合理的房价，应该是户均收入的14~15倍。
所谓3~6倍，是彻头彻尾的伪科学。
1）幸福
很久很久以前，我们曾有一位专家，大声疾呼。在发达国家，平均工作每5秒种，就可以打一个电话。而在中国，要工作5分钟，中国电信太贵了。
之后又有一位专家，大声疾呼。在发达国家，每工作一年的工资，就可以买一辆汽车，中国人也该一年买一辆车。
还有一位专家，认为美国人每工作5分钟，就可以买一个汉堡。所以中国人每工作五分钟，也该能买一个汉堡。汉堡应该降到￥0.5一个。
最后某位专家，认为美国人每工作六年，就能买一套150坪豪宅。中国人每工作六年，也该能三室房子。房子实在太贵了。
可问题是，如果我们买汉堡，买汽车，买房子，打电话。。。。。。做任何事情都如美国人一样轻松。。。。。
那，那，那。。。那我们不也成“发达资本主义社会”了？
事实上，中国仍然是一个贫穷落后的国家，仍然是一个发展中国家。因为落后，因为发展中，我们的生活水平不可能达到美国人的层次。
正好比美国人物质极大丰富，工作5分钟就能买一个汉堡。而在中国，很多低素质的民工，往往要工作四至六小时，才能获得一日三餐。
这是由各国生产力所决定的，这是由各国发展水平所决定的，是不以我们的意志所转移的。
夸张一点而言，东非国家肯尼亚，是全世界最贫穷的国家。人均日收入不到0.3美金。每年不足100美金。
如果我们跑过去肯尼亚，向肯尼亚人民灌输，工作五分钟可以买一个汉堡。600美金想买他们的房子。结果将会怎样？怕是东非人提着长矛，把我们杀赶出来了。
综合来说，物质享受是和一国发展水平相决定的。绝不是线性正比的，国力越发达，比例越低。国力越落后，比例越高。
发达国家： 6~8倍 （美日德法英意加，GDP$20000以上）
中等发达： 8~10倍 （韩台马西土巴阿，GDP$10000)
初步发达： 10~12倍 （京沪深穗， GDP$5000)
不太发达： 12~14倍 （省会城市， GDP$2500)
很不发达： 14~16倍 （中国内地， GDP$1000)
2）数据
为了读者方便理解，我们引用一些2002年国际实际房价数据*
2002年各国房价收入比：
德国 11.41
日本 11.07
英国 10.3
意大利 8.61
法国 7.68
美国 6.43
在各主要工业国中，仅只有加拿大和澳大利亚等所谓“新世界”国家，因为极端的地多人少，才能维持在6~7倍房价/收入比左右。
但这样的情况，到了2003年又发生了极大的变化，随着美元本位币的崩塌。全世界房价发生了惊天动地的疯涨。其中以南非产金国涨幅最大，达29.6%。若算上南非兰特汇率变动，更让人瞠目界舌。（兰特由1：7升至1：2）
南非 29.6%
香港 28.7%
香港港岛 43%
西班牙 17.2%
法国 16%
新西兰 13.5%
美国 11.2%
中国内地 10.8%
英国 10.2%
瑞典 9.8%
意大利 9.7%
比利时 9.3%
爱尔兰 8.5%
丹麦 7.3%
加拿大 6.2%
荷兰 2.8%
澳大利亚 2.7%
瑞士 2.3%
新加坡 0.9%
德国 -1.3%
日本 -6%
其中，澳大利亚，瑞士，新加坡，涨幅最小。但如果算计澳元，瑞郎，坡元，这二年约60%的涨幅。澳洲房产，其实比香港升得更快。
1994年至2004年各国实际房价升幅，按本国货币计算：（按美金再加60%）
南非 195%
爱尔兰 179%
英国 147%
西班牙 131%
澳大利亚 113%
法国 90%
瑞典 76%
荷兰 75%
美国 65%
意大利 65%
比利时 60%
新西兰 52%
丹麦 50%
加拿大 41%
* 资料来源：《经济学人》
