变相降价 太原年末楼盘低价走量 市场销售大局已定

山西晚报  2018/12/20

离2018年结束仅剩10余天，太原房地产市场销售大局已定。今年年末，太原的房地产市场不同于往年，不少房地产企业为了完成年度任务及回款，纷纷推出特殊促销政策，最直观表现便是购房者见到的“降价卖房”。当前正值国内楼市“淡季”，开发商在最后的冲刺阶段，唯有以价换量方能博得销售活跃的生机。

对于购房者，这一阶段是否能买到性价比高的房源？这一现状是否会延续到2019年，降价促销策略是否会根据惯性继续保持下去？山西晚报记者对此进行了采访——

A 特殊促销案例频出

近两个月，太原市不少房地产企业纷纷接到总部通知，完成年度目标，在年尾冲刺年终业绩。房企冲刺时间所余不多，近期，市场上多个楼盘积极推出新盘抑或低价促销的案例越来越多。

朗润智业依据统计数据分析，11月太原新增供应面积环比上涨85%，成交面积环比上涨72%，成交均价为13000元/平方米。上月太原首次置业、首次改善型住房项目集中放量，占据了市场主力，供求量环比上涨幅度较大，受开盘项目影响，市场成交均价结构性下降。

一位业内人士直言：“行业限购限贷整体成交走淡的氛围对太原有影响，虽然有人认为太原市场仍有空间，但大多数项目都在加速去化、回笼资金，采取现金为王的策略。年底这一波促销冲刺早在11月已经开始了，最后的这些天应该还会有一些比较特殊的促销案例出现。”

而在更早之前便有楼盘上演了房企“内部打折”卖房的营销手段。山西晚报房友团一位读者私信山西晚报记者：“朋友里有一位品牌房企的员工，在微信发布了一条朋友圈，找他买房可以打89折，这么大的折扣，是真是假呢？”据悉，该公司根据员工工龄、职务等条件制定了买房优惠政策，购房者如果找到工龄长、职位高的内部人士，便可以打甚至85折、86折的折扣。这一中高端楼盘在太原进行的特价销售，比此前价格低了很多。

还有几家知名楼盘同样推出了特殊促销案例。例如某楼盘采用线上选房模式开盘，因定价低于预期，使得刚需购房者蜂拥而至，该楼盘开盘当日就卖出近九成。例如东山片区某项目，开盘供应584套住宅，供应面积达到6.88万平方米，开盘当日去化率83%，成交均价为8800元/平方米，该房源是毛坯房。而与此对比鲜明的长风西街某楼盘，均价14800元/平方米，精装房，开盘当日去化率仅为47%。虽然后者处于内城核心地段，区域发展成熟，配套齐全，但价格在年末的低价策略产品中不占优势。

据悉，大多数房企的推货高峰期都在三四季度，市场不给力的现状给了房企沉重一击，导致不少公司前11月的销售总额与其年初确定的销售目标相比有明显的差距。业内人士透露，房企一般会在年初确定“内部”和“外部”两个销售目标，外部目标会面向市场和投资者进行披露，内部目标通常只是集团公司内部给营销部门下达的任务。内部目标一般高于外部目标，只有内部目标完成，在公司内部才能算是真正完成营销任务。

B 捡漏机会年底出现

近日，国内多家房地产行业研究机构排出了前11月房地产业销售金额榜单，鉴于行业排名的无形压力，临近年底各大型品牌开发商的最主要任务，便是冲击年度销售业绩，尽可能在排行榜上占个靠前的好位置。

朗润智业相关负责人表示，恰逢年尾，多项目集中入市，推动供求齐升，11月房地产市场供求水平创下了2018年下半年的新高，预计12月份房地产企业将陆续推出特价房、特殊折扣、首付分期、公积金担保等多种销售策略冲刺年关任务，市场供求量仍将持居高位。

对于需求旺盛的购房者来说，年末算得上购买心仪房源最佳时机。

山西晚报记者走访市场发现，目前大部分楼盘都提供公积金开发商担保服务，公积金贷款利率仅为3.25%，若能顺利办理公积金贷款，那每一套房最少能省下十几万元的利息支出。

而从首付方面看，不少大牌、大盘都推出了首付分期的服务。例如，某楼盘推出首付一成的促销广告，同时楼盘还支持公积金担保、支持公积金组合贷、支持异地公积金贷款等。

根据太原房价涨幅规律，一般是春节前房价趋于稳定，节后涨幅大，依照近几年太原城六区的房价走势，年后涨幅平均在5%以上，有的甚至达到10%以上，而且每年3月涨幅较大，主要原因就是：年前观望需求积压，年后释放市场井喷。因此业内人士建议年末买房是价格最稳定的时期。

从开发质量方面来看，年末购买的房子更容易直观感受到其质量。年底很多开发商进入“清盘”的节奏，不少项目出现准现房或在建房销售。经过前期的开发建设，年底大部分房子已经初见雏形或已主体封顶，购房者们在项目所在地可以看到房子的本来面貌，能直接、客观地看到材质、原料、施工质量等，比在售楼处看到装修一新的样板间更真实，这样房屋质量好坏一目了然。

年底的购房机会会持续到2019年1月份，在农历春节前，一般来说贷款相对容易，利率低享优惠。因为银行每年1月开始放贷，额度相对多一些，春节前贷款比较容易，如果12月买房，准备好按揭资料后，刚刚好可以赶上放贷的节点。

C 后市价格不会大跌

房价频频曝出“降价”消息，不少购房者、读者提出：太原房价是否会开始跌？过了年末买房会不会更划算？

对于年末之后的市场，目前大多数业内人士持维稳态度，2019年房地产的交易量将保持稳定，房价既不会大幅上涨，也不会大幅下跌，而是整体平稳。

楼市转冷，二手房价格下跌、新房变相降价等这一系列现象可以看出，目前房地产市场已逐渐回归理性。对于基本面较好的大城市而言，房价也许只是短期的高位盘整，从长期来看，上涨才是大趋势。因为大城市经济发达、产业完善、就业机会多，吸引着一批又一批的外来者，城市化进程还将继续。而对于经济薄弱、流动人口略低的城市，比如太原就会有所不同。

“没有人口流动和经济支撑的房价，一定不能长久，尤其是在这一轮上涨中那些涨幅过猛的小县城，积累了较大的房价泡沫，未来回调的可能性很大。”某房企营销人员刘先生表示。年末之后，太原楼市仍将以“稳”为主，慢慢市场会接受现在的价格，成交可能会触底回暖。例如，土地市场活跃度会增加，房企降价促销现象会减少，整个市场处于一个成交量和价格相对稳定的状态。

由于后市价格不会大跌，所以如果有闲钱的群体也可以选在这个时机进行固定资产投资。在房地产行业的产品中，最好能投资住宅，住宅拥有70年产权，到期之后可以自动续期；住宅的交易成本和拆迁补偿等方面也比商铺和公寓更划算。

在太原市区内可以看到，商业、地铁、学校配套好的住宅，比其他房产更具投资价值。

在房住不炒、坚决遏制房价上涨的大环境下，房价的上涨预期已逐渐消失，持观望态度的人多了起来。越来越多现象表明，房价只涨不跌的时代要过去了，对于投资客户来说，随便买房都能赚钱的时代已经一去不复返，未来只有理性的价值投资者才能在房产投资中有所收益。