时令将届初夏，而楼市的春天却迟迟没有到来。近十年来，已经看惯了房地产业蒸蒸日上的中国人，大概第一次受到这种怪异现象的冲击。耳畔边，总传来房价又涨的消息；眼见的，却不乏成交量萎缩的数据。视听混淆了，神志迷乱了。楼市，到底是死亡前的奋力一拼，还是飞腾前的热身运动？
春天在哪里？
不知出于什么动机，早在3月上旬，就有人扬言北京楼市已经回暖。而事实是，直到今天，商品房成交量依然惨淡。据上古地产研究院监测数据显示，截至4月20日，北京商品房日均成交292套，环比2月份日均成交193套，增长51%；环比3月份日均成交352套，却下降了17%。若要对照去年同期日均506套的成交量，则同比下降高达42%。再看一手住宅市场，4月份日均成交185套，环比2月份的131套增长38%；但是环比3月份的228套却下降19%。去年同期日均成交377套，同比下降高达45%。
不错，北京3月份成交量环比2月份的明显上升，很容易给人们造成“回暖”的错觉，尽管与去年同比仍然是天壤之别；但是4月份成交量陡然下滑的事实，却足以将楼市回暖的幻象全然扑灭。其间，也不时听到上海房地产成交量节节攀升的喜讯，可没多久就传来开发商制造假象迷惑受众的丑闻。
然而，问题的关键是，当有效需求极度萎缩的时候，房价不但没有降下来，反而倔强的猛蹿了一截儿。国家发展和改革委员会、国家统计局18日发布的数据显示，今年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨了11%，涨幅比上季度高0.8个百分点。3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，环比上涨0.3%。
据4月17日北京市政府召开今年一季度北京市经济运行情况新闻发布会透露，今年一季度，北京市商品住宅销售价格同比上涨17.8％。其中，普通住宅上涨18.2％，高档住宅上涨14.4％；二手住宅销售价格同比上涨11.1％。据上海佑威房地产研究中心日前发布的数据显示，4月第一周，上海商品住宅成交均价达到16405元/平方米，创历史新高，上海一手商品住宅的成交均价环比上涨17%，比2月份第三周跌破万元时的9767元/平方米的均价上升了68%。高端住宅市场成交均价为29707元/平方米，逼近3万元，比上季度上涨3%。
价格背离价值之后，再一次背离有效需求；开发商蔑视购房者之后，再一次蔑视市场规律。中国住房制度改革十年来，迄今为止真正呈现出有价无市的僵持局面。
持久战能打多久？
毛主席在《论持久战》中提出我抗日战争的“三阶段论”：战略防御阶段、战略相持阶段和战略反攻阶段。近来，多有经济学人用“博弈”来比喻买卖双方的对立状态，所以笔者也不妨用毛泽东战争理论来思考房地产市场的问题。
依笔者看来，中国的房地产市场也完全遵循着“三阶段”的规律：大致说来，对于购房者而言，2007年10月之前，是纯粹的卖方市场，买方只能被牵着鼻子走，属战略防御阶段；之后，市场形势发生逆转，大量购房需求失去有效性，持币观望的情绪逐渐弥漫楼市，买方市场正在形成，属战略相持阶段；谁也说不清买卖双方相持的具体时长，不过最终打破平衡、发生质变的一天，是迟早要来的，那时候便是购房者的战略进攻阶段。
但是，对于房地产市场的“战略进攻”，必须强调两点：
第一，战略进攻的号角，必然会由买方吹响。其实，战略相持后的战略进攻，有两种相反的可能——要么是敌人的反扑，要么是我方的反攻。但是，在目前的房地产市场上，有两点理由足以让买方主动吹响进攻的号角。
（1）房价远远超出了人们的承受能力，买方市场正在被迫形成。以北京为例，2007年，北京城镇居民一家三口全年可支配收入是65967元。目前，北京城区商品房均价大概在15000元/平方米以上。
