近期发生在深圳的房贷“断供”现象正促使国内各主要商业银行全面梳理房贷风险。某国有商业银行主管此项业务的副行长透露，该行正全面梳理房贷业务的整体工作流程。

“经过前期调研发现，我们还基本沿用过去的营销模式与审批机制，很容易滋生较大量的假按揭、假首付、假房价等‘房贷三假’现象。”这位副行长表示，着眼于房贷风险本身，该行将对个人资信、贷款用途、
开发商过往记录等所有的细节进行更加严格的审查。

“多管齐下”防风险

种种迹象表明，对购房者本身给予更多关注已成为此次商业银行整肃房贷风险的重中之重。

上述副行长称，长期以来，在营销上，商业银行比较重视开发商的资信，比较注重楼盘是否按时完工，往往忽略了小业主的还款能力。而一旦开发商和小业主共谋起来，再和银行的某些不良人员勾结起来，就会出现大量的假按揭。

另一家国有商业银行个人金融部负责人表示，将在全面梳理房贷业务整体流程的基础上，对营销模式、审批机制、政策执行等方面进行一系列改革，引入更多的“人性化”因素。

他说，在营销模式上将主要采取直客式，更加关注购房人的还款能力，发展银行熟悉的客户，进而控制“房贷三假”的源头。在审批机制方面，实行总行风险监督、省级分行集中审批，适时引入在线审批系统，进而把评价标准内容统一化，档案集中到省行、催收到省行，实现从层级审批到专业审批的过渡，即最终审批权做实在省行一批专业队伍：档案保管员、尽职调查人员、贷款审批人员、催收人员等。

在监管政策执行上，会对一部分真正有实力的购房人采取一定的倾斜政策，如对那些有一套以上住房、不欠银行贷款的购房人不再执行“高首付”、“高利率”的政策。对一些收入不高却通过开虚假收入证明的首次购房人实行“禁入”政策。

“深圳‘断供’现象主要集中在首次购房人身上，这已引起整个行业的警惕。”某股份制商业银行消费信贷部总经理坦陈，间客式的营销、分散的层级审批机制、“一刀切”的监管政策使得银行这块最优质的信贷资产沦为风险多发地带。但他表示，其所在银行将有针对性地采取措施，从根本上堵住上述漏洞，“只要措施得力，房贷业务仍会保持一个健康平稳的发展速度，其不良率控制在3%以内也是很容易的事情。”

银行“死保”优质业务

在此次商业银行整肃房贷风险的背后到底隐藏着什么玄机呢？

某国有商业银行风险管理负责人表示，其实道理很简单，仅就国有商业银行而言，截至6月底，建行、工行、中行的消费贷款余额都已达到7000亿元以上的规模，其不良贷款率大都在2%以内，绝对称得上超优质资产，给银行贡献的利润也极为可观，其零售业务利润占比有的甚至高达50%以上。

“在从紧的货币政策下，很难找到像这样有竞争力的新业务，为此各商业银行必须死保。”上述国有银行主管副行长说，断供现象的出现，使得商业银行不得不对房贷风险引起足够的警惕，如果“无所作为”任其发展，会造成大量的呆坏账。

但他认为，如果对现有的营销模式、审批机制、监管政策执行做一些适当的调整，不但可避免所谓的中国式次贷危机的发生，而且能使中国房地产市场保持一个良性的发展态势。

最近，上海楼市有些小事发生，可以看出，上海楼市危如累卵，有望进入下跌通道。这几件事是：　
　　
　　1、上海二手房抛盘突破12万套。
　　
　　截至到2008年8月6日晚上八点左右，上海的“网上房地产”网站显示，上海二手房抛盘达到了120246套。这是本人在春节前开始观察这一数据开始，第一次突破了12万套大关。
　　
　　春节前，发现该网站上显示的可售二手方是86400套。其实现在记忆力不如从前了，之所以记得这么清楚，是坐过几次上海的864路公交车。到5月9日，可售二手房增加到了104612套。近四个月，增加了约18212套，增加了近21%。而到今天，又继续增加到了120246套，近7个月，增加近33846套，计39%。
　　
　　目前上海楼市可能是全国楼市最后一个退被攻破的堡垒，没有普遍、明显的下跌。不过，当信心被进一步侵蚀，不出意外的话，会有更多的楼盘抛售。
　　
　　据我所知，在2005年左右，光是没有人交水电煤费的住房，就有54万套。按每套房住3个人算，约能解决上海本地兼常住外地人9%的人的居住问题。其实房产毕竟是个不小的资产，一般即使是外地的炒房人，也总好找到一个人交一下水电煤费，可见总的炒房人买的房产有多少。

