近期多地楼市调控稍显松动，太原政策转折尚待时日

山西晚报  2019/12/12

11月29日，广东佛山出台政策，明确本科以上市民购买首套房不受户籍、个税、社保限制，该信息快速成为全国地产媒体的头条新闻。而在此之前，国内其它城市也陆续传出限购限售放松的消息。一时间，此类消息被置业顾问解读为限购解禁，楼市即将触底反弹，进入新一轮回暖升温周期。

作为全省楼市的晴雨表，省城太原此轮市场成交走淡受“限购”影响程度有多深？太原楼市是否有新的政策动向？山西晚报记者本周采访业内人士称，限购仅是楼市成交走淡的一个因素，供需格局多变也是省城楼市起伏的重要原因。

1　多地调控放松仅限局部地区

近日，佛山的一条新政成为全国楼市的热点话题。佛山市人社局、住建局发出的《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》显示，本科及以上学历或中级职业资格的人才，在当地购买首套购房不受户籍、个税、社保缴存限制。

而在此“通知”发布之前，佛山还发布了《佛山市住房发展规划（20182022年）征求意见稿》，对现有房地产调控政策进行了调整。《意见稿》明确指出，为消除影响社会稳定的风险，既要防止由于楼市供应不足或需求旺盛导致楼价快速上涨，又要防止由于外部环境变化、预期逆转导致楼市断崖式下挫。两大政策的出炉，被不少业内人士解读为地方政府限购解禁的信号，佛山当地楼盘更是纷纷应声涨价、取消折扣优惠。

不仅是佛山，近一两个月来，南京、天津、三亚等地频频传出调控政策松绑的文件。与江苏县级市张家港市直接取消限售政策相比，多数所谓限购放松，是这些城市出台了针对吸引人才落户、放宽购房条件的政策，尽管多地官方强调：这是地方引进人才的政策，非楼市限购放松。但在80、90后渐渐成为各地主流购房群体的当下，年轻人口中本科及以上学历比例程度相当之高，难免给公众带来限购放松的感觉。

细心观察这些所谓限购放松的城市，放松地区和范围有一定局限性。以南京为例，实际放松限购的仅限该城市的六合区，南京主城区市场仍没有任何变化，而天津、北京的放松限购也局限在部分板块，因此，与“房住不炒”的调控精神并不违背。在当前的楼市大背景下，各城市仍然落实一城一策，避免房地产作为短期刺激手段。

业内人士分析认为，由于之前各地依靠“土地财政”的原因，地方政府给限购“松绑”不是试探政策底线，而是试探市场反应。如果放松后房价不稳定明显，那么这些政策会立即叫停；反之，如果效果在可控范围内市场良好，这种放松政策就还有可能继续扩大。在高房价影响大背景下，就算政策松绑，也是权宜之计，限购不可能完全取消。

不愿透露身份的某职能部门人士表示，与其他宏观调控措施一样，楼市调控既不可能一步到位，也需要视调控效果和情势发展予以调整和完善。人才引进的调整可能会在短时间内对当地房地产市场产生明显刺激效应，如果仅仅是成交量环比有明显上涨，而房价不会大幅波动，那么调整就应该是值得肯定的，这是活跃了市场，调整政策以后释放的是潜在改善性需求，并非投资投机性需求。这一轮调控涉及城市多，持续时间长，其间虽有一些城市对调控措施作出调整，但并未因此诱发整体反弹。根本原因在于，国家明确了“房住不炒”定位。

根据相关数据显示，11月全国楼市“完善补充”类政策出台刷新近一年纪录，累计达到72次，也就是说楼市调控不仅没有出现放松反而还呈现收紧趋势。

2　限购放松？太原不会跟风

各地都有新政策出台，太原限购是否有松绑迹象？未来限购政策将持续多久呢？

早在2018年5月太原实行限购令开始，政策何时松动就备受关注。政策执行至今，隔一段时间就有传言称太原即将取消限购令，但一直以来官方从未有正式公告声明限购取消。今年，太原施行了人才落户新政，对全日制博士研究生、全日制硕士研究生、本科生，技师、高级技师等人才的生活、学费、租房方面有一定补贴、补助。但山西晚报记者采访多位城市规划、发展专家时，对方均认为一个城市能否吸引人才，关键还看城市发展潜力、产业及科研发展空间及氛围。住房优惠和补助，仅仅是吸引人才的一种方式，这项政策的出台并不代表太原会为了引进人才落户而取消限购。

