表达是权利，关注即力量，每个人都有住房的权利，每个公民都有权享有国民经济发展带来的成果。住房已经不再是单个家庭或个人可独自承受的经济问题，它已经涉及到社会方方面面的问题，需要社会各界一起来共同面对这个问题，解决这问题。
     沟通房地产企业对宏观调控政策的认识和见解
     交流房地产开发企业对房地产新政应对举措的经验
     聆听政府主管部门对开发商如何适应房地产新政的希望和建议
     主办:山西省房地产业协会
     协办:《山西房地产》杂志

     主持人：袁纶华（山西房地产业协会会长）                    
     针对从2003年开始的一系列房地产宏观调控政策，效果如何？有什么好的建议？公共产品的缺位是本轮宏观调控效果不明显的原因之一，那么如何解决？
     李榆生:太原中博房地产开发公司总经理                          
     仅代表个人观点作为探讨，个人认为：国家对房地产行业的调控政策成功与否，是看现在的效果和它当初提出的目标是否一致。如果说现在的调控效果达到了当初提出的目标，那么，本次调控就是成功的，否则它就不成功。个人评价是：基本不成功。因为中央调控的初衷是控制房价的过快增长，那么现在看来，国家重点监控的几个城市的房价上涨压力较大,涨幅也较快，所以,个人对这次调控效果的观点是：
　　1.不满意！中央政府不满意，地方政府不满意，开发商不满意，购房者也不满意。
　　2.没办法！从2003年中央开始不停地出台调控政策，而且目的非常明确，就是针对房地产，但是压不住，还没有完全达到当初的调控目的。
　　3.不敢动！房地产对国民经济发展的牵连面比较广,一发动全身,如果实施一场手术的话,小手术不会起多大的作用，大手术又难以预料及控制后果。
     张建民：山西铭基房地产开发公司董事长                  
     谈一谈个人观点，首先说宏观调控手段的问题。
     不言而喻，宏观调控目标目前还没有实现，在重点监控城市中，尤其是北京深圳等几个一线城市，房价仍然难以控制住。个人认为调控手段有些问题。
　　调控目的是要解决百姓住房和住房价格的问题，百姓的范围怎么界定，用什么方式解决他们的住房供应和价格。把这个问题解决好了，调控的目的也就达到了。2006年的统计数据表明，我国城镇人口是5.6亿，而中低收入人群3.4 -3.5亿，显然，国情决定了低收入人群的住房问题必须由国家来解决，也就是说通过国家生产公共产品来解决这部分人的住房问题。
     李督文：山西省六建公司董事长兼总经理      
     从涉及调控的范围、深度上看，个人认为调控效果不是很乐观，2002年建设部对建筑施工企业实施了一个资质就位意见，这次资质就位实际就是提高进入门槛。区域差价的现实存在性应该正视，不能一刀切。调控最后还是要由市场来主宰，我们必须要尊重市场规律。                  [Page]
     房价由两部分组成，建设成本相对固定，即房屋价格，而地产的价格则为政府主宰。劳务管理成本逐年上升，即劳动力成本逐步加大的因素是农民工需求层次的逐步提高，并最终影响建安成本的上扬，在一个高层面上讲，既是产业经济在逐步升级中的必然现象，因此，最终影响房价的因素是地价。土地成本在现行体制下是可以人为改变的。如果政府在产业结构调控、指导性政策上比较及时到位，那么房价是平稳的上涨。如何把土地价格调整到一个平稳的状态，在于政府对土地的整理程度。
     房地产调控政策应对的不是房产而是地产，影响房子价格的一个是地价，一个是地段。现在的房地产价格降下去的可能性比较小，建安成本也不可能降下去，只会增长。目前，太原的房地产现状基本上还处于一个相对成长的时期，应再往一个高品质、高质量的阶段目标去拼搏。应对国家房产新政，房地产开发企业要把国家的指导政策和省、市、县域的具体政策结合起来。
     主持人：公共产品的缺位是本轮宏观调控效果不明显的原因之一，那么如何解决？                张建民：山西铭基房地产开发公司董事长   
