认可，这需要开发商在形象树立、配套设施、环境设计、客户服务等方面要做足文章。太原在写字楼市场的开发上，还处于初级发展建设阶段。然而，在山西整体经济飞速发展的大环境下，写字楼的市场开发必须跟进。因此写字楼的营销市场就需要与太原的整体发展规划相匹配，需要有自身的板块特性建设，从以往的同质化模式建设，转型到有开发建造明确目标、产品定位差异、概念推广创新、管理配套独特，根据楼盘所处的板块位置，进行统一的科学规划的开放型营销策略。

     本期就山西门户网之邀参加“谈房论市”访谈栏目，论之时下被淡化的写字楼们的心声。

     常晓玲
     长风大厦营销总监

     在现阶段，从写字楼的销售模式入手，写字楼销售中整售占主导地位还是散导占主导地位，未来写字楼包括自持物业在内，哪种方式会占主导，关于这个问题，各位有什么看法呢？

     对一个企业家、企业来讲，进驻写字楼这是一种标志；在企业扩大贸易提升、经济水平时都会给人一种信任感。

     在长风大厦销售过程中，明显感觉到像北京、上海经济发展快的大城市，可能有一些大公司、大财团购买写字楼的情况会较多，因为它的经济流、物流都在一个特殊的位置，发展也比较快，国外的公司或者说国内的一些大公司可能都占有这么一个位置，而太原的经济发展的很快，且有钱的企业、有钱的个体也不少，因为山西是一个资源大省，但从实力上看，太原在整体的观念和意识上还是有一些差距的。比如说在注重自己企业的品质、形象这些方面，可能是有，但不像那些发达城市那样完善。对一个企业家、企业来讲，进驻写字楼这是一种标志；有 企业扩大贸易提升、经济水平都会给人一种信任感。未来写字楼的销售包括自持物业在内，关键在开发公司开发以后，自己的物业能够管好自己的物业。如果没有能力管好自己的物业，那么交给好的物业管理能让自己的写字楼保持一个升值。未来的写字楼销售如果有实力的话，肯定是自持物业，因为这样可以得到最大的利润，如果没实力的话，整售、散售，总归要销售出去。因为这里边有个资金的回笼，如果没有资金这一切都是白搭。太原的写字楼很多，比如说国贸，可以说是一个标杆，因为入驻写字楼，企业的形象比较很好，不管大公司小公司，如果能到现在的国贸有一个办公室，客户来谈业务，会觉得公司很正规，对公司形象是一个很大的拉升。

     薜小武
     北美新天地策划经理

     府西街与长风都是写字楼市场比较集中的地点，怎么看待这两个区域的市场？

     开发商已经把客户未来3-5年的利润空间拿走了

     房地产是个区域性非常强的东西，和政府的导向有非常大的关系，开发商要有占用趋势的概念。就现在的长风街而言，开发商肯定是把未来3-5年的都挣到手了，它是一个概念性的东西，可能目前长风街按照实际价位来说话，它可能不只这个价位，这只是开发商的一个炒作。开发商已经透支了3-5年的利润，空间已经达到了，对于客户投资来说，开发商已经把客户未来的利润空间拿走了。

     吴海飚
     龙捷天韵创意总监

     现在大部分写字楼已经成形在商务区域，但是也有一些个别地段的，比如劲松路的泰华国际中心，如何看待非区域性的写字楼？它的发展趋势？有多大的前景？

     好卖的项目都有自身的特色

     相对而言，由于不在核心区域，竞争会弱一些，但相对于整个市场，会弱一些。写字楼应该是群聚的。非核心区域的写字楼前景不是很乐观。写字楼价位难以取舍，住宅比写字楼高，办公的相对设施没有，很多东西都难以解决，这是很尴尬的现象。因此，写字楼产品项目的专业性要求远远高于商业住宅。

     过于盲目没有特点，销售是很困难的，不要自诩为甲级或者5A，关键要得到客户的认可。写字楼有很大的市场，整个太原的交通改造和煤炭博览会都是一个招商引资的过程。下个阶段还是有市场的，前几年写字楼属于上不到天，下不到地，主要原因有两个方面，一是自身的包装性，二是市场对写字楼的认可，写字楼的难题是综合性的。在目前的太原市场上，短期内还是有困难，包括传统区域性的项目，高新区。其实高新区的潜力比较大，但要成气候还需要时日。

     在一个相对短的周期里，写字楼销售仍然会以散售形为主体写字楼的供应量在两年前达到了一个高潮，可以说供需两旺，各家项目根据自身定位的不同，散售整售不一而同，在一个相对短的周期里，还是以散售形为主体，客户群主要有几个方面，国有大型企业，是整售的主要客户，大型民营企业，一般以整层购买为主，也有散购，但面积相对比较大；而一些中小型企业及相关单位以及投资客户，则是散售对象的主力。散售形这个东西，太原市所有的公司成规模的较少，一般都是小型公司为主，就是一些量比较大的写字楼项目，散售也占了不小的比例，所以，在主体上，我还是认为散售占有相对主导的地位，一些小项目，比如：双龙大厦，一般都需要要比较便宜点的，零售小型为主，销售速度和周期远比住宅长的多。

     从目前太原的写字楼销售状况看，在短时期内，散购的购买潜力还是有一定大的发展。而整售主要是国有大型企业、大型民营企业。