误区：容积率不是评判房屋条件优劣的唯一指标

山西房地产门户网  2018/12/13

关注太原市土地供应的业内人士发现，2018年新增供应和成交的土地中，容积率指标“节节攀升”。以前太原土地容积率以3.5居多，而现在高层住宅新楼盘容积率大都达到4.0及以上。

容积率反映了单位土地面积上的总建筑面积的多与少，容积率越高是否意味着居住舒适度越低？容积率高的房屋是否售价应该更低？高容积率房屋哪些不受影响，哪些房子不能买？

对此，多位业内人士提醒购房者，容积率虽对住宅有影响，但不是评判房屋条件优劣的重要指标，买房别对容积率有误解。

A　多宗地块容积率提升

最近，太原很多高层住宅新楼盘容积率普遍在4.0以上。去年高层住宅新盘还基本维持在3.5。从最近陆续亮相的青运城、当代城、保利东郡、融创中心、融创外滩公馆、保利西湖林语等新项目可以看到，太原市许多待建高层住宅的容积率已经到达了一个高度。容积率被称为建筑面积毛密度，是指一个楼盘小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

山西晚报记者了解到，在此前太原公开出让的三给片区十宗土地中，其中有六宗住宅土地容积率超3.5，容积率达3.9、4.0、4.2。从土地拍卖也可以观察出来，最近拍卖的居住土地也出现了很多容积率指标为4.2的土地。

一般来说，容积率越小，居住密度越小，也就相对舒服。对于商业写字楼来说，容积率越高，意味着高端和地标。高容积率意味着什么？从事房地产项目开发十余年的贡先生表示，近期公开的土地信息中，容积率调高已成一种趋势。容积率是规划条件限定的，与地块周边环境、控规高度都有很大关系。

山西省城乡规划设计院总规划师宁学军则表示，城市开发建设强调高品质的空间，今年太原部分区域开发强度会总体下调，同时也会考虑到小街区密度网的肌理尺度、多元活力的公共空间等。

B　高容积率是否影响居住

容积率越高，地上建筑面积就越多，如果楼盘容积率高，是否会降低房屋居住的舒适度？该消息传开后，不少购房者咨询山西晚报记者。

对此，贡先生表示，容积率越低，建筑密度相对也就越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。总而言之，住房容积率越低越好。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%，但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

“许多小区虽然容积率高，但通过建筑和园区的合理布局设计，可以弱化容积率高带来的不良影响。还有，整个项目建筑规划环境好的地方，容积率会高一些，但并不影响单体建筑的采光、密度等。比如万科中央公园规划是150米的超高层建筑，它周边没有建筑遮挡，采光条件好、日照时间充足，所以这个小区容积率可以设置得高一些。假如是超高层，建筑密度降低，绿地率不少，环境也不会差到哪里去。”贡先生说。

业内人士说，“其实任何一个开发商在买地时，都会安排人员做方案。比如去年小马村的高价地块，在地块条件公布后、竞拍前，意向购买人都会根据规划的容积率、绿地率等条件做方案。容积率主要受到日照影响，项目南面如果有大商业建筑，高度180米、200米的超高层，那么这块地建筑的舒适度就比较难协调，项目南边已建成的楼体会把待建楼盘日照堵死。”

山西晚报记者了解到，地处龙城大街的三个楼盘，曾为日照问题产生的纠纷拖沓了两年时间。一旦开发商涉及到日照问题，设计就会非常复杂，容积率是受日照和周边地块的约束所形成的。容积率是规划条件限定的，与地块周边环境、控规高度都有很大关系。一般来说，100米高的普通高层住宅小区，容积率一般会设定在3.5-3.8。所有住宅都有日照限制，否则规划设计方案很难过关。

目前省城超高层建筑越来越多，如茂业、华润昆仑域、华润悦府、万科中央公园、绿城项目，这些项目的单体建筑高度都超过150米。但有些项目会通过规划设计来弱化容积率高的负面影响，比如单体建筑朝向向西东北偏一些，或者建筑布局错落排列，就会将景观效果放大，弱化日照不佳、建筑太密等问题。但与此同时，超高层建筑的视野更好，项目如果位置独特的话，能够紧邻汾河、晋阳湖，品质上乘还是很有吸引力。相对而言，别墅或小高层的容积率低，舒适度会好一些；而高层与超高层居住体验区别不大。

C　高密度房源便宜吗

有读者问：高容积率房源密度也高，户型更紧凑，单位土地面积上盖了更多的房子，是否价格会便宜？

山西晚报记者了解到，容积率的高低，会使整个项目的价格更高还是更低，目前还没有统一的规律，需要根据具体的项目来单独研判。容积率高低和房价高低没有必然的关系。按常规来看，开发商开发楼盘是为了赚取最大利润，容积率高，可卖的房源就会多，相应的品质就会有所降低；容积率低一些，可销售房源量减少，但是项目品质会因为容积率的降低而提升，产品溢价能力就会增强。

但另一个因素不能忽视，就是随着城市中心的价值提升，越是处于城市中心的地块容积率越高，楼面价也会很高。如果一个项目容积率高，建超高层的可能性更大，而超高层的结构、建筑材质、设计及运营成本远高于高层、低层建筑，单价不会降低许多。高容积率项目一般会有独特的地理条件才能达成，价格也不会降太低。

宁学军建议，买房子要根据自己的需要来确定自己的选择，是为了配套，交通，改善，结婚还是投资，还要考虑自己的承受能力，更多还是看小区环境，绿地率能达到多少。

此外，还需要注意的是，如果容积率过高，可能是商业用地，这类房源不能公积金贷款，且商业银行贷款首付比例和贷款利率都不同于普通住宅；如果容积率低，例如低于1，这种房源也不是普通住宅，同样不能使用公积金贷款，且商业银行贷款政策也区别于普通住宅。

D　高容积率房源能买吗

“建筑中测量日照有两个指标，一个是遮挡，即大寒日当日日照不满两小时，另一个是恶化，即原来不满两小时，现在条件更恶劣，比原来日照时间还低。如果实在过不了日照条件的房源，开发商需要承诺这些房源不对外出售。”业内人士李先生表示。

山西晚报记者了解到，要解决日照的问题，开发商通常会把日照过不了的房间当成物业用房，不对外出售。但也有个别情况下，开发商低价出售这类不合规房源。

因此，购房者在买房时需要注意，如果有销售人员推销这种价格明显低于其他房源、且宣传特价房的，应考虑其是否在日照、采光方面有瑕疵，尽量避开这类低价房源。

与此同时，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、会所中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力，也需要购房者考虑到这些劣势条件。

有一位读者反映：“省城许多超高层楼盘，比如中海、茂业等项目，一到高峰期就存在电梯严重拥堵，上不去、下不来的情况。高容积率房源都存在这一问题吗？”李先生表示，中海项目是按照Soho办公来设计的，和公寓、纯住宅又不太一样，它容积率过高，电梯配置不合理才会出现这种特殊的情况。

而在一般情况下，高容积率的超高层建筑和普通高层住宅的电梯设计规范是不同的，超高层梯速快，不会高峰期上不来、下不去。开发商会根据高度计算整体人员输送量，基本不存在太大问题。