关于“第二套房贷款政策”的限定，早在2007年12月便由央行及银监会予以了明确。但最近多家专业媒体报出，北京、上海、深圳等地的银行将会对第二套房贷有所“松动”，然而对于传言，商业银行大都给予了否认，伴随着媒体爆料与银行澄清的反反复复，这一消息似乎已成满城风雨之势。那么，二套房贷松动消息是从何而来，又将暗示着什么呢？“松动”是继“拐点”之后的又一轩然大波，使得2008年本已扑朔迷离的楼市变得更加迷雾重重……

     二套房贷 由紧而松

     在2007年9月27日，央行、银监会就共同发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套及以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1．1倍。“提高购房首付比例，这是被市场公认的最具‘杀伤力’的房地产调控政策之一。随着楼市逐日升温，这一调控起到了 ‘压箱之作’。”一位房地产资深人士这样看待这一系列政策。

     随后央行又在同年的12月27日的补充通知中对 “房贷细节”做出规定，指出第二套房贷将以家庭为单位。此外，住房公积金贷款也首次被纳入住房贷款的约束范围内进行统一管理。也就是说，已利用过公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也要按照补充通知的规定来执行。从内容上看，只要贷过款，不论是否结清，再次购房都将按照第二套住房来对待。

     此次补充通知使得2007年悬而未决的“第二套房贷”政策终于有了 “结案”。这个政策除了在“359文件”原有政策上更加细化外，也使得2007年继央行6次加息，10次调整存款准备金率后，宏观调控力度的 “实效性”继续加强，从中可以充分看出政府“保障自住、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心。

     尽管如此，补充通知同样存在一些疑问。包括地方人均面积的设定没有统一的标准。另外，补充通知中要求，对于借款人填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行不得受理其申请。业内人士担忧：“靠目前的手段，这个信息共享还无法实现。”类似的细节问题在去年最后的补充通知里面仍未得到明确。

     事隔几月，转眼至2008年3月14日，《第一财经日报》撰文称，上海首次出现第二套房贷政策松动的现象。此媒体记者以客户身份致电上海某本地银行信贷业务人员韩先生时被告知，如果第一套的按揭贷款全部还清，购买第二套房申请按揭贷款时，可以享受第一套的贷款标准了。这次报道拉开了第二套房贷政策“松动”消息从无到有的序幕。

     在3月27日，《北京青年报》报道称，中国建设银行北京分行已经有了初步界定，即人均住房面积标准为26．6平方米。建行的这一标准似乎预示了第二套房贷政策的正式“松动”。但消息公布后的第二天，即3月28日，建行的负责人就对 “松动”现象进行了澄清，表示第二套房贷政策维持不变，并未出现松动。3月29日《华夏时报》记者通过多种渠道得到确认，第二套房贷款政策表面上确实没有松动，但在实际操作中已经出现了松动。

     短短半个月的时间里关于第二套房贷是否被“松动”的话题在新浪网、搜房网、人民网、北京青年报、北京晚报、金融时报等数十家媒体炒得沸沸扬扬。

     市场：多方声音表达多方利益

     真真假假，一时难以分辨，但可以确定的是，目前关于二套房贷松绑呼声的确存。在从去年年底第二套房贷政策的出台至今，太原的楼市受到了哪些影响？对外界关于第二套房贷政策“松动”的讨论，太原各界又将如何看待？带着心中的疑问，记者近日走访了省城的部分开发商和银行。

     在位于小店区的 “中实·新天地”，记者了解到该项目的销售情况比较乐观。对于第二套房贷政策的“松动”是否会给开发商带来影响，该项目负责人布总表示，近日北京建行出台的26．6平米的规定，确实是第二套房贷的一个松动的信号，但是这一政策的影响面较窄，对于太原来说，其实并没有太大的影响。第一，关于第二套房的界定一直是比较模糊，而对于个贷来讲，信用体系的完善，也仍然有着很多的工作要做。第二，对第二套房增加首付，这样的影响面是有限的。因为对于那些纯投资的购房者来说，资金实力比较雄厚，他们可以直接一次付清而不用贷款。所以这一个限制政策只对少部分经济实力有限的购买者有所限制。

     “其实我们要看看这一政策出台的背景，它是在国家明确提出抑制房地产快速涨价的背景下出台的，如果房地产市场很热的话，这一政策的抑制作用可能会显现出来，而对于太原市场来说，房地产企业与银行合作的程度是有限的，仍需要完善。其实银行更希望多一些房地产信贷的业务，因为按揭贷款属于优质的贷款品种，具有长期稳定、信用度好等特点，房地产的项目又被长期看好，银行很希望有这样的贷款发生，由此看来，有可能这一政策的出台对银行的限制会大于房地产企业的限制。”布总如是说道。

     万柏林区蓝水假日的销售总监李宇琳告诉记者，“去年，我们的销售量达到了60％，而今年各个月份的销售情况不同，总的说比去年略显冷淡。国家出台第二套房贷政策之后，在我们这里还没有发现贷款购买第二套房的情况。总体而言和去年相比房价基数涨跌不大，相对稳定。”

