明年起 全国楼市或将迎来大范围“降价潮“

地产中国  2020/12/09

明年起,全国楼市房价或将迎来大范围“降价”。为什么这么说呢?

01 政策周期影响

我国绝大多数地方的楼市都属于政策市场,没法用正常市场供需关系来解释。

政策市场的特色之一就是市场受政策影响比市场规律影响更深远,更有效。近年来,在国家“房住不炒”政策底线要求下,各地纷纷出台楼市具体调控政策。当然,调控的目的是要让楼市平稳发展,规避楼市泡沫和信贷危机风险,保障基础消费者的权益。

但是,在政策密集调控下,也打击了楼市投资投机行为。房产在中国人看来,几乎等同于家庭必需品,只是这个必需品比米面油的价格贵了N倍而已。试想一下,如果有人炒作米面油价格,会产生什么样的后果?这引起的就不仅仅是“消费不起”的市场现象,而且会产生严重的社会问题。

政策调控的最终目的,是要让房地产市场回归正常,回归到以供需关系自觉调控的状态中。

除此外,政策调控也从源头上打消了开发商“房地产必赚钱”的豪赌心态。房地产企业融资不得逾越三条红线:去除预收款后资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍。

抓住了房地产开发商回款、融资、还债这三个命门,就等于逼迫其必须将房价控制在合理范围内,甚至为了缩短回款周期和现金流,有的开发商不得不降价销售。尤其是三四线城市,当人口净流入不足,也没有了炒房客,市场需求陷入乏力之时,房地产开发商要想活下去,就只能不断压缩自身利润。

事实上,今年年底,北方已经有城市出现了打折让利销售的现象,而且政府监管部门也鼓励房企降价让利。当然,政策真正发挥作用还需要一定时间周期。

02 人口结构因素

首先说说中国目前的人口结构大环境。

截至2019年底,我国16至59周岁的劳动年龄人口89640万人,占总人口的比重为64.0%;60周岁及以上人口25388万人,占总人口的18.1%,其中65周岁及以上人口17603万人,占总人口的12.6%。

此外,人口自然增长率除2016年有小幅回升,之后便呈直线式下降至3.34‰;总和生育率目前已经不到1.5,创历史新低。以联合国人口结构标准,中国在2000年已经进入老龄化社会。按照目前发展趋势,我国将在2022年进入深度老龄化阶段。

这意味着什么?老龄人口不断增加,适龄劳动力不断减少,社会生产力将持续不足。照此推算,在楼市中,我国每年至少减少100万人左右的购房主力群体。

抛开其他因素,在正常市场供需关系中,如果总需求人数不断减少的情况下,市场势必会出现供大于需的现象。而房地产开发商要继续在行业发展,降价或许成为唯一出路。

03 房地产库存问题

根据中国房地产协会数据统计,2019年全国100个城市新建商品住宅库存总量为48342万平方米,环比增长2.1%,同比增长5.7%。这意味着2019年全年全国百城库存同比增长约6%。且库存规模已经保持了连续13个月的同比正增长。

这其中库存压力最大也是最危险的有两类城市:第一类是北京、上海等一线城市周边的县级城市;第二类是滨海城市,包括厦门、舟山和三亚等城市表现较为明显。除此外,今年房地产竣工面积也保持了年均20亿平米左右的供应量,已接近供需失衡临界点。

一边是库存不断拉高,竣工面积持续增长,一边是购买力基数下降,购买需求降低。如此持续下去,将进一步加剧房地产市场供大于需。加之当前密集且措施力度较大的调控政策作用下,房地产市场短期内将出现严重的供需失衡局面。

除此之外,还有其他宏观因素,如普通人买房习惯“买涨不买跌”的现实,人口流动趋于基数稳定,适婚人数或结婚意愿下降等。

普通对于楼市的反应往往是后知后觉。但是,大地产商总是能先人一步嗅到市场的微妙变化。李嘉诚、王健林、潘石屹等地产商,在近些年持续积极降低负债、甩卖项目,甚至已经抽身离去。这些变化也无不透露出市场的微妙变化。

说了这么多,也别着急狂欢。毕竟基数如此庞大的房地产业,价格变动幅度过渡到普通消费者身上也只能表现出微乎其微的反应,甚至毫无反应。普通人真正能有直观感受,还需要一定时间来消化和反馈。

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