太原公寓产品：市场风起云涌已现，投资还需谨慎

山西晚报  2019/05/31

长期以来，公寓产品由于单价低、面积小、不受限购限制等因素，在太原市场上占有一席之地。近日，记者走访市场发现，近一两年来，公寓产品在太原楼市中正在不断壮大，除了普通的单身公寓外，还有不少其他业态入市，比如SOHO公寓、LOFT公寓、酒店式公寓、类住宅公寓等，市场上产品线丰富。

相比一套住宅，公寓的投资门槛较低，总价比较便宜，购房者买一套公寓不会太吃力，这成为所有公寓卖家吸引客户的一个最主要卖点。今年太原市场公寓产品有何竞争力？是否具有购买优势？投资公寓应注意哪些问题呢？

A　产品丰富　太原公寓个性十足

近日，山西晚报记者走访了太原市各大在售公寓的楼盘，发现这一不受限购限制的商品房，各式产品线十分丰富。太原市场上，公寓产品大致分为：普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、loft公寓等。

灵活多变的上下层结构、比住宅经济实惠的价格、小区周边便利的商业配套等，让loft公寓迅速在一面市便成为年轻购房者的宠儿。无论是单身青年，还是年轻夫妻的小婚房，都可以在精致、实惠的loft中寻找到一个归宿。在省城体育路某楼盘售楼处内，任先生正在看loft公寓。他说，“我在太原做销售经理，积蓄不多但工资也不少，和女朋友到了谈婚论嫁阶段，买房早就提上日程。太原的住宅大多在15000元/平方米左右，最小的户型也在100平方米左右，可手里的积蓄仅仅能缴纳一套小户型的首付，后来开始关注loft公寓，买一层能当两层用，价格还是普通商品房的价格，选一套四五十平方米的户型，装修之后，实用面积差不多八九十平方米，家里人也很满意。”

若自住，公寓作为过渡性的住宅也很有优势。太原市场上，还有不少毛坯、精装的平层公寓，有回廊式公寓、通廊式公寓；还有南北通透，像住宅户型的类住宅公寓；还有酒店式公寓，中间是核心筒，外围转圈是房间等，产品线丰富，可供多种需求的购房者选择。

除了户型紧凑实用外，普通单身公寓后期也可以转手或出租，相对于总价较高的普通住宅来说，是一个投资自住的不错选择。

业内人士表示，对于刚工作的年轻人来说，自己独立买个大房子还是可望而不可及的。在可承受的经济范围内，一个总价低、月供低、首付低、投资风险低的普通单身公寓成为现在年轻人的置业首选。

B　去库存销售　招式花样百出

记者查阅了省城多个研究机构的数据发现，虽然产品线丰富，但公寓产品的销售远不及住宅。市场上为了去库存，置业顾问们的销售话术也多种多样。

众所周知，由于公寓是商业用地，所以产权仅为40年。但也有一些项目打擦边球，说明自家项目是户型、面积等完全和住宅一样的类住宅公寓，对于公寓普遍的商用水电，也有项目称自家获批是民用水电，并且在某些特定户型中还通有天然气管道。

有购房者担心公寓公摊大，得房率低。置业顾问则会说，“项目有loft公寓，买一层享两层，挑高4.8米的空间，楼下是公共区域，楼上是卧室，双层loft，得房率甚至可以超过100%。”但实际上业内人士表示，“从前年和去年开始，太原便不再批超过4.8米的挑高loft了，但4.8米做上下两层确实太压抑，这个高度并不十分实惠。”

在走访中，山西晚报记者发现，很多投资公寓的购房者担心未来出租问题。但置业顾问可能表示：“我们已经和××酒店签订托管协议，一站式服务打理，到时只需躺赚收租。”

通常情况下，loft公寓是毛坯房居多，购房者担心装修费用的问题。置业顾问则表示，“如果是自己装修，一套40多平方米的loft上下两层装修不超过10万元。如果购买平层，装修费用更不是问题，平层送精装修和全屋家电，拎包入住，无需投入巨额装修费用。”

置业顾问的言辞打消了大部分购房者心中的焦虑，仿佛不赶紧入手会错过一个绝好的投资机会。但实际上为了业绩，销售人员会提前准备完备的话术，并有专业人士指导，来应对购房者的各种发问。

C　租金低难出租　投资需谨慎

山西财经大学副校长马培生说，在省城太原公寓投资不是最佳选择。一套三四十平方米的公寓，在市面上的年租金差不多是一万元左右，并不是买房时置业顾问口中说的每月2600元或3000元。一套三四十平方米的公寓总价是三四十万，也就是说三四十年才能回本，投资性价比不高。

就目前太原市场来看，公寓的出租市场并不好。首先，精装修公寓居住成本高，不论是水电、物业费，还是冬季的取暖费用都十分高昂，如果地段不在城市中心，收房后会比较难出租，投资入手前要计算养房成本，算清楚投资收益比。

其次，纵观太原市的房屋租赁市场，由于公寓面积小，五十平方米及以下的公寓租金租不出高价。

记者走访房屋租赁市场发现，一室一厅的房子中，不论是公寓还是住宅，出租价格都在1000元/月左右，公寓租不出预想的高价位。因此，想“以租养贷”投资公寓的投资客，最好在所购买楼盘附近的公寓项目内实地探访一番，看是否能在这一片区内公寓好出租、且租出满意的价格。

此外，依靠公寓价格涨也并不是优质投资渠道。对于一般的公寓来说，价格虽然比住宅的低，涨幅也会比住宅低。从投资角度来看，如果同地段的公寓、住宅，新建房的价格相差无几，但公寓的商用水电、无天然气、产权年限少等因素，制约了公寓价格上涨幅度。事实表明，公寓的单价比较高，若不是在中心地段的位置，那涨幅远低于住宅。