     对于第二套房贷政策的“松动”李总监说道：“其实，我们是比较希望的，因为这有利于整个市场的元气恢复。虽然市场并未真的元气大伤，但开发商对2006年那种疯涨的市场模式还是有所回味。可以预见，如果二套房贷政策真的出现实质性松动，首先促进的就是成交量的上升。”

     记者在太原多家售楼处看到，购房客户并无明显变化，销售负责人纷纷表示，自住型和投资型的客户始终是这个市场的主力军，自07年以来，房地产投机行为已经在各种政策的打击下得到了一定的抑制。现在，金融政策不断收紧，国际金融环境不容乐观，对很多大型企业来说，有一种内外交困的担忧。此时，二套房贷政策如果真的出现松动，真可谓是救市的良药。

     回顾第二套房贷政策的出台至今，银行职能的发挥至关重要。

     兴业银行太原分行零售业务部总经理郭文辉认为就二套房贷政策“松动”本身而言对太原的市场影响不大，因为这个市场是以自住型的客户群为主的。从以往的个贷申请情况来看，贷款买二套房的比例较小，主要是以首套房贷居多。二套房贷政策的出台对山西市场约束性小，因为对于山西有近50％支付能力较强的购房户，他们多选择一次性付清，对贷款的依赖性小，只有极少部分的投资性客户会受到二套房贷政策的制约，选择暂缓购房。

     从央行、银监会监管部门角度分析，二套房贷政策松动的可能性不大，从深圳、广州的市场反映看，二套房贷政策对于抑制房价的非理性上涨已经起到很好的作用。特别是随着上海、北京市场近期房价反弹情况看，央行、银监会监管部门更不会松动二套房贷政策了。

     央行、银监会去年联合发布“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”及其补充通知以来，购买二套房贷款首付比例和利率水平的提高直接导致了商品住房销售速度的减缓和销售规模的下滑，全国楼市房价涨幅趋缓。对借款人以家庭为单位来认定房贷次数的明确要求又进一步堵住了政策执行被打折扣的空间，但考虑到多数居民改善住房条件的消费需求，补充通知又规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。这类借款人须还清前期贷款，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。”其中，当地人均住房平均水平以统计部门公布的上年度数据为准。

     所以二套房贷政策在银行执行层面的松紧不会成为问题，因为这样做既符合政策导向，又能抑制房价的过快上涨使得绝大多数购房者受益。但是人均住房面积平均水平指标暂时缺失的城市如何执行二套房贷政策成为关注的焦点。正是这条试图在抑制炒房和满足 “升级自住”需求之间寻求平衡的规定引发了近期的争论。实际上，由于部分城市人均住房平均水平这一指导性标准没有公布，二套房贷政策在这些城市的执行有可能因银行而异了。有的银行选择从严执行，即使前期房贷已经还清或者卖掉首套住房来申请贷款买房的仍按二套房贷政策执行，有的则采取了与之相反的措施。

     中国民生银行太原分行个贷管理部总经理助理何新华表示对于今年房地产市场来说，信贷政策的紧缩原本是确定无疑的，然而，关于第二套房贷“松动”的消息却在近期屡屡传来。据了解，个别股份银行已经推出了固定利率产品。根据其规定，“资质特别优秀的客户”，能够在购买第二套房时享受固定利率待遇。虽然与目前执行的利率水平相差不多，但该产品的推出，无疑是给第二套房贷政策开启了一道“门缝”。但是我行目前对于房贷政策不会有任何松动。

     去年二套房贷政策的颁布对银行来说，在一定程度上减少了个贷需求，这里需要提到的一点是，《补充通知》一发布后，从操作层面来说，“个人征信系统”已经成为了确定第二套住房的关键因素。

     2007年的相关数据显示，一手楼盘中，交易量的60％为第二次置业，而二手楼正好相反，70％为首次置业，《补充通知》出台后对一手楼盘的影响会大些。

     值得留意的是，以往央行下发新政策很少会跟着出台操作层面的实施细则，而是让地方银行自己制定。《补充通知》的下发，可以说是很少见的，他的意义就是告诉外界央行收紧房贷的信心很强。该负责人认为，这一政策对2008年房地产市场的发展会起指导作用，对购房者特别是那些想以小房换大房的人影响特别大。如果第一次买小房子，待经济能力提高后再换套大房时，就不得不承担第二次置业在房贷利率上增加的高成本，因此很多购房者会抱着一步到位的心理购买大户型，而这种心理可能导致大户型的热销。

     对于传言中二套房贷的“松动”记者也走访了浦发银行太原分行。记者谈到“前一阵子，有媒体报出在一线城市发现浦发银行某支行将已结清贷款并已出售住房的借款人视为首套房客户”。对于此问题，浦发银行太原分行的负责人是这样回答记者的：目前我们暂未接到总行的相关通知。浦发银行一直是严格贯彻落实国家宏观调控政策，对第二套房贷的政策同样严格执行，自去年央行、银监会的通知发布以来，目前在执行中这些政策和规定均没有任何的变动。

     今年的政府工作报告提出，实行从紧的货币政策，要着力优化信贷结构，严格执行贷款条件。作为调控重点的房地产业，绝对不能出现问题。

     因此，对于房市出现的苗头，监管部门绝对不能麻痹大意，这需要加强银行对贷款发放的审查，以及监管部门对商业银行的监管。