救市三战役告败 武汉楼市面临十年来最长观望期

武汉晚报 黄峰 


　　从去年11月开始至今，购房者观望长达7个月，江城楼市面临着10年来最长的观望期。昨日，吴卫东说：“近两个月来，我们每周末都带100多人的看房团去看房，但‘临门一脚’的时候，很多人都退了回来。”

　　记者发现，5月与3、4月差不多，多数售楼部人不多，成交的也比较少，不少楼盘一月卖不出几套。一位购房者这样说，有的楼盘一降就1000元/平方米，一套房子可能就转眼间“缩水”十多万元，干吗不等等。


　　针对购房者“追涨杀跌”的行为，吴卫东称，由于楼盘还在继续打折，他们担心房价继续下挫，现在能不买的尽量不买。


　　购房者长期观望，导致开发商救市的“三大战役”皆告失败：4月底5月初20余楼盘集中开盘，多数不理想，没有达到预期销售目标；接着为期四天的春季房交会上，多数楼盘并没有好的“收成”；最后，5月中旬的土地拍卖惨淡收场，5宗土地流拍，地价“跳水”。


　　朱戈认为，房交会惨淡，土地拍卖冷清，整个市场信心会动摇，下半年购房者观望会加剧，至少要持续到年底，房价也会加速下挫。

CCTV2的经济半小时连续几天房市专题节目： 楼市没有“红五月”，把北京武汉深圳丽水几个不同性质的城市一网打尽，背后想透露什么信息？虽然经济半小时一直唱空楼市，但这次连续几天的专题力度很大，内容上观点也很明确，记得讲武汉楼市的那个节目，引用一个业内分析员的观点，说楼市暴利达到百分之百，即使打折也有可观利润，那意思是不是要暴跌？

深圳案例一：拒不“割肉”狂亏1000万

负资产业主：宗军（化名）

负资产所在楼盘：宝安、龙岗20多套房产

负资产状况：买入总值3000万，现值亏了32%

“我做好了最坏的心理准备，相当于我的房产总值缩水45%！”

“按照负资产的定义，要现在的市价低于原来的按揭贷款总额才算，我手头的房子虽然亏得很厉害，但因为买的时候最多都只贷了五成款，所以现在还没有负资产，要是按大家普遍采用的首付三成，早就是负资产了！”在记者半个多小时的电话采访中，宗军反复强调要明确这个概念。

现仍有20多套房产

他拒绝透露手头确切的房产数量和详细亏损情况，但还是粗略地算了一笔总账：现在手上20多套房产，买入时总值约3000万元，有9套是一次性付款，另外10多套采用银行按揭，贷款成数最高五成。按现在的房价，相当于有7套一次性付款的房子变成了“零资产”，总房产值缩水了35%.“我愿意用把部分房子干脆看成‘零资产’的方式来计算损失，因为那些没有欠银行的钱，就当是生意失误，而按揭买的房子即使亏过了五成贷款，我也绝不会断供！”宗军说这话时语气坚决。抱着这样的信念，宗军把手上房产大致地分配了一番：地段好且已有装修的变成出租房，片区长远升值前景看好的留着不动，买入时间较早的只要不低于成本价就卖出去。

做好最坏打算

“2007年3月以前买入的房子现在卖都还是有赚的，之后的就都要亏。”宗军总结道。但他现在手上的20多套房子只有2套是去年3月以前买的，其余的都贬值了25%-50%.“龙岗中心城的亏得最多，最多的一套亏50%了，不敢卖；去年以来买的大多是宝安的，要是现在卖出去都要亏30%.”

