房价进入调整期，刚改和刚需在太原如何买房更合理

山西晚报  2019/11/22

“最近，各路媒体频频释放楼价要降的信息，眼下是不是不宜买房？”“听说不少开发商都降价，到底降了多少？”近日，山西晚报记者接到读者的咨询。

今年下半年，包括省城在内的全国房地产市场的销售低迷较为明显。为了卖房子回款，开发商策划了各类降价、打折活动，甚至不惜发动全员营销的力量提升自身热度，这对需要买房的购房者来说是利好。然而仍有不少购房者很纠结；如今房价进入调整期，是否是买房的好时机？对于刚需、刚改的置业者，应该如何合理买房呢？

A 纠结的购房者

太原市民王先生是“纠结”购房者的代表之一。“我家孩子上学需要父母照看，所以需要一直与父母同住。我从2015年开始看改善型房，房价从每平方米八九千元看到现在的一万二三甚至更贵。挺后悔当初没有果断下手，现在无法预判房价是否还会降，所以仍然在纠结。”

在四年的看房时间里，像王先生一样看遍太原市大小楼盘的购房者不在少数。太原市民刘女士说，“大部分时候，我看的是城南和东山片区的房子，不看西边和北边。我在好多项目交过认筹金，之后又后悔了，觉得房子不好，再退掉认筹金。如此反复几次，感觉现在更难下决定买房。”

另一位读者告诉山西晚报记者，一家人现居城南，房子不算太小，只是房龄偏大，而且夫妻二人每天跨城上班付出的时间成本、人力成本太大。看房看了两三年，一直打算在上班地点附近再购置一套房产，还要方便未来孩子上学。除了这两个“硬核”需求，这位读者还希望房子各方面配套都能跟上，首付预算有50万元。“今年的楼市不稳，感觉房价会降，所以最近买房的急迫心情又淡下来了。”她说。

山西晚报记者发现，在长时间纠结是否购房的人群中，大部分都纠结两点：第一点，中意的项目，楼盘周边各类配套齐全，片区整体规划完备，但这类房产通常单价过高、面积偏大、升值空间小。第二点，性价比较高的刚需楼盘，多位于太原四条中环路周边。大项目引入配套了教育资源，但相对老城区成熟的城市氛围来说，教育的品质尚待观察、生活气息稍欠，所谓的区域利好尚待落地。

B 房价还会跌吗

除了上述问题，影响购房者出手的更重要因素仍在“房价是否下跌”。综观国内历次楼市波动，房价上涨下跌都有自然规律可循。房价涨，人们预期高，买房的人多，需求旺盛、供给有限，所以价格更涨；房价跌，人们预期房价下跌，需求疲软，库存去化慢，所以楼价更难上涨，更会跌。

省城某楼盘项目负责人告诉山西晚报记者，市场价格的波动取决于供需关系，今年尤其是下半年以来，太原市场产生了与其他城市不同的特殊性：因城中村、旧城改造产生的购房需求锐减。几乎所有的楼盘售楼处到访量降低一半甚至更多。北城某楼盘营销工作人员告诉山西晚报记者，每个置业顾问每月业绩任务是5套房，然而完成销售任务的寥寥无几，能完成3套房的销售也属于业绩不错的。

按照“买涨不买跌”的购房心态，省城太原房价年内难以改变止跌走涨的态势。“小店区狄村片区某楼盘开盘预计每平方米售价卖到一万六七，现在市场情况不好，均价只有一万四千元左右，性价比明显优于同区域竞品楼盘。在这种态势下，片区内的其它楼盘也很难卖出高价，这反映了当前太原市场的基本情况。”业内人士表示。

