注意！太原这类房子谨慎别买！虽然便宜，但隐患多多 | 给利姐问答NO.49

山西房地产门户网 2019/04/23

最近，已经连续有好几个人过来找给利姐咨询关于法拍房的问题了。关注点有以下几点：

1. 价格便宜，明显低于周边二手房房源价格；

2. 地段好，大多为城中心位置；

3. 配套不错，尤其学区、商业配套很吸引人。

预计未来可能会有更多人来了解法拍房，索性就写一篇文章来说说清楚吧！

为什么越来越多的人中意法拍房？

从2017年以来，法拍房的供应逐渐多了起来，了解法拍房的人也跟着多了，越来越多的买房人开始关注法拍房的动向，的确，法拍房相比于新房来说很多配套都是现成的，而且又是现房，相比于二手房来说价格正常都要比市场价低，有的房子甚至能比市场价格低40%左右，听起来似乎很诱人，属于买到就是赚到的那一类。

比较被人们熟知的就是去年（2018年）6月份南京市江宁区别墅拍卖了，市场评估价为1236万元，最终被神秘买房人以786万拍得，当时小区成交均价大概在32000元/㎡，而起拍的均价只是1万出头，只要买下来，财富唾手可得。

但是我要说的是：即使法拍房的价格诱人到了极致、收益甚至感觉触手可碰，我还是建议你尽量别去碰法拍房。理由也很简单，就是法拍房里面的水太太太深了，高收益一定就意味着高风险，这句话是永恒的真理。就比如上文中提到的南京某别墅，这么便宜是因为它是一套“凶宅”，当时事件引发广大关注，并且被人脑补出各种版本的剧情，感兴趣的可以自行百度搜索了解一下。我为什么说法拍房水深呢？来了解一下法拍房你就知道了！

法拍房到底是什么东东？

百度词条解释：

法拍房是法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

有可能是某人断了月供房屋被银行收回通过法院拍卖按揭违约产生；

有可能是公司破产走入破产流程，用来抵债被法院拍卖等民间借贷违约产生；

也有可能是某些大老虎没收财产等司法没收产生的；

还有可能是无主房产用来拍卖。

法拍房要怎么买呢？

首先你得获得拍卖的信息，这一点可以多在阿里拍卖网上留意，然后选择自己中意的房子之后进行拍卖登记、缴纳一定数额的保证金（具体金额以拍卖为准），这样就会取得竞拍人资格，接着就是在拍卖时间参与拍卖，需要注意的是一定要在拍卖之前去实地、详细地了解房子的情况，拍卖成功后在规定期限内交清房款，最后就可以办理产权证和交房了。

这么一看法拍房好像也并没有什么特别的地方，购买流程也只比买二手房的操作麻烦一点点，无非就是从房主手里购买变成了从法院手里买房了，但是法拍房真正让人烦不胜烦的地方在于可能存在的各种各样的纠纷。

法拍房最常见四点纠纷

1、多次抵押、多处负债、多方查封

有一些法拍房的业主，在全国各地到处借钱，比如他有可能在太原借了钱有负债，又在天津借了钱有负债，还有可能在其它地方也有负债，这样如果最后资不抵债，就会被多个地方法院查封，这倒也还好，毕竟法院之前还有个叫“优先处置权”的规定；但如果他还有各种民间借贷或者高利贷，这才是最麻烦的事情，这些人常常不按套路出牌，在你搬进去之后三天两天来闹事，说房子抵押给他了，这样的经历恐怕是谁都不想有的。

2、清场问题

这个问题应该就是买法拍房最大的一个问题，清场，什么情况下需要清场呢？就是房屋里有人的时候，而拍卖时法院也明确写了不负责清场，比较常见的两种一是房屋里有租户，物权法规定“买卖不破租赁”所以你必须得等到租约到期，如果是正常的租户还好，有些人知道自己的房子要被拍卖了，直接找人签一个20年的租约合同，这种恶意的行为才是最恶心的。

还有一种就是纯粹的老赖行为了，就是赖着不走，被逼的没办法就去找几个老人来住到家里，就算报警来了，说话都得小心翼翼的，生怕说错话吓着人家。

3、户口问题

买了房子之后，自然而然的要把户口迁到房子名下，但是一房只能落一个户口，如果原房主不配合迁出户口的话，购买方的户口就无法迁入，但凡涉及到要用到户口的问题就没有办法，比如小孩读书学区问题。

4、欠费与税费问题