据说是谣言，我就不转了，免得被追查。

通篇内容非常符合逻辑和万科的行为，该战略真的很有见地！

只能说这个编造的人太有才华了。

.。。。楼主。。。居然什么都没有，虚晃一枪。。。

讲话贴出来撒

好，估计风头过了，转贴过来

在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议,主要讲三个话题,一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场,二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么,三是未来16个月的对策和行动.
　　
　　我先从一个案例说起,在我们开会的会议室对面,是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目,这是作为一个自然资源类项目来定位的,06年10月一期开盘,18000的起价,一抢而空,很多人想走后门,找到我或其他的高层来要购买指标,我们内部的高管也有几位在此买了房,07年中8月二期开盘,均价超过了30000,售出了80%,而近期开盘的三期,折后均价15000,却无人问津,为什么市场变化如此之快,产品还是一样的产品.
　　　　
　　有人也许认为这是国家调控政策造成的,是国家的金融政策压缩市场的结果,可是,我要说,这是市场的真实情况,是消费者实际消费能力的真实体现.
　　
　　万科在行业内和各行业的比较收入中,高管和员工收入相对来说是中偏高的,在座的高管,如果凭你们正常的工资收入,能买松山湖1号的房子吗?
　　
　　为什么我们的高管在前年,去年可以考虑买2-3万的别墅,主要是资本市场泡沫膨胀造就的,万科在去年的最高市值超过3000亿人民币,是全世界最高市值的房地产公司,而现在,市值不到700亿,而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿,通过证券市场爆发的财富基本被消灭了.

深圳银行系统在06-07年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿,而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿,金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高.
　　
　　而现在,这两个资金来源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求　　 我们的价格就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求.
　　
　　过往两年,我们也挣了市场泡沫的钱,估算下来,在两年中多挣了60-70亿,市场不理性,阿猫阿狗都挣钱,我们肯定也要随行就市,要比别人挣得更多,但大家必须清楚,这是天上掉下来的馅饼,这不是我们挣的钱,是疯狂的投资客们送来的钱.
　　
　　错误的市场会很快纠正,如果国家不及时出手,会酿成更大的波动,会对行业和国民经济造成更大的损害,现在市场在纠错,在回归理性,我们的思维也必须回归, 必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场,我们是一家正常持续经营的企业,要采取正常的市场思维经营和盈利.
　　
　　我们很多的高管,特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼,十几年前,市场化的房地产城市并不多,能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多,十几年前,我们在北海,海南,惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了,这一轮调控,大家有幸参与和经历其中,对未来的见识和成长是有极大好处的,万科的全国队伍,这是第一次全面接受新一轮调控的考验,我敢说,五年后,我们的队伍将真正成熟了,可以不用太担心未来的风浪了.
　　
　　泡沫是可以赚到钱,但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了,甚至赔得更多.
　　
　　这一轮调控会有很多的地产企业破产,消失,甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业.
　　
　　我们也没有在泡沫中占到便宜,过去是多赚了几十亿,但在市场的冲动中,我们许多区域也高价买入了许多土地,甚至还做了几次地王,在过程中我是非常担心,但还是放手让大家去操作了,我知道,这些高价地赔的可能性很大,但我们要锻炼队伍,要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持.

现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅,3000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本.实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手.