那么房价还会跌吗？多位业内人士表示，考虑到市场需求欠旺、元旦春节淡季、限购未松等因素，省城楼盘的成交不热、特价不断的态势将延续到明年二季度。

“此轮淡市的起因与宏观楼市调控政策落地有着紧密联系，购房者应该多关注楼市调控动向。”业内人士认为，楼市对金融货币、住房调控政策特别敏感，购房者要对政策核心内容有准确全面的判断。“每隔一段时间，就会有媒体曝出某个城市限购、限售松绑的信息。而事实上，个别城市的微调是‘因城施策’，并非完全松绑。”在稳定房价政策背景下，房价不能长期处于高位运行，也不能大涨大跌。山西晚报记者采访太原市房产局等职能部门相关工作人员了解到，省城楼市调控依然在执行中，尚未有松绑迹象。

另外，楼价的走势与股市不同，购房者不能只关注短期楼价起伏。楼盘开发周期长达两至三年、营销价格调整周期长达一个月，所以两年内的房价趋势更具说服力、参考价值。太原今年10月楼价相比9月、去年10月有所下降，但相比2017年同期、3年前同期，楼价明显在上涨。认真想一想，房价的起伏与物价指数紧密相关，生活消费品价格上涨，楼价不可能独善其身。

C 调整期该咋办

不少业内人士建议，房价进入调整阶段，对购房者来说是进入市场的好机会，尤其是年底房企冲刺业绩时。

“省城楼价目前的起伏在合理范围之内，人们投资和投机的需求量偏小，楼市各项目的开发销售都在正常运转。”某名盘营销经理李先生称，楼价上涨过快或者跌破成本，都是非理性波动，随之而来的是全行业浮躁或者全行业危机，对于购房者来说，最在意的产品品质反而不会有可靠的保障。另外，谁也无法准确预测楼价跌入谷底的时间。通常在下跌区间内购房，大多不会吃亏。许多购房者的经验显示，业主一味等待楼价谷底，可能会错失最合适的楼盘、最佳房源。

同时，在市场变动的时候，行业内各类小道信息满天飞。近期，省城不少自媒体散布关于“太原楼价”下跌的信息，给众多购房者带来恐慌。业内人士表示，购房者不能盲目相信各类渠道的信息，而应该对自己获取的购房信息做渠道筛选。相比而言，官媒、行业类门户网站的信息理性可靠。比如，某自媒体宣称某楼盘价格跌到每平方米8000元，但这一期产品地段更加偏远，与太原一新建公墓相近，即便在旺市，该产品销售压力也不言而喻；还有一个楼盘价格比前期销售产品低了2000元，但是新一期产品是非毛坯，即非精装，成本降低了许多。业主不能仅关注房价走低，更应了解价格走低的原因，是个例还是全线或全市产品都在走低？开发商调低装标是为了降价，还是为了满足购房者个性家装风格？赚取阅读数或获取流量而产生的“标题党”不可信。

另外，置业顾问、房企品牌营运的自媒体，会有选择性地发布有利于销售的政策、市场动向等，购房者在多多参考的同时，更应深思辨别。

此轮楼市走淡，部分城市出现购房者因房价走跌群体维权退房事件，而地产、法律等业内人士并不支持此类“维权”。按照预售房交易的相关法律，“退房”有明确的条件，价格下跌不是“退房”的理由。购房者购买的期房交房时楼价上涨，其也不会给房企补交价格上涨的差价。同时，购房者应该综合评估退房时给自身造成的损失，如贷款成本已经产生、退房程序是否复杂、开发商是否能全额退款、项目后期价格是否会反弹、区域发展预期走势等问题。

此外还需要注意的是，当前不论是购买首套房还是二套房，购房者也要考虑房贷利率的调整情况，结合自身财务状况、支付能力，选择合适房源。

很多购房者想“花最少的钱，买最好的房”，希望楼盘质量、小区环境、教育配套、片区成熟度等条件都完美无缺，但事实上，没有一套房子可以做到让每位购房者及每位家庭成员都满意。因此，在选房时购房者得清楚自身需求、购房目标，能解决家庭中短期内生活主要需求的房子，就是不错的房子。