省城超级大盘林立，广大置业者投资购买需擦亮眼睛

山西晚报  2019/09/27

省城楼市经过十余年的品牌竞争发展，如今，整合教育、幼托、养老、医疗、文化、休闲、商业以及社区安保、区域交通等众多城市资源的超级大楼盘在省城越来越多。而在楼市调控新政频出、市场低迷的当下，消费者购房更加注重小区城市及生活功能是否完善，不再一窝蜂只关注价格和地段。

很显然，相比仅有三五座住宅楼、建筑面积十几万平方米的商品住宅项目来说，省城若干个逾千亩的超大规模社区，可以承载容纳的城市功能更多，会带给业主更便捷完美的居住体验，俘获众多购房者的“芳心”，成为购房者首选的热点楼盘。

那么，超大楼盘社区是否百利无弊呢？在金九银十楼市成交旺季，山西晚报记者采访省城业内人士，为正在选房的购房者送上专业分析与建议——

A 超大社区将集中上市

随着城市化进程的加快，城市不断向郊区扩张蔓延，占地千万平方（超千亩）的超大规模社区开始进入省城大众视野。

“恒大金碧天下、华侨城、三给村项目，这些都是今年年内进入公众视野的热点千亩大盘。目前规划规模最大的楼盘中，除了太原煤气化公司原址地块被华侨城一家品牌拿下以外，其他千亩大盘几乎都是城中村集中连片改造的产物。”业内人士张先生介绍，三给村片区，是由三给村、摄乐村、营村、芮城村、柴村五个城中村改造项目组成，形成几千亩社区。三给片区的土地仍在陆续进入招拍挂流程，但已出炉的区域规划中，这个区域将建成集合数十万人口的超大城市新区、居民生活区。再比如恒大金碧天下，是山西综改示范区中多个城中村连片拆迁改造形成的千亩大盘。

8月，位于省综改示范区板块内的恒大金碧天下开始亮相推广，火爆人气惹人关注。作为综改区核心位置的超级大盘，该项目从拿地起就受到了众多买房人的关注。该项目是恒大品牌在山西省内打造的规模最大、配套最全的地产项目，相当于3个恒大绿洲或30个恒大青运城。

而太原市煤气化地块，土地拍卖也受到了业界极高的关注。太原煤气化旧址地理位置优越，处于太原城市“南移西进”发展主轴之上，位于三大城市核心主干道、两条快速路、一条绕城高速汇聚而成的枢纽中心，交通便利、路网通达，具备较大的发展空间。但该区域周边开发程度低，按规划设想形成城市核心区还需要一段时间，而知名房企的进入，加上其丰富可行的开发经验，这里城市基础设施将全部更新升级改造，区域内的城市价值会被高度释放。

再看三给片区，碧桂园与旭辉的加入，将使得社区及周边规划更合理，将配套建设医疗、教育、绿化、景观、交通等设施。三给片区是太原市“十三五”规划中确定的建设宜居现代都市，推进城乡一体发展的重点改造片区之一。三给片区的进度虽然迟缓，规划却一点没有落下。在医疗建设方面，尖草坪区中心医院和省人民医院新院纷纷落地三给片区；教育配套方面，有太原市外国语北校区和尖草坪区一中在建成和推进中；生态环境方面，片区内有包括已建成的金桥公园、小东流公园，和规划中的摄乐公园、汾西公园、太白铁路遗址公园、兴瑞体育公园、西渠体育公园等配套。该片区将成为太原又一集聚数十万人口的城市宜居地。

B 居住体验更加舒适

与10年前的南恒大、北富力相比，省城的超级大盘今年陡然增多，众多大盘投入真金白银，纷纷自定义为城市运营商。2019年金秋入学季，省城有13所新建小学招生开学，这当中超一半的学校为开发商投资建设的社区配套小学，房企的城市整合力、产业运营力可见一斑。

超级大盘、大社区初建之时多处于省城新城区，结合城市发展、业主生活需求，众多房企大手笔绘就区域城市发展蓝图，吸引业主目光、赢得政府信任，以期未来能取得更优质的地块。公园、商场、体育馆、图书馆、小区公交、学校、幼儿园、养老院、文化馆、电影院等城市功能应有尽有。

业内人士表示，超大社区一般由资金实力雄厚的品牌开发商操控。一个千亩大盘的开发周期少则5年，多则10年甚至更久，所以开发商十分注重口碑，因此，不论是房屋质量、户型设计、园林景观，还是配套物业服务、社区功能，越往后期越成熟精致。

对于不同需求的购房者，超大社区也满足了市场的不同需求。由于体量大，开发商设计的产品种类较为丰富，小高层、高层、洋房、别墅等，不论是刚需、刚改，还是二次改善型需求，都能选到合适房源。

业内人士表示，“对于现阶段的购房者，有学校、医院、公园三大配套的小区，就是非常好的房子，住起来舒适，满足了百姓生活最基本的诉求。新社区商业规划品质高，资源配置合理，还有引入智能数据安保系统，在尊重业主家庭生活私密性的同时，又创造了高品质的社会生活交流空间。比空间逼仄、配套落后的传统老旧小区的舒适感明显高出许多。”

C 入住后弊端也不少

因地处城市新区，前期入住业主会遇到产品质量不精、物业服务体系不成熟、社区生活条件不方便等问题，超大社区也有它的劣势。业内人士表示，大盘开发周期长，早期购入并入住的业主，多多少少有些被“试”的感觉。

由于小区占地面积大，物业服务管理的范围大，加上入住业主人数多，社会关系复杂等因素，导致大型小区在管理上难度加大，前期业主入住后才发现的规划、设计和建设硬伤，很难推倒重建。物业服务在执行的速度和效率上也青涩许多。

按照太原市房管局物业管理部门的要求，超大型社区会被划分为多个封闭小区，在这种客观存在的地理和建筑分割下，大型社区更像是“小区群”，而不是一个封闭社区。

此外，对于先入住的业主来说，后期可能会经受长达数年的施工烦扰。千亩大盘多期建设开发，每一期只有几栋楼。早期业主入住，将有长达数年生活在工地或者紧邻工地的环境中。而后期不断升级的产品品质，也会让早期业主心有不甘。

虽然千亩大盘在规划内有完备的配套，但作为全新的小区，这些配套不会一蹴而就。前期的业主并不能及时享受到社区的完美配套，漫长的等待过程少则三五年，多则超过10年。

还有超大型社区周边早晚高峰期的交通拥堵问题受到广泛关注。千亩大盘小区周边市政道路的升级往往赶不上大批业主集中入住后的出行需要。如果加上小区封闭管理，封闭在社区内部的道路将成为拥堵高发地，造成整个地区交通拥堵。

业内人士建议，结合自身需要，购买超大社区尽可能选择产品成熟度较高的楼盘。业主同时应对项目配建工程竣工投入使用时间、条件，有大致了解。比如，许多业主冲着超级大盘配建的公立知名小学购房，小学的建设速度快，但与教育部门协调组织教学招生工作却特别漫长。配建学校其招生数量、招生范围在房子销售之初尚未确定，等业主孩子入学时，才发现学校招生范围不针对所有业主子女。有的小区配建学校则明确表示，二手房业主子女不在招生范围之内。