朗润置业分析认为，房地产市场调控力度持续，通过房企融资渠道、央行利率调整等措施以规范市场秩序，稳定房地产市场；太原目前处限购中期，政策环境相对稳定。另外，与佛山、天津、北京等地放松限购的区域比，太原城市规模小、六大城区的城市发展各有千秋，但六城区楼市差异不明显，预计短期内仍将延续现有全城限购政策。

从政策目标来看，楼市调控的目的更多是为了防范房地产市场泡沫、抑制房价过快上涨，以及减少房价收入比扩大、缩小市场价格与价值背离的程度，最终是为了更好地满足广大人民群众的刚需和改善性住房需求。

对于地方来说，楼市政策调整和继续完善，不仅仅要参考市场销售的增减数据，以及楼市对投资及经济增速的影响，还要考虑到调整后的政策是否能有效防控投资投机性购房、降低泡沫和金融风险。调整后的政策应该能更好地满足市民刚需和改善性住房需求，同时遏制房价过快上涨。所以，楼市走淡，并不一定符合限购放松的条件，限购的目的也在于防范市场风险以及抑制投资投机需求有关。

3　市场供应量价均跌去库存压力仍大

省城楼市走淡，除了限购影响，供需结构出现明显变化，行业中品牌竞争加剧，又带来价格竞争也是原因之一。各机构最新发布的11月楼市数据显示，省城楼市量价齐跌，11月，太原住宅市场仅有旭辉江山、保利·金地迎泽上品开盘，其余项目多以加推、顺推形式为主。

朗润置业数据显示：11月，省城住宅市场供应量43.10万平方米，同比下降61%，环比下降26%；成交量59.89万平方米，同比下降30%，环比下降6%；成交均价11500元/平方米，同比下降12%，环比下降9%。

11月，太原楼市开盘项目减少，以首次置业、首次改善市场成交为主。终改市场无供应，成交面积为3.45万平方米，同比下降54%，环比下降27%，成交均价小幅下滑。改善市场供求量下降明显，成交面积为16.4万平方米，同比下降50%，环比下降43%。首置首改市场中，保利·金地迎泽上品、旭辉江山开盘，市场量价呈上升态势，成交面积为40万平方米，同比下降14%，环比上涨32%。

“三年之前，省城楼市的竞争集中在恒大、万科、保利、富力四大品牌之间，而今年碧桂园、红星、融创的楼盘数、供应面积明显增加。与此同时还有融信、旭辉等新品牌大体量项目纷纷入市。”11月，住宅市场受首置首改类项目开盘影响，再加上激烈的品牌竞争，市场整体均价下降；成交量环比小幅下降，趋向稳定。

12月，红星天悦、融信时光之城、太原诺德逸宸云著、恒大滨河府、中海国际社区二期、龙湖天钜、当代著MOMΛ、万科新都荟等项目不断有新房源入市，市场竞争的激烈程度有增无减。

量价齐跌的另一面，反映了太原市场去库存压力不小。一位项目营销人士告诉山西晚报记者，“在太原，客户从第一次到访至签约一般正常需要1个月，现在大部分人都延长了观望期，两三个月还没有签约的情况时有发生。”

去库存压力不仅出现在省城太原，克而瑞近期发布的统计报告称，全国6成以上城市库存量环比小幅回升，环比涨幅大都在10%以内；7成城市消化周期继续上升，4成以上城市突破12个月。受限购成交持续放缓，北京、大连、厦门、合肥等市消化周期进一步拉长，现已突破20个月，各地去库存压力显而易见。

多地频频调整楼市政策也说明，今年四季度的楼市去库存压力依然很大，在部分区域放开或是放松限购政策，可以视为局部试点，至于能否带动当地的楼市去库存任务，仍有待观察。