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旧改进行时,老破小的春天来了?对太原房价影响几何?| 给利姐问答 NO.64

日期:2020/06/29  来源:山西房地产门户网

2020年政府工作报告明确了3.9万个老旧小区的改造目标,涉及到的居民有近700万户。跟2019年相比,今年旧改的目标增加了一倍。

后疫情时代,如何拉动内需成为了绕不开的话题,而老旧小区改造作为一项民生工程,已经成为今后城市化建设的重要组成部分,其重要性不言而喻。

旧改正在紧锣密鼓地进行中,曾经改变了三四线城市格局的棚改已如潮水般褪去,而接过接力棒的“旧改”,又会给楼市带来怎样的影响呢?位于市中心的老破小,能迎来春天吗?

太原旧改如火如荼

目前,太原市2000年以前建成的小区约有3600个,总户数约65.5万户。近年来,太原市结合旧城改造、建筑节能改造、文明城市创建等工作,逐步推进老旧小区改造工作,目前已完成单项改造或部分改造老旧小区2000余个,户数约36.7万户。

目前,太原的老旧小区改造工作已全面铺开,据悉太原老旧小区改造主要涉及四个方面:

一是基础设施更新改造,包括小区内道路、供排水、供电、供气、供热、通信、安防、消防、绿化、照明、围墙等设施更新改造;

二是服务设施建设改造,包括小区内配套养老抚幼、无障碍设施、环卫设施、便民市场、物业管理等服务设施建设改造;

三是品质提升设施改造,包括小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造、屋顶美化、补建停车位和充电桩、配置体育健身设施,有条件的居住建筑加装电梯等;

四是小区周边基础设施改造提升,与小区直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库(场)、污水与垃圾处理等基础设施改造提升。

改造内容顺应老百姓的需求,提升老百姓生活幸福指数。

旧改对房价的影响?

老旧小区改造变相来说也是旧城区改造,主要影响的是基建板块,前几年三四线城市的魔幻房价不会再次出现。

旧改,旧改,改来改去也只是给原有存量的房子做做手术,旧貌换新颜,并不会造成新的购房需求。反正旧房子翻新了,周边的硬件环境也有所提升,不是忍无可忍的情况下还能再住个几年,有一部分人就会暂时打消购房的念头,市场上潜在购房需求客户反而减少,这么来说是在利空房价。

尽管如此,旧改对周边新房、二手房仍会有少许影响,对购房群体而言,多了一些选择,可以起到平衡房价的作用,而在一线城市长期人流涌入的情况下,老破小具有地段优势,配套成熟,如今硬件环境再升级,房价和租金很可能都将上涨,抗跌性也会增强。

旧改破碎了拆迁梦?

从目前的情况来看,旧改之后的老破小拆迁的希望越来越小了,因为房价越来越贵,开发商们想拆掉市中心的老破小也越来越难了。

现在的“旧改”标准,基本都是留改拆,以留为主,强调的是就地改造,改造时间通常不会太长,动静也不会太大,无非是在保留建筑整体结构的同时,对房屋外墙、上下水以及水电燃气等基础设施进行维护。

据了解,老旧小区改造内容目前初步分为3大类:

一是保基本的配套设施。比如与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施维修完善,以及加装电梯、垃圾分类设施配套等。

二是在保基本的基础上,鼓励有条件的地区在改造中建设公共活动场地,配建停车场、活动室、物业用房等。

三是进一步完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、便利店等设施及公共服务。

说白了,就是在原先老房子的基础上动刀子,缝缝补补又三年。

结语

从现今这个规划线路来看,几乎可以预见老破小的未来,短期上扬,长期乏力。跟现在相比,提升的只是生活的便捷程度。

当然,旧改的目的本身也不是为了房价上涨。

虽说现在老破小还有一定的升值空间,但楼龄摆在那里,银行在放贷上也趋于谨慎,种种外因注定了老破小的竞争力是比不上次新房的。而次新房也会逐渐老去,成为下一波的“老破小“,历史总是在轮回的。

纵观世界绝大多数城市的发展历史,我们可以发现一条非常清晰的脉络,那就是绝大多数城市发展到了后期,原先的“中心区”会逐渐被新区取代,而中心地带逐步沦为平庸。究其原因,与其地价的高涨不无关系,而资本逐利,总是偏向更便宜的地段。

城市的经济重心,也就在这逐利中逐步发生了转移。

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