“金九银十”难再现，省城太原楼市处于“横盘期”

黄河新闻网  2019/10/21

根据媒体报道的消息显示，楼市下行的趋势已然成了行业共识，本想趁着“金九”回笼一笔资金的各大房企，尽管采取了降价促销手段，但效果却是微乎其微，楼市中传统的黄金九月今年似乎无金可言。

今年二季度以来，房地产融资进一步收紧，各种调控政策的出台，使得各房企融资成本以及现金流压力进一步提升，在此背景下，全国土地市场整体呈现降温的态势。持续低迷的市场环境，宣告了今年楼市的“金九”不再出现，而“银十”或也将难以出色。

9月份的太原楼市助推加码，众多楼盘纷纷开盘入市，迎来了一波小高峰，共开盘加推12次，其中7项目为首次面市。9月太原楼市开盘加推次数与8月持平%，较去年同期下降7.69%。

智库专家：

房地产业内专家 轩仔

太原，一向是全省房地产市场的主战场、风向标。2019年太原楼市的表现均不如往年，供应面积放缓，成交面积下滑，部分房地产商重拾促销措施，政府出台政策保障刚需，楼市天平正逐渐向购房者倾斜。

政策“以稳为主” 市场供求双降

上半年以来，房地产政策“以稳为主”。中央明确提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2019年上半年太原出台政策主要围绕人才、人口落户、产业转型升级发展等方面。房地产市场处于横盘期，供求量降，价格结构性涨幅均衡。

在趋稳的楼市调控政策之下，2019年上半年太原商品房市场供应面积同比下降30%左右，成交面积和金额同比下降20%—30%，供货不足影响成交，市场整体客户转化率相对去年偏低，首置项目客户转化率为16%，刚性需求释放，80—100平米产品供求明显增加，占比增加7.26%；140平米以上产品去化率同比下降，160-180平米供应占比下降5.17%，去化率低。

城市继续扩容 多板块楼面价涨 土地价值提升

地价作为房地产最重要的成本构成要素，被普遍认为是房价上涨的“罪魁祸首”。在上半年太原楼市供求双降的局面下，地价却逆市而上，表现抢眼。

2016年俗称太原“地王年”，但2019年上半年拍卖土地成交楼面价于溢价率远高于2016年，达到历年来最高。2019年上半年太原平均楼面地价2745元/平米，同比上涨24%；溢价率15%，同比上涨107%。此外，受太原城市扩容，多数板块楼面价同比上涨，土地价值提升。从板块楼面价上涨分布及土地成交量来看，河西开发热度高于河东，或将成为未来1-2年内的热点区域。

2019年上半年太原土地供求主力均为城改用地。在2018年底城改叫停，已签约城改用地于2019年上半年集中释放与确权，2019年上半年供应建筑面积963万平方米，同比上涨2.9倍，成交建筑面积987万平方米，同比上涨3.4倍，其中供应建面城改用地占比约84%，成交建面城改用地占比约76%。城改用地的集中确权，将加快项目入市节奏，为二级市场提供充足的供应动力。

房价增速放缓 梯度划分明显 下半年万柏林成主力供应区

2018年下半年至2019年上半年，太原楼市进入横盘期，各类型市场均价增速放缓。其中，住宅市场均价稳定，达到10000—12000元/平方米，公寓价格小幅上涨。各区板块房价梯度划分明显，具体表现为：

东中环以东、西北环线板块价格在10000—12000元/平方米之间，多为首置首改聚集地；

成交均价在15000元/平方米左右多分布在南中环、长风西街、龙城大街、长风中心板块及城郊森林南北板块；

万元以下的板块多分布在城市最南、最北边，开发程度较低的区域。

2019年上半年共有10个新项目开盘，下发预售量为488万平方米。下半年太原待入市项目约27个，预计供应面积286万平方米，其中刚需类项目预计推货量158万平方米，中高端102万平方米，高端25万平方米。根据限购后一年市场情况来看，预计下半年首置首改市场表现向好，中高端及高端市场转化率、开盘去化率降低。另从区域潜在供应量来看，万柏林区待入市体量最多，已拿地未推量占30%，将是下半年主力供应区。

太原房地产市场仍处于限购横盘期，从市场看，2019年下半年房地产市场供应端货量充足，或将刺激需求量增加，刚需类产品将是市场成交主力。