假如以2007年末北京城镇居民人均住房面积20.3平方米的标准衡量，全家购买一套61平米的住房，就需要支付91.5万元人民币。也就是说，此刻的房价收入比高达13.9。对于房价与家庭收入比，联合国人居中心的上限是3，世界银行的上限是5。据有关人士统计，伦敦6.9，纽约7.9，首尔7.7，澳洲悉尼以8.5的高位曾被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。相比之下，即使如悉尼者，在北京面前也是小儿科。
另一方面，从北京市地税局针对2007年个人所得税缴纳情况来看，2007年度年所得12万元以上者共有34.1万人。也就是说，在理论上讲，北京现有的1600多万人口当中，大概只有不到40万人是属于有能力或有希望买房的。即使加上来自地方的有效需求，以及由地方资本派生的、外地生源留京毕业生的有效需求这两支强大的消化力量，北京房地产市场的总体有效需求也绝对不可能在一年内达到70万人口。试问：如此渺小的市场需求怎样支撑北京如是庞大的市场供应？
（2）地产股一落千丈，人们已对房地产丧失信心，不得人心，其势必衰。从去年二套房贷政策明确之后，地产股就开始不景气起来。4月14日，A股沪指失守3300点，收报3296点，其中地产指数下挫9.48%，接近跌停，创下过去12个月里的下跌纪录。在跌停的近200只股票中，接近50只个股属于房地产板块。尤其令人震惊的是，万科、保利等一线龙头股赫然在列。
股市行情，是人们市场信心的晴雨表。过去的几年里，与其说是市场需求在直接推动房价大幅上扬，还不如说是人们对市场需求的信心和期待在间接的刺激房价大涨。如今，房地产投资的向心力已然瓦解，房价泡沫也必将最终破裂。
第二，战略进攻的过程，必然充斥着买方的集体非理性。房价已是强弩之末，其“不服输”的上涨，不过是垂死挣扎而已。从理论上讲，僵持是必然的，因为房地产业绑架了以银行为主体的金融体系，其大幅降价骤然崩盘将会对经济造成巨大伤害。出于风险规避的考虑，政府会有意延长僵持时间以争取损失最小化。但是，稳定房价只是政府的意图，并不一定能够完全达成现实。因此，综合各方面合力来看，纵然房价不会马上回归价值，但是在经济基本安全的前提下，一定幅度的降价还是完全有可能的。
不过，在具体的市场实践当中，情形可能会更加复杂。问题的关键不在于如何降价、降多少价，而在于购房者如何看待降价。一旦降价的气候普遍形成，那么购房者“买涨不买跌”的心理就会占了上风。作为经济人，每个人都是理性的，他生怕自己买了便宜的之后，还会变得更便宜。结果，无数个个体理性相加在一起，就形成了强大的集体非理性——大家都在等最便宜的，最后必将房价逼到价值水平之下。而且，在这种集体非理性的作用下：曾经，价值被高估到什么程度，现在，价值就会被低估到什么程度。
没有胜利者的战争
这场楼市战争一定很惨烈，然而却很遗憾，因为这是一场或将会玉石俱焚的战争。
如果在集体非理性的社会心理作用下，房价被严重低估，那么直接受害者当然是开发商。那时候，他们的企业将会因为负债累累而被迫倒闭，许多从事房地产工作的员工将被迫另谋生路。但是，于大多数开发商本人，并不会有灭顶之灾。多年来，老板已经赚得盆满钵满，在承担有限公司的“有限责任”外，即使旅居他国也照样活得很自在。至少，人家的基本生活是绝对有保障的。
受害最大的，当然是普通老百姓。我们将无从选择地承担双重损害：由买房引发的直接损害，以及由金融危机和经济衰退引发的间接损害。如果房价非理性下跌，那么许多已经买房的人们就会遭遇“负资产”或者“负首付”。更加可怕的是，如果发生金融危机和经济衰退，那么许多人将不得不面临失业。那时候，恐怕吃饭生活都成了问题，还哪有能力买房或者还贷？相比之下，已经买房但被银行拿走抵债的人们，会从有产阶级变成无产阶级；而那些尚未买房的人们，则会坚持无产阶级身份不动摇。如果说，危机之前，后者相对于前者是“相对剥夺”；那么危机之后，前者相对于后者就是被“绝对剥夺”了。
这场楼市战争，注定没有胜利者。
