云洲再说太原房市
去年、前年我分别在博客、电台、电视台以及由政府和各部门、各协会组织的论坛上发表过一些论点和文章，事后看来，都不幸言中了。我也知道，这篇文章一经发表，必会引来骂声一片，但是，无论是站在房地产商的利益还是在消费者购房者的利益上都应该对当前的房价及其走势有一个理性的判断，无论你是否认同，无论你是否想看到这样的结果，它都不以某一个人的意志为转移。
博客上大家一再说一个道理：房价是由它本身的价值决定的。所以说在中国这样一个960万平方公里的土地上，南北东西发展的巨大差异，用一个数字用一句话把房价说清楚或把它的价值说清楚，显然是不现实的。房地产最显著的特征就是地域性，不要说全国，就拿一个省份山西来说，它的地域差价也是如此的不能让人理解。太原南的榆次是太原北的阳曲房价的两倍，晋南临汾的房价是同处晋南的运城房价的两倍，这两组对比，如果说两地的人均收入差距也是两倍的话，我相信没有一个人认可这个事实。但是，房价就是两倍，这是由什么造成的？应该说有两个原因：成本和供求关系。
先说说供求关系。市场经济已经决定了一个商品的价格是受供求关系的影响的，同时也和消费者对市场的预期以及对自己收入的预期有一定的关系。深圳、北京的房价主流的都在一万元以上，能看的上的都在一万五千元左右，这个房价我真的认为是太高了，不光是老百姓能否买的起的问题，它的价格也确实偏离了它的价值。但是，有人买有人卖我们就不能说什么。市场的运行规则必然会让暴利行业吸引投资，资金的逐利性决定资金的流向，逐步的会调整这种供求关系，让它趋于平衡，我觉得价格是应该会下降的。
可以简单的分析一下它的成本。我曾去过许多城市做过调查，他们每平米一万五的房价位置上的土地价格大约在500万——700万/亩，合到建筑平米里边，取中间数600万除以666除以3.3，大约是2700元/平方米，施工成本；楼房1300元/平方米，硬件配套300元/平方米（今年有大幅度上涨趋势，二者的数据分别是2000元/平方米，500元/平方米），软件配套（煤气、电、水暖等等）大约在400元/平方米左右，地基处理、设计监理等等配套费用大约200元/平方米，给政府部门缴的相关费用大约300元/平方米，税收和销售价格有关系，约是销售价格的7.5%，如果按销售价格13000元算的话，大约是1000元/平方米，以上各项累加不到7000元/平方米，考虑到财务成本、利润（一个项目大约需要两年以上的回收期）以及房地产的长期不确定性及风险，我认为，12000元的售价应该是合理的，超过这个数就有暴利的倾向，但低于10000元也是不现实的（除非国家政策有调整，土地价格大幅度下降，但现在看来，这基本上不可能）。
上面的帐我相信熟悉房地产行业的都应该清楚，包括政府的相关部门，购房者尤其是炒房者聘请的律师。但是，前几年，还是一窝蜂的去抢，对于这些投机者，无论是政府的打压政策还是市场的合理调节，让他们吃一点亏，受一些损失，记一个教训，是值得的，是有利于房地产市场健康发展的。从这个角度上说，国六条、国八条以及从去年底开始的打压政策有利于市场的健康发展，也有利于真正需要住房的购房者，我们应该赞成政府的这一举措。
但是反过来，我前面已经说过房子的地域性，不同地区、不同市场，情况不能一概而论。作为媒体，作为政府，应该给大家一个正确的引导，让大家在市场机制的条件下用最合适的价格，在最合适的时机购入自己最需要的住房。博客上有很多人举过这样一个例子：我买了5年的房今天还没买上，这5个中我一直在期盼而且无论是媒体还是政府都在说房价格会下跌，但事实却是5年内房价翻了一番还多。从这个角度上说，不切实际的舆论导向是害了消费者，让他们辛辛苦苦挣的几十万块钱缩了水。你不可能指望运城不到2000块钱的房价还会继续下跌，也不可能指望阳曲的房价也会下跌，作为一个消费者，要有理性的头脑，我们都期望能用更少的钱去买房子，都希望房价会有所下降，要接近于老百姓的收入水平。但是，我们要有自己的基本判断，房价远高于它的价值是不合适的，相对的，想低于成本买房子也是不现实的。
