目前，太原市房地产开发企业有二三百家，许多开发企业原本不是做房地产的，有的原来是做采煤的、有的是加工业、建筑业的、还有的是做电器、建材。
     当这些企业转换到房地产行业后由于对该行业的特性不了解，出现了许许多多的问题，有个开发商原来是做建筑行业的后改行做房地产，他认为房地产和建筑行业差不多，从理念上还没有认识到建筑行业是第二产业，而房地产是第三产业，他们有本质的区别。第三产业具有服务业的特性，是面向广大客户，服务广大客户的。根据“房、地、产”三者的辩证关系，我们把楼盘开发分为三种模式：
     第一种模式：房、地、产、客户——土地——产品（房子代表客户）
     第二种模式：地、产、房、土地——产品——客户
     第三种模式：产、地、房、产品——土地——客户
     比较成功的适合于市场经济的应该是第一种模式，即一切从客户出发、为客户服务、让客户满意。其中房地产项目营销最关键的环节在哪里?在于早期的产品研发阶段，这也是出现问题最多的环节，它是产品是否被市场所接受的重要因素。
        建房子就如生孩子。要想生出健康可爱的孩子，关键在于优生优育。建房子也是如此，好的楼盘是天生的。为什么这样说呢?我们把楼盘产品设计比喻为胚胎。如果在设计阶段，肯花费多一点的财力和多一点的精力，就会设计出好的产品，也就是要多进行优秀的胎教。 那么，如果设计出的产品是适合客户、适合市场的，就能在房地产市场中创造一个畅销的楼盘。
        许多开发企业还停留在卖户型阶段，还没有转化为卖环境、卖生活方式的概念阶段。直到现在有的连户型平面都没有解决好，如有个开发商开发建设了一梯两户的高层板楼，楼宽设计成18米，我们知道除非你设计成特大户型，否则必定产生出车皮房；如设计成二室二厅这怎么用？就是设计成三室二厅中户型，使用也非常困难。所以，开发商遇到的最大难题便是当房子卖了70％后，剩余的30％如何销售的问题。目前，房地产市场存在一定的恶性循环：开发一积压一再开发一再积压。尾盘难以消化，已经成为是一些开发商面临的最大问题之一。

       那么开发商如何才能做的更好呢？
     一、地段问题
     关于地段、位置，在房地产界中的争论中最多。到底是不是最重要?那就不能一概而论了。一些专家的观点是过去地段、位置在项目开发中举足轻重，是排在首位的因素，但现在变得没有原来重要了。然而并不是说就不重要了，如果位置不好，或市政配套不成孰的区域，就很难成为热点。任何地段都是惟一的“人不可能两次踏入同一条河流”，不存在任何一个与之完全相同的地块。任何地段的开发方案都可以有很多种，但最合适、最合理，可能产生利润最大的方案是唯一的。一个地块可以由很多开发商来运作，但能产生最佳运作效果的开发商是唯一的。同一地段的产品唯一性决定了只有一种最合适的产品。
     二、市调问题
     市场调查很多开发商都做。但为什么帮助不大，甚至还可能出现误导呢?现在的市场调研大都是开发商请专业公司来做的，这些专业公司在前期为了能拿到合同，首先提出一些鼓动性极强的报告。拿到合同以后，所做的市场调研又是功利性较强的，一般是做一些深度不够、范围不广，是一种静态的市场调研。具体主要是因为存在几个问题：
      (1)深度不够
     所谓深度不够是指开发商所做的市场调查力度不足。常常见到一些项目的市调，只是对项目区域的部分楼盘或者对定位相似的楼盘市调，而不是对各个档次、大范围的市调，以提供足够的数量和品种。
      (2)范围不广
     单就房地产调查房地产，是很不够的。我们说房地产是社会经济的综合表现，必须要全面了解城市社会、经济发展的全貌。
     许多开发商面对一大堆调查来的材料，不知如何归纳、抽象、提炼。除了要掌握一般的市场调查分析的方法外，还要有房地产专业独特的分析方式。
     三、团队不强
     开发商会与很多公司在规划设计、园林设计、物业管理等方面合作，所以选择合作搭档尤其重要。若选择不好，则会自觉不自觉地在客观上误导自己。比如规划问题，有些设计院连项目现场都没去就敢做设计，这其实并不是个别现象而是很有普遍性。有些设计单位没有形成激励机制，没有动力，不用负太多责任，在这种情况下，若轻易地将计划任务委托给他们，会有很大的风险。所以我们在选择规划设计单位或规划设计师时，应有一套非常成熟完整的理念。主动权应牢牢地掌握在自己手中，不要有过分依赖的思想。
      四、人才问题