宗军来深圳创业已近20年，2002年开始投资房产，他说大致可以分为三个阶段：2002-2005年之间大概每套赚1万元，属于“微利”；2006-2007年上半年，每套可以赚50%-80%，那时开始大举进货、迅速出货，最高峰时候曾经一月买入后卖出的房子有12套；2007年3月以后买入的房子，五个月内没有转卖出去的就卖不动了，后来就越亏越严重。

“我做好了最坏的心理准备，大不了之前一次性付款的这9套房子全部亏为‘零资产’，那要1500万，相当于我的房产总值缩水45%！”宗军道。

深圳案例二：高位未抛富翁成“负翁” 一半房产已成负资产

负资产业主：于明（化名）

负资产所在楼盘：龙岗中心城新亚洲花园

负资产状况：买进价140万元，贷款约110万元，目前市价约91万元

“如果再跌，我会找平衡。”他说的平衡，包括断供。

“我现在手里的房子大约有一半已经成了负资产。”在去年6月份开始入市的龙岗投资客于明说，“我一套都不会卖，就放在那里。”

市场疯狂手握10套房

于明是一个家底颇厚的投资客，在2006年深圳房价一飞冲天的时候进入楼市，并将目光投向当时开始热炒大运会和地铁3号线的龙岗中心城。“我很清楚龙岗中心城虽然规划好，但没有实际支撑，只是炒概念，所以我一进来，就打定主意做短线。”2006年下半年，他开始买进卖出，他最成功的一次操作，是在3个月内买卖一套房并获利100%.这样持续到了2007年6月，市场进入了完全癫狂的状态，于明丝毫没有觉察到即将到来的危险，他以超过1万元/平方米的价格买下龙岗中心城豪宅新亚洲花园一套130平方米的房产，加上相关税费，总价140万元，贷款约110万元。在随后的1个月，市场风险达到最高点的时候，他又在风临四季买了一套。至此，他手里一共握有约10套房，除了上述两套，还有鸿景春天、欧景花园等等。

市场陡变仍捂房

8月之后，市场陡变，“我当时很紧张”，于明说，但他并没有及时出货，而是依然按时供楼。按照一位中介员工的计算，于明光是以上四套房产，月供都超过15000元。

在所有投资客都望风而逃的过程中，于明一套房产都没有卖，直到现在，他的新亚洲花园竟然也没有放租。而随着房价的下跌，他的风险也逐渐显现出来。新亚洲花园如今市价只有约7000元/平方米，比他的成本价跌了近四成，换句话说，于明就算把他新亚洲花园的那套房产卖掉，也不过91万元，不仅无法回本，还要倒欠银行高达20万元的贷款。而另外一套鸿景春天，买时价格约7000元/平方米，现在仅约5000元/平方米，跌幅也将近30%.按照贷款八成计算，都已经算是负资产了。

于明对记者说，如今他的房产中，有一半都已经是负资产了，但他拒绝透露这一半的负资产涉及多少金额。“如果再跌，我会找平衡。”他说的平衡，包括断供。

深圳案例三：500万利润1年亏光

负资产业主：卢康（化名）

负资产所在楼盘：南山荟芳园

负资产状况：买进价120万元，贷款95万元，目前市价不到90万元

“我过去3-5年赚的钱，这不到1年的时间，全都回去了。”

“我过去3-5年赚的钱，这不到1年的时间，全都回去了。”南山的投资老手卢康，他的声音跟他的人一样低沉。

市场调整前狂做多

在这一轮房价上涨过程中，卢康和他的投资团队一直没离开他的大本营南山，在2007年之前，他最多的时候拥有20多套房产，是深圳小有名气的投资客之一。

过去几年的房地产调控，让他看到这样一个规律：每年5-6月，政府调控，之后房价疯涨。去年4月份，本来有些担心的他卖掉了两套房，但是到了5月，房价又疯狂上涨，那两套房在6月又都涨了20-30万。这让他更相信房价只涨不跌的神话。

7月，市场调整前夕，卢康反手做多，一气吃进8套二手房，总值1000多万，包括招商花园城三期、南海玫瑰园等物业。那时，他手里又有了16-17套房。

“买房人一下子不见了”

8月，随着政府围剿“阴阳合同”的进行，“买房人一下子都不见了”，有些紧张的卢康在月末出手了7-8套房，包括半岛城邦、南海玫瑰园、花园城三期，其中，除了半岛城邦因为时间稍长赚钱以外，南海玫瑰园亏损30万，花园城亏损20万。