     全球范围内看，低收入人群的住房问题必须通过政府财政支出、生产公共产品来解决。如果只是在房屋价格上做文章，任何一个开发商都不愿意生产，或者说即使真的愿意，也没有实力承担这部分公共产品的生产。在这种情况下，政府如果从生产公众产品的这个角度来解决这个问题，这个问题就能解决好。
     市场经济发展到一定阶段的时候，奢侈品的出现是正常的，同样奢侈品的税收也高，用这部分税收去加大公共产品的建设开发，比如普通百姓住房需求，就等于开发商间接地支持了公共产品的生产。同理，如果说社会的公共产品（普通住宅建设）按人口比例生产多了，那么自然地就会起到平抑房价的作用，甚至会导致开发高端产品的房地产企业亏损。所以，关于手段的问题，个人认为应该是各就其位，各尽其能。
　　主持人：新政取得的效果还没有完全显现，尤其是房价依然较高，如何推动这一显现进程？
     郝明:山西恒实房地产开发公司副总经理  
     调控政策的制定应该考虑市场供求关系规律。如果政策一方是抑制供给，而市场一方是在不断地扩大需求，结果，就会导致价格上涨。为取得有限的土地及其他资源，增加的成本会部分或全部转嫁到消费者身上。
　　政府的职责除了关乎经济的发展，还要关乎民生，那么关乎民生的钱从哪来？财政收入的来源之一是土地出让金。要解决民生的资金，政府就有必要从出让金中拿出部分比例用以社会公共产品的建设，给社会弱势群体提供保障性住房。土地增值税、二手房流转税等税收的实行必然导致房价的增长，老百姓就更难买房；城市化进程的加快，人口增多，需求量就增加，也会导致供需不平衡、价格上涨；国外热钱看好中国经济，其投机性的加入也会刺激房价的上涨。下一步怎么办？个人认为还是从基本的供求关系上解决问题，增加土地的供应量，价格才可能压下来。另外一方面，房地产调控要解决问题之一是解决低收入人群、普通百姓的住房需求问题, “双向制”是一个方向，一是要根据市场需求开发房地产，二是政府还要用公共财政支出来更多地提供公共产品。
     对于中国房地产价格的走势，个人有一个基本的判断：房屋价格还要继续涨，而且，调控政策有反向操作的倾向。原因一是成本推动；二是需求的拉动，一推一拉造成持续上涨，而且一些地方呈疯涨趋势。
     栗成懿:山西力达有限公司董事长                 [Page]
     在计划经济时代，调控的主要手段是国家政策，但是随着市场经济的成熟，市场成为实际调控的主要手段。经济发展越快的地方，房地产发展指数增长越快，排名依次是深圳、北京、广州，也就是说调控的重点还不是太原这样的中型城市。
     市场经济相对成熟的区域，宏观调控的效果比较明显一些，但是在市场需求整体比较旺的时刻，宏观调控不是可以在短时间内见效的。国家在宏观调控采取的措施中，第一是限制土地供应；第二是限制购买土地的需求量。
     总体来说，随着城市化建设力度的加大、城市的扩容、经济总量增加，客观上促成了建设需求的成倍增加；城镇化大量吸引农民工进城，也是造成住宅需求偏紧的因素；户籍管理制度逐步减弱，为外来人员定居本地提供方便，进一步加剧了市场的需求。比如外地人在太原买一套产权房，两个人可以先办居住证，几年后可以过渡成为本市户口。这种政策又加大了太原市城镇人口的增长，也加大了地、市、县人口的入住太原的速度，也必然导致强劲需求的住宅房地产市场发展势头。所以，宏观调控还是市场在起主导作用。
     主持人：在新政中最敏感的问题还是“房价”，目前山西省的房价是否合理？未来的走向怎样？
     张士亨:太原市住房置业担保有限公司总经理       
     个人认为：正在建设中的大量的经济适用房，对2007年的太原楼市就会起到一个平抑的作用。所以，措施真的施行起来，房价肯定能稳定下来。另一方面，太原市可利用的土地是很有限的，在现实情况下，如何能真正让买不起房子的人有房可住，建设一定规模的廉租房是必须要推行的政策。
     宏观调控近五年，政府出台了很多政策，政府的调控方向非常正确，维护广大老百姓的利益，落实房价调控目标，使经济均衡健康地发展，使房地产的发展与其他行业相匹配，政府出台的政策要考虑到广大人民的根本利益。作为地产开发企业，追求效益最大化是第一位的，房价应该要涨。如果市场上有供应充足的土地，房价很可能就会保持一个很合理的价位。
