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（一） 商品房需求预测
在预测房屋需求量时，从社会学的角度出发，全国通常采用自然增长法。它的理论基础是，一个城市对住宅的需求，通常跟人口的增长保持着正比关系，我们采用这一方法首先对“十一五”住房需求进行预测：
1. 住宅需求预测
建设部副部长刘志峰在“WTO与中国不动产发展战略高级研讨会”上指出，我国住宅产业潜在需求巨大，根据国家有关部门资料，对住房需求来自四个方面：
（1） 到2010年，中国城市化水平每年平均以1%的水平发展。我市按照小康社会奋斗目标，城镇化率每年增加一个百分点，到2010年达到73%（自动性需求）。
（2） 为改善现有居民住房条件，需要增加住房供给。我市“十一五”期间人均住宅建筑面积目标值：每年人均增长0.5平方米，人均住房建筑面积2010年达到25平方米（主动性需求）。按照城市化进程的要求和居民居住质量提高的需求，房地产增量发展将持续相当长的时间，据资料显示，在人均住宅建筑面积达到30平方米之前，这种主动需求不会饱和，不会减弱，所以我市居民“十一五”期间住房的主动性需求应为有效需求。
（3） 全国每年有0.8%的旧房拆建，也是市场需求。我市现有住宅4623万平方米，按全国住房折旧水平，每年有0.8%的折旧（被动性需求）。
（4） 人口的自然增长也对住房提出新的需求。太原市到2004年底是204万人。人口自然增长率4.53‰（自然需求）。
根据上述标准测算，2006年到2010年太原市六城区应新增住宅建筑面积分别为：215.84万平方米、220.59万平方米、230.28万平方米、225.36万平方米、235.26万平方米。合计1127.33万平方米。
依据市统计局对三县一市的人口统计数22万，参照太原市城区发展比例，测算出“十一五”期间每年需要新增住宅建筑面积分别为：23.7万平方米、24.26万平方米、24.79万平方米、23.33万平方米、25.87万平方米。合计123.95万平方米。
综上所述，太原市2006年到2010年应新增住宅建筑面积分别为：239.54万平方米、244.85万平方米、250.15万平方米、255.61万平方米、261.13万平方米。合计1251.28万平方米。
为检验上述预测的可靠性，采用“回归法”和“弹性系数分析法”两种预测法，分别进行预测（预测过程和结果附后）。从结果来看，三种方法的预测值比较接近，可比性较强。自然增长法在预测时因变数相对稳定，被普遍采用。
2. 商业服务用房需求预测
从我市“十五”期间发展的数据来看，非住宅（包括商务用房、写字楼）对住宅配套约为0.31，按此计算，“十一五”期间，2006到2010年，非住宅（包括商务用房、写字楼）应新增建筑面积分别为：74.26万平方米、75.90万平方米、77.55万平方米、79.24万平方米、80.24万平方米，合计387.19万平方米。
3. 总需求预测
到2010年末，全市房屋增量应当为1639.18万平方米。通过对现行投资成本的测算，平均投资按2100元/平方米，则投资额为344亿元。
单位：万平方米
[Page]我市积极实施城市化和城市现代化发展战略，加快城中村的改造，不断加快城市建设和城市改造步伐，房地产业将会以一个比较快的速度发展，投资性购房的继续存在，需求量还会有所增加。
社会对住房的需求不仅与人口的增长有关，还有经济发展、人均可支配收入有关。随着我国住房制度的不断改革，居民对住房公积金的有效利用，住房货币补贴政策的落实，医疗保险、大病互助等医疗社会保障体系的不断完善，随着我市居民可支配收入的增加，达到“户均一套、人均一间、功能配套、设备齐全”小康社会的住房标准。
4. 房屋面积和价位需求预测
在现阶段市场因素中，一级市场中经济适用房供应量明显不足，与城市中低收入家庭和拆迁市场住房需求的供求矛盾比较突出。
以太原市2004年建筑市场为例；经济适用房（包括集资建房项目）94.29万平方米，占全市商品房施工面积的14.29%，占全市住宅施工面积的22.72%，我市2004年经济适用房竣工面积仅21.74万平方米，占全市住宅竣工面积的16.7%，特别是没有真正面向市民公开销售的经济适用房，而外来人口的迁入更增加了对此类房源的需求，使得经济适用房在解决中低收入家庭住房问题的主渠道作用方面力不从心。据调查，在商品住房一级住房中，我市经济适用房和普通商品住房需求达到70%。对廉租房的需求要求扩大廉租房的数量和覆盖面。
“十一五”期间太原市居民对房屋面积和价位的需求预测，以“十五”期间市场调查情况为基础。