太原的房价应该是个什么样的水平，我有个初步的估计，在两三年内主流房价应该稳定在7000元/平方米左右。我知道，这一预测，必然会万夫所指，但它是事实。基本的判断面是，龙潭公园现在拆迁补偿是4500元/平方米，去年年底拍卖的铜厂每亩地是450万，按照我对深圳房产的成本分析，大家可以算一下这两个项目将来的投入成本已经到6000元/平方米，将来它的销售价格必然在8000元/平方米以上（大连万达对外的吹风价格起步已到9000元/平方米。和我的预测是吻合的）。当然，这两个项目都是太原的高端项目，其他项目应该略低于它，但太原现在的实际情况是主流房价在5000——6000元/平方米，还是远低于刚才的预测价格。如果现在在这些楼盘附近重新买地的话，现在的销售价格几乎是重新开发的成本价，这个基本判断是我认为太原市的房价还会微微上调的理由，尽管现在各楼盘的销量已降到历史的最低点。所以说，大家应该抓住机遇，应该有个正确的判断。
大家可能会说，我是房地产商的说客，在为房地产商摇旗呐喊，实际上，我本人就是房地产商，一般人甚至媒体都认为开发商是暴利的行业，挣了好多黑心钱，我举一个最简单的例子，全国现在有那么多大的开发商，如大连万达、上海绿地、深圳万科，而且每个省市也都有几个品牌开发商，太原这几年注册的开发商大约有450家，但是真正经营下来的不足三分之一，甚至于有三分之一从来没有做过项目。如果大家记得去年的国贸房产会，仅仅有可怜的三十几个项目，而且还有几个手续不全，没有预售房许可证。大家今天去街上转转，能数的出来的在售项目也就是几十个，真正在建的项目更是寥寥无几，还有一些项目几年前就在炒，但至今都不曾动工。这是为什么呢？如果真是暴利的情况下，会出现这样的情况吗，这符合经济规律吗？
我给大家几个判断房价走势的指标：
一、看最近拍卖土地的价格。也就是说要想知道面包价格的涨落，就看面粉价格的变化。
二、看供求关系是否有重大调整。这个实际很好判断，如果有炒房团从中操作，价格的升降是会受到影响的，而太原的房子销售备案以后，过户的比例不足5%（从中可以看出，基本不存在炒房团）。作为消费者，也很难听到某某小区的房子某人一下买了几十套这样的新闻，如果没有这样的投机因素，供求关系应该是相对稳定的。
三、从长期看，房价的走势是有一个稳定的曲线的，某一个阶级偏离这条曲线有可能，但总体不会有大的起伏，大家可以看看你所在城市的房价是否符合这条曲线。一个城市房价的增幅应该和这个城市或这个国家的GDP大约吻合。在GDP高速增长时，房价的增幅会略高于GDP的增幅，在经济低速增长时，房价会略低于GDP的增幅，中外几十年来概莫能外。太原市真正进入市场的房地产项目是90年的漪汾苑小区，当时的房价是800元/平方米，大家算一算，如果按平均增幅GDP的增幅是8%的情况下，那么今年的房价是6500元/平方米左右，与市场基本吻合。换句话说，在正常情况下，以后的房价每年的增幅也应该按这个增幅继续，当然可能有某些年份有微调，这是经济的规律。
即使在06、07、08三年如此打压力度的情况下，也没有逃脱这个规律，甚至于国六条、国八条的颁布影响了开发商的积极性，恶化了投环境，在政府的打压下，房价还高于GDP的增幅。大家可以想一下，在国六条、国八条两次颁布后，都出现了一段时间房子的销售不畅，但随后的反弹是可怕的，是惊人的，那是因为供应量不足，加剧供求关系，现在的情况何其相似。
以上的看法只是我的个人意见，但是，我不想跟着媒体人云亦云，作为一个业内人士，或者说有职业道德的业内人士，应该正确引导消费者，不谋取暴利，也应该给投资者、消费者一个正确的投资消费建议。
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