到了11月，他手中的房产已经出手了3/4，其中，以95万买进的桂园贷款75万，最后以77万卖出。

时间越往后，卢康手里的房产越不值钱。到最后，他手里握着的两套房把他拖进了负资产的。一套荟芳园120万买进，贷款95万，现在标价90万买不掉；另一套跃华苑75万买进，贷款60万，现在标价60万卖不掉，都是资不抵债。

“其实，这只是账面上的，实际‘负’得更多。”卢康说，“因为深圳的二手房交易成本高，旺季转让一套二手房，相关税费都有总房价的10-15%，都是买家付，等于是买进就亏10-15%，房价不涨就是亏，何况再跌20%以上。”

前前后后的“大放血”，让他损失了400-500万元的利润，之前房地产大涨过程中所赚的，全都给回去了。他现在打算把其中一套房尽快转手卖掉，另一套房出租，“我不知道是怎么回事，感觉全国房地产都有泡沫”。

深圳案例四：白领初尝炒楼亏30万

负资产业主：李小白（化名）

负资产所在楼盘：风临洲

负资产状况：买入价100万元，贷款70万元，目前市价约68万元

“我算了下连还银行贷款都不够，没了房子还要赔上十万的，何必呢？”

“当时以为捡了便宜，后来发觉是个烫手山芋，现在才知道是吃了大亏！”李小白现在逢人便这样吐苦水。

高位未抛悔青肠子

去年6月，李小白在宝安中心区的风临洲买了一套二手房，76平方米，两房单位，在楼价疯涨的档口还出色地发挥了一番“砍价”本领，硬是将102万元放盘价的“零头”给砍掉了，100万元整价成交，折算下单价约为1.3万元/平方米。“当时周边二手房普遍都要1.4万元一平方米，我这个还是没人住过的新房，朋友都说买得值！”

交易手续很快办理完毕，李小白把房子放到中介店铺，定价120万。7月的时候曾有买家出价110万，8月的时候还有买家愿意出价114万元，中介劝她出手，但她看没到心理价位还是决定不卖。

“那时候我有朋友在附近尚都的房子，卖了1.7万元/平方米！虽然他那楼盘的位置、花园、品牌都比我的好，但都是在一个片区，楼龄也新，所以我就坚持认为卖一万五没问题。谁知道一转眼房价就降了！”李小白回忆起当初的判断，懊恼不已。

月供高物价涨捉襟见肘

虽然才多投资一套房，贷款70万元，月供也才5000多元，但现住的房也还在按揭，两套房加起来差不多每月要还银行1万元，这对白领工薪阶层的李小白夫妇来说已是不小的负担，她感叹：“月供高，物价又涨，日子过得真是捉襟见肘了！”

无奈之下，李小白把放盘价一再降低，在中介的建议之下，今年2月底就改成了100万。“完全是成本价，之前交的几万元税费我都不要了，也不指望像上一任业主那样叫个憋屈的102万，引诱买家来砍价了。可还是无人‘跟帖’相应啊！”她还不忘幽默，说后来终于有人找她来谈价了，说附近金泓·凯旋城二期的新楼都有1万元/平方米的了，周边成交的二手房都只卖9000多一点了，中介也退步说我这房子只能卖9000元/平方米了。