（1）“十五”期间太原市居民对房屋面积和价位的需求情况：
（2）“十一五”期间太原市居民对房屋面积和价位的需求情况：
（二） 供给预测
进入二十一世纪以来，我市房地产业也进入快速增长阶段，已成为我市起动内需的消费热点和增长最快的经济增长点，对拉动国民经济持续、健康、快速发展发挥了重要作用。但是，由于全国近几年来房价上涨过快，市场过度需求，供给结构不合理等因素，造成了当前房地产市场较为突出的地域性和结构性问题。为此，2005年国家出台了客观调控的“八项措施”有针对性地从“供求”两个方面进行双向调控，以达到切实稳定住房价格，保持房地产市场平稳较快发展的目的。调控不等于限制，所以房地产会以一个符合经济发展的速度增加供给。
1. 供给现状分析
在开发商开发建设总量中，全市房地产施工面积保持两位数增长。每年跨越百万平方米台阶，2003年全市商品房施工面积比2002年增加176.1万平方米，同比增长116.62%，2004年全市商品房施工面积比2003年增加87.85万平方米，同比增长62.71%，2005年一至九月同比又呈增长趋势，但竣工面积、竣工率呈现出逐年增速下降的态势。
经济适用房施工面积、竣工面积明显下降，出现负增长。自2002年以来，经济适用房施工面积呈现萎缩态势，2003年、2004年相继出现负增长，特别是04年经济适用房竣工面积同比下降28.25%。实际上，自98年以来，政府就没有再专为经济适用房供地，我市经济适用房建设用地都是单位利用自有土地建设，面向本单位的职工销售的形式进行。据国土部门资料显示，04年我市经济适用房供地755.2亩，较02年、03年略有增加，但均为企业的经济适用房，基本没有面向社会销售的经济适用房，因此，市场确实存在经济适用房供应不足的问题，没有发挥解决城市中低收入家庭和拆迁市场住房需求的主渠道作用。[Page]
从拆迁市场看，没有形成多渠道的住房供应体系。由于解决拆迁补偿安置的房源途径少，特别是经济适用房中、低价位住房少，适合拆迁购买的房源有限，从整体上增加了拆迁安置的难度，较大程度影响到拆迁安置工作。2003至2005年，我市旧城改造拆迁总量大幅下降。
从二手市场来看，我市目前城市住宅面积4623万平方米，有《房屋所有权证》的只有2750万平方米，另外，我市住房小《土地使用证》的发放严重脱节，百姓以远换近、以旧换新、以小换大的愿望无法实现，使二手市场的供给受到很大限制。
从2004年房展会调查问卷显示，我市购房需求和市场供给矛盾十分突出。
2. 供给趋势预测
“十一五”期间太原市房地产市场供求的目标的供求平衡，供略大于求。但短期内供不应求仍是主导趋势。随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求的旺盛，是我市房地产持续发展的动力。但由于房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当前的房地产市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，因此我市经济适用房及中、低价位普通住房供应不足的“供求结构性”矛盾，在短期内不会得到根本改善。日前，我市出台了《太原市政府加强房地产市场管理和宏观调控的意见》中，明确表示：2005至2007年，太原市将建设100万平方米经济适用房，新增经济适用房用地85万平方米，开工建设普通住房200万平方米，中低价位、中小户型住房比例将占到市场供应总量的60%以上，同时，将扩大廉租住房覆盖面，解决问题，缓解当前供需矛盾。在最近召开市政府常务会议上，为了缓解供需矛盾，我市将经济适用房的建设列入了迫切解决的首要问题，启动了“西华苑”项目。这都说明，市委、市政府非常重视这项工作，已经将中低收入家庭住房问题列入了议事日程，在“十一五”期间，必将进一步加大住房建设力度，改善住房供应结构，为构建和谐社会提供有力的保障。
3. 供给预测结论
按照供略大于求的原则，供需比例按1.05:1（参照全国平均水平）计算，“十一五”期间应有1715.8万平方米新建商品房的供给量，平均投资按2100元/平方米，则投资额为360亿元。
单位：万平方米
（三） 土地需求预测
土地需求是指为满足住宅和商业用房等需求而需要对开发用地的需求，因此，土地需求预测可以按照新建商品房需求预测的结果和一定的开发强度系数进行推算。“十一五”期间我市土地需求预测可以根据下式推算：
L=a×Y1 /R1+b×Y2/R2
