专家回应来了“取消公摊面积”到底是个什么鬼?

山西房地产门户网  2019-02-28

2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布了《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。

《通知》里有这么一句话:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”一时间令很多买房者为之激动。


多数人的讨论,其实就源于此。你看,《住宅项目规范(征求意见稿)》都明确了,“应以套内使用面积进行交易”,那不就是取消了吗?


众所周知,一套高层住宅的公摊面积一般为22%-25%,也就是说,买一套100平米的房子实际使用面积只有78-75平米。现在终于可以“买100平的房子得100平”了,这对买房者来说似乎是天大的好事!

但其实,这只是有些媒体的错误理解!这则《规范》的出台是否真的能像大家所认为的那样对房价会有影响呢?

《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范

我们首先要了解一点:这个征求意见稿,征求的是对一项工程建设标准规范的意见,因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

也就是说,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。

毕竟,我们商品住房购买、保有过程中,都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责,这其中明确该管的内容,怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢?

所以,指望一个技术规范,就能解决我们大家都关心的一个话题,你说怎么解答?

部分地区已试点,对购房成本几乎无影响

“商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据”的政策,近年来已有多个城市启动相关试点或两种计价方式并行。目前全国真正执行的只有重庆一个城市。

从目前的情况来看,无论哪种面积计算方式,房屋总价都是不变的,对房屋所有人影响不大:“比如你房子的建筑面积100平米,单价比如是5万,那么总价500万。建筑面积除以1.333,使用面积大概70多平米,总价500万不变,单价就不是5万了,肯定是高于5万的。”

另外如果开发商过度挤压公摊,有可能导致社区品质下降,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

可最大限度保护购房者权益

这则《规范》的出台可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算,在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。

此次规范还有两点值得注意

住建部此次除了首提“以套内使用面积交易”外,我们还注意到两点规范:

四层楼以上应安装电梯

除了建议按套内使用面积交易之外,《住宅项目规范(征求意见稿)》还对电梯安装提出规定,要求四层及四层以上的新建住宅建筑,或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

新建住宅需全装修交付

《住宅项目规范(征求意见稿)》还提出,城镇新建住宅需全装修交付,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。

目前国家对于房地产市场的调控已在慢慢步入正轨,且在尽可能的为买房者争取最大的权益。所以,有购房意向的小伙伴们,不要观望,尽早下手啦!

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