国家放大招,土地政策出新,炒房变得虚无缥缈!

刘磊地产评论  2018/01/18

房子为什么这么贵?因为地贵啊!众所周知,房价中占比最大的部分是土地,可以占到40%;而根据政策,土地由国家统一管理,放不放地,放多少地,直接影响了土地的价格。然而,这一单一土地供应方式将发生变化。近日,日前,国土资源部负责人透露,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。政府将不再是居住用地唯一提供者。同时还将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。这意味着什么呢?小产权房要转正了?我们可以去买宅基地了吗?想多了,事实上,对于新的政策,官方也补充了,这不是给小产权房开口子,也决不允许城市人去农村建别墅、建会所。

那就有些看不懂了,那么所谓的开放土地市场又是什么意思呢?对于楼市又有什么样的影响呢?

所谓开放,就是改变政府单一主体供地的模式,现在,村集体也可以提供土地了。不用流转,不用征地,更不用强拆,只要村集体同意,村子的闲置土地就可以进入交易市场。所谓分权,就是所有权不变,归属国家,而使用权不再与资格权挂钩,才是亮点;此前的小产权房,就是指在集体土地上建房,却卖给了集体之外的人,他们并不具备有使用权的资格。那是不是说,未来小产权房就合法呢?并不是,因为明确表态了,不会给小产权房开口子;这一点应该会体现在未来出台的法律和细则上。至于说这么做的目的,很简单,就是为了盘活土地市场,吸收更多资金,带动地产活力;盖得房子也是主打保障性住房和租赁住房;因为小产权房不开口子,就意味着即便村民自主盖起来高楼大厦,也不能用于买卖。

根据中科院2013年的测算,全国宅基地总共约有2.7亿亩,而空置的约有1.14亿亩,几乎占到了四成。1.14亿亩是什么概念?差不多等于5个北京市大小了。如果一亩地按照50万元就算,那么未来有50万亿潜在资金盘活,这比M2要来的更快更稳更安全。

这项政策一旦落地,受益者涉及方方面面。

首先,大的房企可以不用盲目上项目,盲目在土拍市场上抢地,从而推高地价不断增长;与村集体合作开发,以租赁、青年公寓形式经营,占用不多现金,却可以带来持续现金流。其次,城市周边的村民。这个不用多说都知道,可用资源更多,自然能带来更多机会与财富。此外,由于土地资源被盘活,各种租赁形式的住房就会兴起,一方面,年轻人不用再为居住地而发愁,另一方面,炒房客囤积在手中的房产更难获取现金流,更专业的承租方会带来更好的求租体验,谁还会去跟中介、房东斗智斗勇呢?

总之,土地降房价可能有些困难,但增加土地供应必然会导致更多的房屋供应,不论是租赁还是其他形式,不再靠单一买入来解决居住问题就是好的政策,进而炒房客的空间进一步被压缩;倒不是说房产一下子就白菜,而是有些老旧小或劣质房产,未来出手可能会更加困难了。

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