【超值机遇已来】投资的下一个风口,你get到了吗?

山西房地产门户网  2020/11/23

在社会整体消费品零售中，随着移动互联网和物流的持续发展，以及各大网络营销活动的推广，线上购物已成为我们日常生活中必不可少的部分。

我国线上消费零售额持续增长。2014-2019年，全国线上零售额从27898亿元增长至106324亿元，线上零售总额虽然持续增长，但是不可否认的是近年来线上高增长时代已过天花板，2014-2019年线上零售增速总体下滑，增速放缓。线上零售无法取代线下实体零售，线下零售占比虽然有所下降，但仍然占比约80%，线下零售整体回暖。

——《2020年中国零售行业分析报告》

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据中国互联网络信息中心发布的《中国互联网络发展状况统计报告》显示，截至去年12月，我国网络购物用户规模达到9.04亿， 但线上市场在社会消费品零售总额中占比仍不足20%。

——《中国互联网络发展状况统计报告》

△示意图

随着粗放式的流量获取时代接近尾声，成本更低且粘性更高的社区流量成为兵家必争之地。在中国，小区聚集的人口形态构成了社区小型业态独有的零售红利。假设每个小区平均1500户家庭，（假设每个家庭都是三口之家）两个小区的总人口就达到了近1万人，相当于欧美一个小镇的人口。在欧美国家，一个小镇即可养活一个大卖场，故而社区居民的消费力不容小觑。

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目前市面商铺上的类型可以概括为三种：

1.大型购物中心，比如新世纪商厦，购物广场，金润国际；

2.街边商铺，比如船舱街、东大街等；

3.社区商铺，也就是我们常说的住宅底商。

在这三种商铺投资类型当中，前景最大，投资风险最小的，应属社区商铺。

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这一点，从一向嗅觉灵敏的巨头们纷纷围猎社区商业，就可以看出。

2016年，阿里巴巴的盒马生鲜开业，盒马鲜生凭借着独特的互联网驱动，以及线下体验店的优化模式，在全国各地已经有了122家分店。

2018年底，网易严选，首家线下门店在杭州开业，并计划打造社区店,大规模布局一、二线城市。

京东计划在全国一至三线城市开设100家“京东帮智慧社区店”,打造中国家庭服务最大入口。

苏宁小店已经成为全国直营便利店行业第一,服务覆盖70座城市、20000个社区、6000万用户和15000个社群。

那么这些企业巨头为什么要布局社区商业？

1、市场增量庞大。

2012年国务院规定新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%，社区商业将迎来黄金发展十年。

2、便捷高频刚需。

如果说大型购物中心是城市商业的“主动脉”，那么社区商业则像一根根“毛细血管”，深入到各个小单元。“再好的城市购物中心，我们一年能去几次”？这是一个无比现实的问题。

“因住而商”的特点，决定了社区商业的便利性。社区商业的服务人口一般在5万人以下，服务半径在两公里以内；规模也一般控制在3万平方米左右。

常被提及的“5-10-15”，是衡量社区商业的基本指标，即实现居民步行5分钟可到达便利店，步行10分钟可达到超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。

△示意图

社区商铺的商机，毋庸置疑。

那么，一个好的商铺，该如何选择？

首先，社区内要有稳定而高质量的消费客群。

社区商业的主要客户群体是社区业主，因此，当社区内拥有大量有高消费力的业主时，才有利于社区商业氛围的形成。而品质更高，入住速度更快的精装社区，则更能加快消费人群聚集，从而缩短“养铺”时间。

其次，是项目地段。

任何资产，地段因素都甚为关键，区位与交通条件越优越，意味着可以调动的人流也就越多。

最后，则是开发商实力。

开发商实力直接决定社区的品质，有足够多商业建设和运营经验的开发商，在商铺与住宅的配比，也就是商铺体量，以及产品设计，比如商铺面积区间、开间进深比设计等方面都更专业。

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即将盛启的辰兴颐郡社区商铺，就是完全满足上述三个标准的优秀商铺。

从数量上看，辰兴颐郡一期、二期底商数量仅有23席。加之，辰兴颐郡一期住宅已交房，二期部分楼栋也将于明年年底交房，辰兴颐郡近千余户高品质家庭提供强大购买力，汇聚上万+潜在客群，这里的社区商铺，消费力和消费质量不言而喻。

△示意图

从地段上看，辰兴颐郡是站在太榆中轴线C位的楼盘，距离太原龙城大街驱车约15分钟左右，这个时间让很多居住在太原的人都望尘莫及。

△区位图

同时，辰兴颐郡即将推出的商铺位于小区配套步行街内，这里将来将集餐饮娱乐、文化休闲、新型生活配套等功能体系集聚一身，坐拥繁华，超大人流+潜在客群，这里的社区商铺，消费力和消费质量不言而喻。

△效果图

再看看开发商，已拥有近20多年地产开发经验的辰兴发展迄今为止已成功开发18个房地产项目，产品涵盖高端住宅、联排别墅、商场、写字楼等多种物业类型。目前公司年开发规模达100万平方米，公司总资产规模近百亿，现拥有总建筑面积近300万平方米的土地储备。

△示意图

目前，辰兴颐郡约49-73㎡临街商铺，可变灵动空间，支持社区超市、餐饮娱乐、便利店、宠物医院等多重业态，身处步行街，周边商业氛围浓厚。在实体零售复兴的强势驱动下，社区商业正在成为投资新宠，必然引发新一波的投资热潮。

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