式中：R1为住宅开发用地的强度系数，按照1.25计算；R2为商业用房开发用地的强度系数，按照1.8计算；考虑到国家的用地政策和“十一五”期间要发展节能省地型建筑的形式，a作为住宅开发用地需求量的修正系数取0.8；b作为商业用房开发用地需求量的修正系数取0.9；取新建商品房的供给量为：
L=0.8×Y1/1.25+0.9×Y2/1.8=1041万m2
从长远发展看，商品房开发用地总是要不断供应和增量的。根据城市化和人民生活水平的提高，每个时期都有总量要求，与其“饥饿性”供应不如“提前性”和“饱和性”供地，可以减轻地价上升的压力。我市“南移西进”的规划战略，将会减轻供地的压力。
土地需求预测结论：
[Page]（四） 房价预测
由于今年以来房地产市场供求关系发生变化，市场表现供不应求，导致全国商品房平均销售价格持续上涨。今年1-6月全国商品房平均销售价格2707元/平方米，同比增长11.6%；今年1-7月全国商品房平均销售价格2724元/平方米，同比增长12.9%；今年1-8月全国商品房平均销售价格2777元/平方米，同比增长13%。
2005年9月之前新建商品房施工面积、竣工面积比去年同期明显下降。但新建商品房住宅销售套数、销售面积每月仍持续保持增长趋势，特别是住宅销售面积比去年同期增长了20个百分点，而销售套数比去年同期增长了近10个百分点，新建商品房销售仍以大户型住宅为主。2500-5000元/平方米价位的住宅销售面积占住宅总销售面积的56.26%，销售额占新建商品房销售额71.33%，而80平方米以下住宅分别只占11.49%和5.54%，出现高价位商品住宅卖得掉，低价位商品住宅买不到的现象。
我市今年二手房交易价格继去年下半年以来持续上涨。主要原因是市场供不应求，土地原因使大量存量房不能进入二手交易市场，二手房交易面积占整个房地产交易面积的比例不到四分之一，二手房交易金额占整个房地产交易金额的比例不到八分之一，抬高了二手房的交易价格。二手房市场活跃与否，不仅关系到满足不同人不同住房消费需求问题，而且关系到整个房地产市场供应结构的问题，最终影响整个房地产市场价格。
分析认为，在房价因素中，市场因素（供求关系）与成本因素是决定房价的两个方面。在市场因素中，一级市场中经济适用住房供应量明显不足与城市中低收入家庭和拆迁市场住房需求的供需矛盾，各种政策性障碍影响房屋二级市场不活跃，均对房价持续上涨起到相当影响。
一个房价相对平稳的市场要求商品房供应相当于需求，或略大于需求。价格是经济领域最活跃因素，受外界影响最为敏感。土地价格、配套设施标准、原材料价格、政府调控力度、供需矛盾、金融政策和融资渠道都会引起房价波动。随着我市房地产预警预报系统的起用，实行商品房销售网上备案，存量房信息网上公开，对抑制房价波动将有积极作用。
在综合研究分析全国形势及之前太原市商品房价格走势的基础上，我们可以对“十一五”商品房价格走势做出判断：
1.“十一五”前两年商品房住宅销售额、销售面积明显下降，中高位价、大户型仍为主力房型，平均销售价格增幅回落不明显。这是因为房地产产品开发周期，形成有效供给相对于投资具有置后性。
2.“十一五”后三年我市的房地产在市场规律和宏观调控共同作用下房地产需求旺盛、供求矛盾突出将推动价格上升，房地产价格总体保持稳中有升的发展局面，价格年增长幅度将保持在10%合理区间内，但价格增幅应明显回落。
3.我市房地产二级市场不均衡，短期内我市房地产二级市场还不能达到与一级市场联动发展水平。
4.“十一五”期间，太原市商品房价格应该继续保持在平稳的上升通道之中。期间价格波动完全可能出现，但总体上只会是窄幅波动。太原市商品房价格总体上会在波动中领先于物价增长而逐步攀升。
（五） 总体预测结论
1.“十一五”期间全市房屋需求量为1639万平方米，供给量达到1716万平方米，供略大于求，市场供求矛盾将得到逐步缓解，但短期内供不应求仍是主导趋势。[Page]
2.“十一五”期间房地产开发土地需求为1041万平方米。
3.“十一五”期间房地产投资额为360亿元，平均投资为2100元/平方米。
4.“十一五”期间房地产供应结构趋于合理，中低价位的商品房竞争最为激烈，单价高，总价低的商品房市场占有率会较现在有较大回升。高端产品房仍是拉动和引导太原市商品市场发展方向的重要力量。
5.“十一五”期间房地产价格年增长幅度将保持在10%合理区间内，继续保持在平稳上升通道中，房价窄幅波动，稳中有升，但价格增幅回落明显。这一期间，决定太原市商品房价格的主导力量将是一级市场经济适用房、普通商品房的有效供给以及二级市场房改房和存量商品房上市的政策保障。 | 