     开发商一定要在企业内部集中一批企业骨干。企业骨干主要起到两种作用：
      (1)在较好的策划方案基础上，需要一批得力的人去操作。没有高素质的人，再好的方案也可能会流产。这些人主要是包括：工程项目、规划设计、广告策划、销售及物业管理等，应是行业内相对专业的人员。
     （2)需要他们去发现企业内部执行层面中相应的各种弊病。即首先要懂，其次要能够识别。
     五、品牌问题
     如今是品牌领导消费的时代。据北京、广州、上海的消费者购买商品意向的调查，大部分消费者购买商品首选考虑的因素是品牌。房地产也是一样，只有品牌住宅，才能够满足人们居住功能之外的种种需求。所以，同一城市、同一地段，品牌和非品牌的住宅销售效果是完全不同的。品牌住宅的价格要明显高于非品牌住宅，市场的主要份额也是为品牌小区所占有。太原的开发商不注意打造品牌，个别企业通过几年的打拼刚有了点名气还不懂得爱护自己的品牌，结果在个别楼盘出现了问题没有及时解决，从而影响了整体品牌形象。
     六、开发节奏问题
     很多开发商只注重工程的进度，对前期的推广、预热、销售准备不太重视，甚至有的项目在建好了楼房以后再做推广、销售。如销售不好再去找营销代理公司来出主意，这种现象是很普遍的。另外一种情况是推广、预热进度太快，预热了半年，项目还是荒地一片，还没有动工，结果白白浪费了资金不说，相反会起到反作用，你说了半天，结果项目迟迟不动工，消费者就会怀疑你开发商的可信度及开发实力，这是事倍功半。 走出这个误区，就要求工程进度与营销进度要充分把握节奏，互相配合，营销要适度先行，从而达到最佳的效果。
     七、公关问题
     在一个项目的全部开发过程中，多多少少都会发生一些必然或偶然的事故或问题，如果企业公关不到位，一个本来很小的事经过媒体的一报道，都可能影响大局，所以公关很重要。对内与客户保持良好的关系，对外与房地产开发相关的政府主管部门、媒体、监督机构保持良好的关系是必须的。房地产开发延期交楼是很普遍的现象，但如果与客户的沟通不好，就可能会出大的问题。   
     八、名不符实问题
  　 现在有很多楼盘都在鼓吹生态、五星级服务、健康运动等，而实际上在小区里面只是简单种了一些草、树木，就是生态；引进一个好的物业管理公司，服务却很常规，就是五星级服务；设计了运动场、会所内有健身房，就是健康运动。其实这些都是项目应该配套的，某些开发商硬往脸上"贴金"，企图增加附加值有利于销售，而根本就是名实不符，往往会给消费者造成名不符实的不良印象。        九、规划或市场定位问题
        太原有一些开发公司的项目，规划时楼距太近，甚至还发生有一个项目，楼和楼的阳台都快挨在一块儿了，这怎么可能去求得市场的认可呢? 这是开发商盲目追求容积率多出建筑面积、不顾规范与指标的结果。中国道家老子常说："有就是无，无就是有"，如果你老想到有，把它建得密密麻麻，就会卖不出去，就是无。但如果你规划合理，表面看是浪费，但它卖价有可能卖的更高一些，风险也小一些。有的开发商买地时不考虑市场也不进行成本计算，买了地后，才发现盖啥都不赚钱；还有的开发商总是认为盖商业或写字楼利润高，他会这样计算，太原市商业和写字楼每平米卖7000至10000元，而住宅最高每平米卖5000元，可是开发商没有注意，太原市目前的市场是商业和写字楼严重饱和根本卖不动， 这就又归到了老子讲的：“有就是无，无就是有”。
     十、环境问题
     即园林的设计；房地产的发展已经从“唯地段论”向“景观论”发展了，现在的小区园林是最好的卖点。有一些小区名字叫的响ＸＸ花园，位置也在市中心，但却卖得不理想，根本原因就是环境不够好，业主入住后，平日不愿下楼活动，因为没有好的环境。环境不美是导致很多楼盘开发失误的一个比较重要的原因。[Page]
     十一、羊群效应问题
     都说消费者进行消费时容易产生“羊群效应”，其实开发商的“羊群效应”更甚。看到某种产品好，一窝蜂地都去开发这种产品，而对于某些盲区产品却不能发现。例如小户型产品，最早的小户型的出现是由于写字楼卖不掉改成小户型住宅，结果被市场抢购，一炮走红，此后，有一些开发商也在尝试着做小户型。其实小户型是具有较大市场空间的，但一直都没有合适的产品出现。
     十二、产品不新、升级不够
     不论是一个项目还是一个企业，如果长期只维持原样，只生产一种产品，如开发的项目一直是很低档的项目，这样持续下去，很难形成企业的品牌形象，不利于公司的可持续发展。这对品牌形象影响也是很大的。
