国家放大招,土地政策出新,炒房变得虚无缥缈!

刘磊地产评论  2018/01/18

房子为什么这么贵?因为地贵啊!众所周知，房价中占比最大的部分是土地，可以占到40%;而根据政策，土地由国家统一管理，放不放地，放多少地，直接影响了土地的价格。然而，这一单一土地供应方式将发生变化。近日，日前，国土资源部负责人透露，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。政府将不再是居住用地唯一提供者。同时还将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。这意味着什么呢?小产权房要转正了?我们可以去买宅基地了吗?想多了，事实上，对于新的政策，官方也补充了，这不是给小产权房开口子，也决不允许城市人去农村建别墅、建会所。

那就有些看不懂了，那么所谓的开放土地市场又是什么意思呢?对于楼市又有什么样的影响呢?

所谓开放，就是改变政府单一主体供地的模式，现在，村集体也可以提供土地了。不用流转，不用征地，更不用强拆，只要村集体同意，村子的闲置土地就可以进入交易市场。所谓分权，就是所有权不变，归属国家，而使用权不再与资格权挂钩，才是亮点;此前的小产权房，就是指在集体土地上建房，却卖给了集体之外的人，他们并不具备有使用权的资格。那是不是说，未来小产权房就合法呢?并不是，因为明确表态了，不会给小产权房开口子;这一点应该会体现在未来出台的法律和细则上。至于说这么做的目的，很简单，就是为了盘活土地市场，吸收更多资金，带动地产活力;盖得房子也是主打保障性住房和租赁住房;因为小产权房不开口子，就意味着即便村民自主盖起来高楼大厦，也不能用于买卖。

根据中科院2013年的测算，全国宅基地总共约有2.7亿亩，而空置的约有1.14亿亩，几乎占到了四成。1.14亿亩是什么概念?差不多等于5个北京市大小了。如果一亩地按照50万元就算，那么未来有50万亿潜在资金盘活，这比M2要来的更快更稳更安全。

这项政策一旦落地，受益者涉及方方面面。

首先，大的房企可以不用盲目上项目，盲目在土拍市场上抢地，从而推高地价不断增长;与村集体合作开发，以租赁、青年公寓形式经营，占用不多现金，却可以带来持续现金流。其次，城市周边的村民。这个不用多说都知道，可用资源更多，自然能带来更多机会与财富。此外，由于土地资源被盘活，各种租赁形式的住房就会兴起，一方面，年轻人不用再为居住地而发愁，另一方面，炒房客囤积在手中的房产更难获取现金流，更专业的承租方会带来更好的求租体验，谁还会去跟中介、房东斗智斗勇呢?

总之，土地降房价可能有些困难，但增加土地供应必然会导致更多的房屋供应，不论是租赁还是其他形式，不再靠单一买入来解决居住问题就是好的政策，进而炒房客的空间进一步被压缩;倒不是说房产一下子就白菜，而是有些老旧小或劣质房产，未来出手可能会更加困难了。