周先生近日来电咨询：他于2006年8月份买了一套位于滨江某楼盘的105平方米两居，总价70．35万元左右，首付40％，剩余的部分42．21万元进行了商业贷款，贷款期限10年，月还款4485．28元。他想提前还贷，该如何操作？

    我们首先为周先生算了这样一笔账：到目前为止，周先生已还款总额为94190．94元，其中利息34771．97元，还有25．74万元本金未还。提前还房贷的几种还款方式分别为：A．全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。这种方式主要还所欠的本金，以后不用还利息，但已付的利息不退；B．部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额基本不变，将还款期限缩短。C．部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，减小了月供负担；D．部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。这样节省利息较多；E．剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。月供增加，减少部分利息，但相对不合算。假设周先生拿出15万元作为部分提前还款，采用第二种还款方式的话，当月还款154485．28元后，下月起还款额为4465．25元，累计到2012年2月还款结束，总共节省利息支出57364．91元。若采用的是第三种方式，下月起还款额为2574．76元，累计到2106年1月（即分120期还款不变）结束，总共节省利息支出34656．42元。可见第二种这种方式所节省的利息较多，并且对后一阶段的还款影响不大。

    我们了解到，目前大多数银行所能提供的还款方式为前三种，所以房贷客户可在前三种还款方式中选一样。提前还款，一般应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。若客户没有足够的经济实力将所有贷款余额还清，考虑部分还贷款的话，相对来说是“部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短”这种方式要合理一些。但若客户的每月月供压力非常之大，也可采取“部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变”这种方式，这样月供压力要小一些了。其实，是否提前还贷，是一个如何支配手头资金的问题。如果您正处于以下情况中的话，您就要敲响警钟了，看看自己到底现在还是不是时候？

    第一：资金紧缺，使用应急资金甚至借钱还款。面对央行不断加息，有的消费者动用就医、孩子上学等应急资金甚至借钱提前还款。有专家分析，加息所累积的利息虽然较多，但是由于是分布在整个还款期内，消费者还是能够承受每月增加的额度，对于资金短缺、经济能力有限的消费者，使用应急资金还贷会使生活质量下降，甚至使风险集中，有可能因小失大。

    第二：使用等额本息还款法，且已进入还款阶段中期。等额本息是指在整个还款期内，每月还款的金额相同。在还款期的初期，月供中利息占据了较大的比例，所还的本金较少，而提前还款是通过减少本金来减少利息支出，因此在还款期的初期进行提前还款，可以有效地减少利息的支出。如果在还款期的中期之后提前还款，那么所偿还的其实更多的是本金，实际能够节省的利息比较有限。

    第三：使用等额本金还款法，且还款期已经达到1／4。等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息。如果还款期已经达到1／4，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利于有效地节省利息。如果是进入还款期后期，那么更没有必要用一笔较大数额的资金进行提前还款了。

    第四：刚刚经历过利率调整。贷款合同中明确规定，每年的1月1日银行有权力根据实际利率的调整情况来重新确定房贷利率，如果银行没有调整，那么这一年全年都按照既定的利率标准执行。也就是说，假使今年某天升息成真，对房贷利率的正式调整也要等到明年1月1日以后。借款人将有充足时间，为用来提前还贷的货币寻觅更好的投资渠道。