     十三、设计不精、细节不细
     这里指户型细部的处理，要体现家居新的发展方向。细节不细是太原大多数项目普遍存在的一个共性问题。表现在建筑立面不精细，室内设计不精细，园林环境设计不精细。
     十四、定量不够
     即所确定的楼盘价格、户型、比例等东西基本上还处于拍脑袋阶段，或者处于高级拍脑袋阶段，尽管有一些数据资料，但没有经过科学处理，或者说是数据量化不够，这是目前很多开发商面临的大问题。
     十五、成本不小
     一些老板算小账不算大账。在某项材料选择上，拘泥于材料价格，结果在时间上流失了许多资金利润，这种耽误的机会成本与售楼价相比是一种小账和大账的关系。姑且不算客户的流失，就是几个月所花费的财务成本与某种材料差价相比，也是一笔很大的损失。因此，老板们应明白，要有一种算大账的观念，要弄清成本概念的辩证法。
     十六、监理问题   
     虽然我国现已建立了完善的工程建设监理制度，但在实际实施中，存在较大的漏洞。对房地产而言，监理公司基本只是摆设，起不到质量监督的作用，原因很多，较为敏感，这里不再多说。但如果能找一家好的监理公司来进行项目建设监理，对于开发商不能不说是一件幸事。
     十七、质量问题  
     房地产项目产品的质量问题是消费者最为关心的购房要素之一。而市场中出现的部分劣质项目，对整个行业都将产生较大的负面影响。质量不高的主要原因是开发商发给承建商的价格太低，承建商为获取高额利润，偷工减料，监理不力，极易产生“豆腐渣”工程。
     十八、装修问题
     目前太原的商品房交付时建筑标准大多是毛坯房，这是一种不完全住房。装修不规范的话，很多东西是欠缺的，先盖好房子再装修，很多设备就做不了。实际上，建好的房子再装修，一方面将产生极大的浪费，现在的房子大多是框架结构，装修时很多不承重的间隔墙会被打掉，开发商花钱砌了墙，业主又花钱请人把墙拆掉，产生双重浪费。另一方面，有的业主为了满足其个性装修，对房子会做出较大的变更，甚者会影响整栋楼宇的结构，这在太原是不乏先例的。而且由于业主入住的时间不同，没有同时进行装修，整栋楼宇连续不断的装修严重干扰了业主的正常居住，也不利于管理。做简装修的商品房应是太原商品房发展的趋势，政府主管部门也应出台相关制度，商品房要售前装修是大势所趋。
     十九、物业问题
     主要指物业管理。现代社会的商品销售有个非常明显的特点：非物质化。人们对商品本身的使用功能不是看得很重，最重要的是它的附加值，它所提供的服务。比如服装品牌，人们在同等条件下偏于追求品牌价值，满足精神需求。目前一些小区管理不善的原因，是对人们的心理需求研究不够。比如项目规划设计草坪、水系，大型喷泉等过多势必增加将来的物业管理成本，致使开发商背上了沉重的物业包袱。若物业管理公司先期介入了，就会提出问题和建议，从而避免产生这个问题。
     二十、心态问题
     一些房地产公司，经常会遇到经营上的困难，原因有五：
        第一，心太野，大举扩张，到处贷款。
        第二，到处圈地，到处开发。  
        第三，市场根基不牢固。主要表现在对市场没有很好地把握，缺少针对市场、针对客户关系所开展的基础工作。
        第四，盲目、不理性，决策时尚处在感性阶段。没有考虑市场的因素、竞争的因素，只是考虑自己的因素。
        第五，好大喜功。总经理学电影明星，整天忙于“作秀”，不认真管理公司及项目，却靠包装自己来带动项目的宣传。
     许多房地产开发公司总经理以自我为中心，这是在开发过程中最易出现、影响也最大的问题。目前， 很多楼盘为什么积压呢?就是因为房地产公司的老板习惯于将自己的喜好强加在客户身上。 结果是显而易见的。如果开发商不具备把握市场的能力，绝对不要以“自我”为中心。许多房地产开发公司总经理以经验为中心，把原有的经验延用在新项目的开发中，总是“决策向后看”。许多房地产开发公司总经理以广告为中心，很多开发商在前期产品研发阶段，不愿多花钱，认为越省钱越好，工程进度越快越好。结果后期销售缓慢，就不得不多刊登广告，加大投入，形成“房子卖不掉，快去做广告”的局面。
     其实，在前期产品研发阶段多投入10万、20万元来进行市场调研与分析，就可以节省后期大笔的广告费，但开发商往往忽视这一点。