整顿租房市场组合拳能否奏效？专家认为监管有难度

新京报  2019/12/26

昨日(12月25日)，住房和城乡建设部、国家发展改革委、 公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办住建部六部门联合发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。

针对房源信息、网络发布、服务收费、租赁金融管控等方面，意见提出发布房源信息须真实有效、租赁服务收费应明码标价、房地产经纪机构不得赚取住房出租差价；不得以租金优惠等诱导使用租金消费贷等。

解读1

中介机构不得赚取差价如何监管到位？

针对住房租赁市场的服务收费问题，意见提出，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约不得再次收取佣金。

对此，北京房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，规范的房地产经纪机构不应该赚取住房出租差价，应该通过撮合双方交易提供经纪服务赚取服务费用。

“目前来看，大部分房地产经纪机构服务是规范的，有个别小的房地产经纪机构依然存在赚取差价的情况，但有些房地产中介不在监管之列，若要全部纳入监管有一定难度。”赵秀池说。

记者注意到，有的房地产中介机构在进行房屋出租交易服务时，付款方式可选择分期消费贷款，并标明若选择这一付款方式，可享受服务费折扣。对此，赵秀池表示，明确告知在使用分期贷款时服务费打折，有诱导承租人使用住房租金消费贷款的嫌疑。

解读2

为何对扩张规模过快企业加强监管？

此次发布的意见首次提出，相关部门应加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，也将采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示等。

“目前，住房出租很难取得可观收益，规模扩张过快会导致资金链断裂，使承租人和房东利益受到侵害，给市场和行业带来负面影响。” 赵秀池说，一方面，相关部门应通过住房租赁企业合同在租赁平台备案管理加强监管，另一方面也应加强行业协会的管理。

在建立投诉处理机制方面，其表示，企业和平台应该公布投诉举报电话，约定处理时限，并把处理结果及时反馈给当事人。此外，应公开相关信息，与信用体系挂钩，将不良企业纳入黑名单。

解读3

六部门联合整顿租房市场有何意义？

意见指出，2019年6月以来，在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作取得初步成效。此次意见出台的目的，即为了巩固专项整治成果，将整治工作制度化、常态化。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，房地产市场的平稳健康发展涉及两个方面，一是供求关系基本平衡、房价相对平稳，另一方面即规范市场秩序。

“过去我们主要是在关注市场健康发展和供求平衡的问题，实际上房地产市场的秩序规范也很重要。” 顾云昌说，相关房地产经纪机构能够规范诚信经营，关系到市场是否能有序发展。

住房租赁包括政府政策性的租赁和市场化的租赁，其中市场化的租赁又占据了很大的比例。顾云昌表示，此次六部门联合发布的意见，针对房地产经纪机构、经纪机构从业人员、金融机构等与住房租赁市场有着密切关系的主体进行了规范，这对于规模庞大的市场化租赁市场的秩序维护，以及对市场上的承租方和出租方的权益维护来说，都有着重要的意义。