我们曾听说过某些“英国484平米，仅售17万英镑”之类的笑话。这个故事告诉我们的唯一结论，“学好数理化”是多么地重要啊。
作者明显地搞错了平方英尺ft，和平方米mm的区别。1平方英尺=0.093平米。换算下来，这一套45平米的房子，居然需要265万人民币。折合5.87万/平米，而且还是伦敦郊区20年的旧房。
英国目前的人均收入，官方数字为14000镑/年。17万英镑，需要一个单身汉不吃不喝干12年。
截止2004年，全世界排名前20位的大经济体，已没有任何一个房价/收入比处于6倍以下。
3）土地
继续回到我们的理论讨论，即使相同的发展阶段，比如日本和美国，香港和加拿大，谁的比例应该更高一点。应该更靠近6~8倍的上限还是下限。
中国名义上有960万公里土地，但其实1/4是沙漠，1/5是丘陵与高原。真正绝大多数人口，集中在京广线以东，海拔1500米以下，华东大平原之上。
而美国东西二条海岸线，气候怡人，降雨充沛，好象天堂一样。除了中部部分沙漠地区，绝大部分可供人类居住。可耕地面积更是远远超出中国。
当我们决定了一个区域的发展阶段。好比$5000美金的经济体，其合理房价应该是10~12倍。
则接下来考虑的，是该地区的人口/可居住土地面积。象中国这样地少人多，生存空间狭小的国家，房价/收入比，应该是较靠近上限的12倍。
同理，香港日本的房价收入比，也应该比加拿大高。
4）未来
考查了一定阶段的经济体，我们面临一个很重要的问题，对未来的预期。
花期国专家曾经质问过，假设政府明“年”开始增发100%的钞票，市面将会怎样。答案很简单，明“天”物价就涨一倍。因为人都是聪明的，对未来的预期，今天就会决定行为。
和阿、巴、智等停滞的经济体不同，中国是全世界发展最快，最有潜力的国家。
虽然不知道未来如何，但在可预见的将来，在胡温剩余的7年执政期内，可以预言，中国经济仍将保持快速，稳健，持久的增长。
现实总是对于未来的反映。如果将来房价会涨到20000，那为什么不今天8000就买呢。如果对中国经济有信心，那为什么不“用手投票”，直接买涨中国呢。
摩根斯坦利的首席经济学家讲得很明白，“一个兴旺的城市，总是享受贴水的”。
我们很冒昧地，很谨慎地，给予房地产每年1%的贴水。即意味着在将来20年中，中国经济，将跑赢世界经济1%个百分点。（目前全球平均增长为4.4%)
所以我们将我们的目标调高20%，即给予中国房地产20%的贴水。由平均收入的12倍，调高到14.4倍。
这个比例虽然暂时看有点高了，但随着繁荣的不断增长，逐渐会变得不再负担，乃至毫不费力。
好比我们现在这一个繁荣昌盛的城市，即使按照官方很不可靠的数据，年收入也增长了14.5%。这意味着什么概念呢，原先贷款占收入比70%，过了一年就仅只有61%了，再过一年就只有53%了。
*** 资料来源：上海统计年鉴
2004年 约20000
2003年 17026 +14.5%
2002年 14867 +14.5%
2001年 12982
5）泡沫
我们常听见关于北京/上海房地产泡沫的抱怨。对此我们完全难以理解。
有一点必须要提醒我们的分析员，上海是一个人均GDP $6000美金的城市。
香港的人均GDP大约是$25000，香港的房价平均约为￥35000/平米
台湾的人均GDP大约是$12000，台湾的房价平均约为￥20000/平米
上海的人均GDP大约是$6000，上海的房价平均约为￥9000/平米
北京的人均GDP大约是$4000，北京的房价平均约为￥6000/平米
如果我们考察更多的经济体。如美国，日本，英国，法国，德国，西班牙。我们会发现，这些$25000左右的发达经济体国家。其平均房价，约集合在$3000~4000/平米左右。
