2007年上半年太原市房地产市场分析

     2007年上半年，在市委、市政府的正确领导下，市房地局积极贯彻落实“国八条”和“国六条”宏观调控政策，采取了一系列有效措施，全市房地产市场运行情况良好，呈现出房地产投资规模放缓、房价涨幅平稳、供应结构趋于合理的良好态势。

     2007年上半年房地产市场运行情况分析

     ◎房地产开发投资适度增长增幅回落

     2007年上半年，我市宏观经济形势良好，全社会固定资产投资187.11亿元，同比增长1.26 %；房地产开发投资27.17亿元，同比增长3.5 %，增幅比上年同期下降15个百分点。其中住宅开发投资占房地产开发投资比重从上年的61.49%上升到65.22%，经济适用房开发投资1.9亿元，比上年同期增长126.19%。

     ◎商品房施工面积继续增长
2007年上半年，商品房施工面积 940.7 万㎡，比上年同期增长30.8 %；其中住宅施工面积690.9万㎡，占商品房总施工面积从去年的68.62%上升到73.45 %，比上年同期增长了4.83个百分点，经济适用房施工面积96.82万㎡，比上年同期增长了2倍。

     商品房新开工面积同比增长较大
2007年上半年，商品房新开工面积103.49万㎡，与上年同期相比增长9.19 %，其中住宅新开工88.41万㎡，与上年同期相比增长35.14%，占总新开工面积比例为85.43%，经济适用房新开工面积8.27万㎡，比上年同期增长了7倍。

     ◎商品房销售面积同比略有下降
2007年上半年，商品房销售面积为39.55万㎡，同比下降3.23%；商品住房销售面积为36.67万㎡，同比下降4.01%.

     ◎二手房交易量增幅较大
2007年上半年，我市二手房交易套数为2098套，交易面积38.69万㎡，同比分别增长25.85%、51.13%，其中二手住房交易1861套，同比增长了32.27%；面积15.88万㎡，同比增长22.15%。近两年国家新出台的税收政策虽皆在遏制期房炒作，但从我市二手房交易现状来看，大多为刚性需求，炒房行为属于偶发，受到的影响不大，二手房市场在整个房地产市场中的比重和地位也在日益提高，今年上半年我市二手房交易面积占全部交易的比例从上年同期的27.9%上升到34.8%，增加了近6.9个百分点，新建商品房与存量房交易面积比为1.87：1。从国家统计局太原市调查队调查结果显示，今年上半年，受新建商品房价格上涨的影响，我市二手房住宅同比价格也有所上涨，涨幅为3.1%。

     ◎新建商品住房供应结构趋于合理
2007年上半年，新建商品住房销售单套户均面积为118㎡，≤90㎡（含经济适用房）的占商品住房总面积的17.15%，比2006年末增加了1.15个百分点；90-100㎡的占7.53%；100-120㎡占10.71%；而120㎡以上的占64.61%。从上数据可以看出，我市商品住房结构有所改善。

     ◎商品住房中低价位比例有所上升

     2007年上半年，3000元/㎡以下的中低价位住房占住房销售面积的32.41%，比2006年同期增加了3.53个百分点；4000元/㎡以上的占36.28%。中低价位商品住房占商品住房销售总面积的比例有所上升。

     ◎外地人购房比例占4成

     2007年上半年，外地人购房面积占商品住房总销售面积的40.64%，比2006年同期增加了3.21个百分点，其中本省占到32.1%，比2006年同期增加了3.09个百分点，随着我市“十一五”规划的实施，以及“大太原经济圈”的建立，会吸引越来越多的外地人来并投资落户。
 

     ◎新建商品房、商品住房价格呈增长态势

     从网上备案数据看，2007年上半年商品房平均销售价格为4213元/㎡，同比增长5.38%；商品住房平均销售价格为3516元/㎡，同比增长6.87%；从国家统计局太原调查队调查结果显示，今年上半年我市房屋销售价格走势与全国基本一致，处于上升态势，且涨幅与去年同期相比有所回升，房屋销售同比价格指数为103.9，价格比去年同期上涨3.9%，涨幅高于去年同期0.9个百分点。其中新建商品房同比价格上涨4.2%，住宅价格上涨4.3%。（从国家发改委近期公布的5月份全国70个大中城市房屋销售价格指数同比来看，我市位居第52名，在40个重点城市排名28，属于中等偏下）。近两年随着国家针对房地产市场的宏观调控措施在我市逐步落实，我市商品房、商品住房价格呈平稳增长态势。

     ◎租赁市场情况

     2006年太原市租赁市场总量和消费价格不断攀升，据我爱我家中介公司统计：2006年，太原市租金价格平均上升幅度约为14%-15%，出租、承租的供求比例为1.18:1（2003年的3.5:1），供求差距明显缩小。今年1季度房源同比增长了89.7%，客源同比增长了3.3%。从租赁区域来看，迎泽区、小店区、杏花岭区这三区占整个租赁市场的七成以上。据目前太原市调查队统计数据显示，上半年，住宅租赁价格同比上涨6.9%，其中普通住宅上涨6.8%，而且学校、医院、商业区附近的房租价格至少上涨20%；但城市大规模道路改造也给租赁市场带来了一些负面影响，修路地段如南内环、青年路等的房屋大部分滞租。相反导致的一些商业网点拆迁，反而为一些空置的新建商铺的租赁带来了机遇。

     ◎太原市住房贷款情况

     从民生银行统计数据来看2004-2006年以按揭方式购买新建商品住房的比例都占到90%以上。以按揭、抵押方式购买二手房的比例只有1%左右。

     目前我市房地产市场

     存在的问题

     （一）商品住房供需矛盾依然明显

     从目前调控情况来看，调控偏重于抑制供给和需求，供给相对能控制，但需求无法简单遏制，这就进一步激化了供需矛盾，根据“十一五”住宅建设规划，在“十一五”期间，我市共需新增住宅20万套，户均90平方米计算，共需1800万平方米的供应量，也就是说，我市每年的住房需求至少不低于360万平方米，而实际上去年我市增量房成交量仅为122万平方米，其市场供应缺口依然相当明显。

     （二）商品房供应结构有待优化

     2007年上半年，我市3000元/㎡以上的新建商品住房占到新建商品住房销售面积的近七成比例，120㎡以上面积段的商品住房占到六成多，因此供需结构性矛盾依然突出。

     （三）房价收入比依然偏高

     据我市住房调查数据显示，有70.2%的家庭年收入在20000元以下，可目前中低价位普通住房所占比例相对偏小。根据目前国际上普通认同的标准，房价收入比一般为3-6倍之间，按90平方米成为住房建筑面积的一个划分界限标准计算，我市在2001-2007年上半年的房价收入比分别为9.52、9.53、9.66、9.24、8.2、7.67、7.5,依然偏高。

     （四）房屋二级市场还有待进一步活跃

     太原市的房屋二级市场，虽然近两年交易量有了大幅增加，但相对于新建商品房而言，仍然相对偏小，新建商品房与存量房交易面积比为1.87：1。同时，受税费调整等政策影响，加上“小土地证”滞后、部分房屋由于各种原因手续不全导致无法办证等历史遗留问题，限制了二手房房源上市，制约了二级市场的正常运转，有待进一步活跃。