2、上海房产中介消失过半。
　　
　　最近有报道，上海的房产中介，从最高峰时的16000多家，下降到目前的7000多家。有个叫满堂红置业的中介公司，去年三月进入上海，本来有30多家门店，目前已关掉浦东的全部15家门店，满堂红的名字没有带来满堂红，反而撞了个乌眼青。即使中介数量减少过半，很多门店也是单月零成交。上海6月的二手房成交只有1万套左右，平均到7000家中介，每家不过一套的成交罢了，零成交不是非常正常吗？我曾写过一篇《可以买房的17种情形》，其中一个就是房产中介的数量减少一半以上。没想到阳瘘的上海楼市这么快就实现了。

3、苏宁环球自宫退地，地王的神话昙花一现。
　　
　　苏宁环球集团最近已提出退还去年拍卖中，以44亿元，楼板价6.7万元/平方米的地块，据《东方早报》的报道，估计损失在4.4亿元。出这么多钱，丢这么大人，将成为中国楼市史上的一大笑柄，将永远被钉在中国楼市史的耻辱柱上。
　　
　　虽然损失巨大，不过还是值得肯定。留得青山在，不怕无柴烧。想起西汉时的一个往事，飞将军李广的孙子李陵出征匈奴，大概只有5000士兵，被数万匈奴军队围攻，结果几十万枝箭用光了，狗不理的包子吃光了，全聚德的鸭子啃光了，只得投降。其实李陵杀伤了数倍于己的匈奴军队，是个功臣。李陵也是个非常了不起的人，不光是武艺高强，难得的是打仗的时候擅长动脑子。比如有一次，匈奴军队把他的军队包围，并且放火烧草。眼看就要被烧死，他下令士兵同样点火，烧出一片空地，转危为安。但残暴的汉武帝杀光了他的全家，司马迁说了几句公道话，就被处于宫刑。这个事有几个版本，可能是应该是要被处死的，但可以用钱买命，没有钱的话，也可以被阉割抵死。在当时这个时代，很多人宁愿被处死也不愿被阉。不过司马迁为了完成《史记》，不计较这点小事。苏宁环环退地的行为，有点类似于司马迁选择宫刑。

4、上海庞大的房产兴建计划。
　　
　　最近，根据公布的统计资料，上海上半年的GDP增幅，落后于全国平均水平，特别是房地产业，是负增长。也许这刺激了相关权贵的神经，也许是上海楼市掠夺愚蠢老百姓的钱用于市政建设的任务已完成吧，上海最近公布了未来五年的住房兴建计划，根据这份计划，上海将在五年内，新开工住房建筑面积约9300万平方米。在新开工面积中，新建、配建经济适用住房和廉租住房2000万平方米，配套商品房近2000万平方米。规划期内，竣工住房面积约1亿平方米，其中，经济适用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近3500万平方米。规划中，上海明确了经济适用住房单套面积控制在60平方米左右。该政策对上海未来中低收入人群的住房将是大大的保障。
　　
　　如果这个计划得到执行，上海未来五年每年将近有2000万平方米的房产上市，并且大量是价格明显低于市价的特别住房，高价商品房的需求将大幅降低。有些房产商可能已经做过好几次恶梦了。
　　
　　最近，我又有个朋友把上海唯一的一套房产抛售套现。这个朋友的物理水平让我目瞪口呆，他在中学的一次物理竞赛中，一道非常难的题，他推导的公式，与他后来看到的爱因斯坦的相对论是一样的。不过他在房产领域的计算非常简单，就是他目前租的房产，月租金不过2000多，房子的市价却将近100万，没有道理不租房啊，而且把房子抛掉，正好可以投入香港股市。奇怪的是，无数愚蠢的人，在高房价、低租金的情况下买进了房产。最近有个诗人自杀了，据说是因为房贷压力过大，如果真是这样，这是一个愚蠢买房死亡的反面教材了。
　　
　　总地说来，目前上海楼市虽然没有普遍、明显的下跌，但成交量下降了一半，但有以上基本面因素的存在，随时正式进入下降通道。
　　
　　个人判断，上海楼市和全国一样，将在五到十年内下跌一半左右。