发达国家的经济体，约是我们的四倍，其房价也是我们的四倍。即使不考虑中国旺盛的发展潜力。其比值也是合理的，甚至被低估的。
我们无法理解，在外资大行的分析报告中，恶意地，多次引用一个错误的，带有严重误导性的数据。
关于泡沫论的观点，我们听得最多的一个就是，“上海的人均收入仅只有14800元，根本无法支持目前的房价价位”。
是的，上海的人均GDP是香港的1/4，而上海的人均收入“居然”仅只有香港的1/15。我们严重怀疑该项数据的可靠性，虽然北京市每年要向中央交很多税。可中央给我们的钱也不少。
每年14500元人均收入，引致一个更严重的不可调和悖论。如果月均收入仅1200元人民币，则意味着上海人的月均消费支出，仅800元左右。
算了吧，“测不准先生”。任何一个稍有头脑的人都知道，800元生活费根本不够在上海生活一个月。更不可能是上海人的平均水准。事实上，上海的最低低保线是550元/月。
再次提醒各位一下，台湾只比我们富二倍。如果不遭遇大型的战争，疾病，政治动荡。至2012年，京深沪穗将达到今日台湾省之水准。即人均GDP$10000，平均房价￥20000/平米左右。
从2002年10月起，这一位外资大行所谓的“首席分析师”，已经连续测错30个月了。包括其信誓旦旦的“数月内崩溃”。其本人已经声名扫地了。
如果他不尽快主动离职的话，其所在的公司也将被其拖累。
**** 2003年初，该行不仅仅看空房地产市场，而且推荐大量买入股票，并放言，“30倍市盈率值得投资”
http://cn.news.yahoo.com/030331/72/1je7v.html 6)郁金香
2000年，有一个古怪的德国老头Peter Garber，突然心血来潮。决定去考察一些著名的历史事件来源与出处。
细究的结果让人大吃一惊，以最为著名的荷兰郁金香狂热而言（1634～1637）。该事件常作为典型案例，告诫人们不要投资冲动，避免于追涨杀跌投机性市场。
综合所有的郁金香故事，辗转抄录，但最早的起源，都来源于1929年再版的一本回忆录。荷兰往事，由股神巴鲁克作序。当时因为股灾不久，投资人亲历悲剧始末，所以对书强烈共鸣。
而这本回忆录，最初是由苏格兰律师兼诗人，查尔斯·马克，在1841年将十一则投资往事集合成书。名为《回忆录》。
1850年再版，并改名《公众的幻想与疯狂的公众》，畅销一时。值得注意的是，这是本故事书！
再之前的追溯，是荷兰政府在18世纪印刷的一本单行宣传册《贪心不足与实话实说》。当然，这是一本追求“新闻导向”的小册子。
德国教授继续追踪下去。发现所谓的“郁金香花茎”，其实有很多种，从最贵的100万美元一支，到最便宜的1美元一枝，种类繁多。如果将最贵和最便宜的品种混合在一起，自然得出了崩溃1000000倍的结论。
事实上，早从14世纪起，欧洲荷兰，比利时，德国，奥地利等宫廷贵族，就喜欢用鲜花装饰衣料。上流社会的贵妇人，用郁金香花瓣打扮衣物或者帽子，在当时是很平常的一种举动。
2001年，阿姆斯特丹，鲜花拍卖市场，一株非常罕见的郁金香花球，成功地拍出了60万英镑的天价。这样的价钱，可以在全世界任何一个地方，买一幢顶级别墅。
传说中的1633～1637年，郁金香价格从几十荷兰盾飚升至万余荷兰盾。荷兰盾是金币，50盾大约含有1盎司黄金，按今日排价，折合8万美金。对于当时的公爵侯爵夫人来说，这仍只是一瓶香水的价格。
Peter Garber考证了大量的历史资料，最后写下了《泡沫的秘密——早期金融狂热的基本原理》一书。由MIT Press出版。
这个故事告诉我们的教训是，不要盲信传统，其实很多事纯属以讹传讹。