我抓的第二件事是近期的调整策略.
　　
　　我要问东莞公司,松山湖1号三期15000卖不出去,你是不是打算不卖了,等什么?本周公司法律部门已发出通稿,对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施,我知道,近期有几十个二期的购买者在闹事,但交给律师团去处理即可,公司的降价策略不能被干扰,上个月5期的土地买进来的成本是2000 多,我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000,你能盈利并快速出货,说到这个地步,你应该明白三期的价格应该怎么走.
　　
　　为什么我们要敢于降价,快速降价,前面说过大调整的后果和周期,现在调控措施还在陆续出台,本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳,国家的决心和态度非常明确,大家没有体会到 5000万买来的土地被法院200万卖出的痛苦,不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步,北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的,先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量,半月后北京公司开始大降价时,能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,一次又一次,一波又一波,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入.
　　
　　以最快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现,快速降低我们的存货和消化现有土地,在限贷令出来后,估计地方政府需要消化几个月,才明白已经没有多少人有钱买土地了, 而我们手头的现金可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子,就如松山湖,酒店对面的长城世家高层在 06年买入的土地是4000,两月前开始卖房是8000,而我们的5期别墅地是2000多,造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜,未来松山湖新推出的土地会降到1000,其他东莞镇区现在的地价已经低于800了,我们如果在东莞以低于800的价格买地,造出的公寓2500都有利润,其他企业还能跟我们竞争吗.现在他们出货犹豫,缓慢,现金全部变成了房子,银行又贷不到款,资本市场又融不到钱,半年后全国各地政府在财政支付的压力下,开始大批量推出即好又便宜的地块,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力压价,再迅速建设低价销售,这些不敢降价,不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会.
　　
　　我再强调一句,敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,我们再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售.这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动.

在这一轮地产低潮中率先开始降价的万科今天公开否认了一则传言。
　　近日，一篇题为“新形势，新思维，新行动”的文章在网上迅速流传开来，文中关于“敢于降价，勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉”的观点，在公众当中引起强烈反响。发贴者称内容来自万科集团主要负责人在“松山湖会议”上的讲话。
　　但是，今天下午，万科执行副总裁兼董秘肖莉在新浪网公开发表声明，否认“万科松山湖会议纪要”的存在。随后，万科董秘办相关人士也再度向《财经》记者确认了这一消息。
　　肖莉表示，“万科集团近期没有在松山湖召开过任何会议，文中的观点系作者臆造，与万科无关。万科尚不知道该文作者是谁，以及其伪造此文的动机，但万科保留对此文作者追究相关责任的权利。”
　　虽然否认“松山湖会议纪要”的存在，但一位接近万科的人士向《财经》记者表示，这篇正在网络流传的文章部分观点与万科的做法暗合。比如，对于行业前景，万科确实先于同业做出悲观的预测，而且，万科在南方的部分项目正在降价。
　　在半年报中，万科认为，上半年中国房地产市场延续了自2007年年底以来的调整，调整的主要原因是行业自身规律，尤其是经历了2007 年较为亢奋的快速上涨之后，市场必然需要理性回归。近期国内外的宏观经济因素增加了本次调整的复杂性，调整的时间可能因此而变长，部分城市在短期内甚至可能出现过度调整。
　　在8月5日的中期业绩推介会上，万科公司高管人员进一步表示，将会对最坏的情形做好应对。
　　不过，根据安信证券的一份报告，万科的高管人员也同时表示，将准备好在市场12个月股价表现回暖时，要具备“刘翔”那样的起跑质素。
　　对于如何储备足够的起跑动力，万科表示，下半年将通过几个方面的行动来达到。比如，继续推进“现金为王”的策略；调整产品结构，提高自住需求和中小套型的产品比例；加大销售力度，压低库存，避免产生新的库存；配合销售情况，调整开竣工计划。
　　万科表示，受整体货币政策以及市场回款减速的影响，目前行业资金状况已不断趋紧，“至少在目前并不会导致行业资金链面临普遍性风险，但却足以对土地市场的供求关系产生深刻影响”。
　　今年上半年中国各地土地流拍现象时有发生，万科高管表示，下半年将更加谨慎地补充项目资源，不是不买地，而是要买合适的、便宜的地。
　　另一方面，万科已将对下半年的开竣工计划进行了调整，全年开工面积预计将为683 万平方米，竣工面积将为 586 万平方米，较年初计划，均减少百万平方米以上。
　　今年上半年，万科共实现归属母公司净利润20.61亿元，同比增长24％。

网友评论：

伪造？万科也玩点政治把戏，只要不被揪现行，就整死不认账，稿子的内容立意、眼力、气魄，不可能伪造，如谁能有这出息，那万科应聘他作首席经济学家