“我算了下连还银行贷款都不够，没了房子还要赔上十万的，何必呢？干脆就不卖了，咬着牙先供着吧。”李小白最后说这话的语气倒是坚定。

“我都快崩溃了！”陈彦菲刚在记者面前坐下，就冒出来这样一句。
　　她正面临一个痛苦的两难抉择：是亏本卖掉自己手头的3套房子，还是选择主动向银行断供。
　　这道选择题已经折磨她3个月了。
　　深度套牢
　　据地产业知名专家戴欣明估算，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的资金就超过百亿人民币。而眼下，这些资金几乎全部被深度套牢。
　　陈彦菲是记者两年前在深圳房产投资者联盟的一次聚会上认识的，这个近百人的投资者联盟在珠三角业内小有名气，是一个标准的炒房团。
　　32岁的陈彦菲是深圳蛇口一家泰资企业的财务部经理，她自己透露年薪15万，丈夫则是龙华一家外贸企业的销售负责人之一，这样一个家庭在深圳原本可算是标准的幸福之家。
　　不过过完年后，她家已经为房子的问题不断爆发争吵，婚姻也面临危机。
　　她给记者出示了一组数据。她现在手头上有4套房子,自己住的一套在蔚蓝海岸，是2003年买的。另外3套都是2007年买的，分别在深圳蛇口的半岛城邦、深圳龙华的金地梅陇镇和东莞金域中央，面积分别是120平米、110平米和90平米。当时的买价分别是3.5万、1.56万和1.2万，总价分别为420万、171万、108万。
　　“3套房子都是用来投资的，买的时候是三成首付七成按揭，3套房子付出了200万。”这是陈彦菲夫妇这几年打拼的全部资产。
　　“现在全变了，金地梅陇镇三期开盘价为1.1万、半岛城邦已经降到不到2万、东莞金域中央已经跌到9000元，一年内竟然缩水50%，而且银行不断在加息，我的月供已经突破2.2万了。我先生说我们是一个标准的负资产家庭。”陈彦菲语速很快地说。
　　“现在我们这个投资团已经有几个月没有团购了，我们人多，组织在一起和开发商谈判，商量退房或者价格赔偿的事，不过目前进展不大，还希望能得到你们媒体的支持。”对于目前的状态，陈彦菲语气低落。
　　在投资团里，类似陈彦菲这样的成员不在少数。
　　2007年2月加入的张可曾是深圳某媒体的地产记者，现在的身份是职业房产投资人组团人之一。他和陈彦菲的处境相同，2007年买了3套房产，分别在深圳南山、龙华镇和惠州，每个月月供近万，压力巨大。
　　“已经深度套牢了，我们这个炒房团该散伙了，好多人成了负资产，准备和开发商退房去。”他在电话中对记者表示。
　　“银行不断加息，CPI也不断上涨，最重要的是2008年珠三角房价大幅下跌，2007年的炒房团被套牢是必然的，疯狂是要付出代价的。”熟悉这个炒房团的深圳中原地产总经理李耀智对记者这样说道。

“烘干价格水分，将折扣进行到底！”，武汉一家楼盘又“放炮”，不仅房价折扣低至8.6折，更是推出“加1元送商铺”的活动，将江城楼市价格战推向“新的高度”。

这个楼盘是位于盘龙城的龙辰丽湾，其优惠包括“9折起+3万首付+送铺位10年使用权”，对1号楼小高层电梯房，9折还只是“起步价”，其折扣最低可达8.6折，均价2999元/平方米。

在多数新建小区，社区商铺都占据有利位置，价格也要比住宅高出不少。哪知在眼下房价下滑的潮流中，原来的楼市“香饽饽”，反过来沦为“搭头”。

此前，江城楼市的最大折扣源自光谷：“凤凰花园”买房送7万元装修，约相当于8.7折优惠。“龙辰丽湾”打折之后再送商铺，创下最低优惠。

武汉亿房研究中心宋毅勇分析，从打折、送家电、送装修等常规手段，到现在分期首付、送商铺等新招，显示开发商的优惠力度越大，也揭示出楼市环境趋向“恶劣”。

武汉市房地产市场信息网数据显示，在浓厚的观望气氛中，即便是在5月份传统旺季，武汉主城区也只卖出商品住房4516套，比去年同期减少41.75%。

面对种种优惠，购房人依旧“看空”，认为“房价还未见底”。据亿房研究中心统计，6月份第一周，主城区商品住房成交均价6176.59元/平方米，比上周下跌0.41%。

武汉市房地产开发企业协会秘书长肖汉昌认为，楼市已深陷价格战泥潭，传统的优惠措施已难以引起购房人关注，开发商正不断打破价格底线，试图扭转目前的僵局。

业内人士认为，在炎热的夏季，看房的客户会更少，将再次考验开发商的资金链，到八九月份，一些挺不住的楼盘价格还会跳水。