     主持人：面对国家宏观调控新政，房地产开发企业究竟要怎么去做？今后有什么好的想法和打算？
     李春光：山西阳光实业集团有限公司董事长　  　　
     目前，国家对房地产的调控政策非常严格，个人认为，不排除中央在近期还要出台其他更严厉的政策，银行很可能还要调整目前的利率水平，基于此次判断，说明中央政策仍在非常紧密地调整，对地产企业的经营管理的压力风险越来越大。
　　在银行信贷紧缩的当下，企业诚信在这个时刻显得尤为重要，市场中大者愈大，强者愈强的趋势非常明显。对于房价，个人认为房价上涨的趋势不是很大，敏感的政策已经对准房地产，房地产企业要有充足的思想准备，所以，希望我们的房地产开发商一定要量力而行。对于项目的开发，企业本身尽量不要投机取巧。而对于地产行业下一步的发展，本人持谨慎的态度，在未来的5-8年，将会有50%的开发商就要沉淀下去，同时，国外实力雄厚的开发商还要加入进来了，我们中国的地产企业走强强联合道路是必然的选择。
     主持人：作为政府工作人员，如何引导太原市房地产开发商理解新政及发展壮大？对解决山西老百姓住房问题有什么好的建议和思路？
     李忱毅：太原市规划局副局长                
     1、关于支柱问题。房地产在相当的发展时期当中还是一个支柱产业，它是一个综合的、更广泛的、更是在经济发展到一定阶段的一个重要的产业。新政对房地产业不仅是一种制约，也是一种促进。这个支柱产业在相当的一段时间内不会在国民经济发展的比重当中降的很快。它还是有生命力，前景还是非常可观，是在发展中的一个产业，这个产业需要精英，有实力、诚信度高的大企业。[Page]
     2、太原地区的机遇问题。横向比，太原是全国发展相对落后的城市；纵向比，太原的财富积累和发展很快。国际、国内的大开发商有较强的经济实力、超前的建设理念、灵活的运营机制，所以需要我们重新认识、重新对待自己、重新对待我们地区的房地产的发展问题。
     太原处在一个新的城市发展时期，要拿出更多的项目、土地来发展这个产业，重新整理太原市的城市土地。近日，太原市政府对于修改太原市新一轮的土地规划已经上报到建设部，并邀请中国规划院和太原市合作，对新一轮的城市规划进行修编。这就意味着未来20年如何发展太原的大战略。前期规划我们已经作了很多：河西的长风新区要发展一个新的商务中心或行政中心，现在已经启动；河西晋阳湖一带，也是我们新的发展区域，已经作了控制性规划；河西北部到财经大学一带也作了相应的规划；柴村往北、柴村往南整个十平方公里也作了相应规划；经过对汾河一库、二库的修理、治理，一个十七平方公里左右的新区将变成可能，现在已经开始启动；从汾河的东部来说，我们叫汾东新区，将拿出六十个平方公里用于建设，从长风街一直到榆次、清徐接壤处，已经作了相应的规划；太钢以北也做了北部的规划，从太钢区域一直到北部的环城高速。除此之外，还有几个大的发展区域：国家级的两个高新技术开发区、经济开发区，面临着需要新的发展空间。初步在晋祠、姚村一带要考虑这个问题，经济开发区向飞机场的东部发展，将有许多大的项目要落户，也将带动房地产。之前的民营经济开发区经省里批准改为太原工业园区，除了东山留出十多平方公里以外，阳曲县规划了五十七个平方公里用于太原工业园区，现在有些项目已经开始。全国一些大的开发商已经来并洽谈。
     3、房地产企业要提高自身的水平、能力、产品的质量，加强内功修炼。产品的质量和水平决定房地产的生命力。
     姜 波：太原建管委副主任                            
     住宅产品是一个特殊的商品，它的社会属性是一般商品所不具备的，这就决定了我们必须从政治上、社会层面上去深刻地认识，政府必须要调控。太原市政府对老百姓的住房问题是非常关注的，而且也有了实质性的进展，经济适用房已经开建，廉租房规模也要扩大。同时为了确确实实保障老百姓的住房问题，太原市建管委已经成立了住宅保障中心,对涉及到老百姓住宅问题的建设情况进行集中的管理。
     住房问题的社会属性决定了政府调控的必要性，而且政府也必然要有作为、大作为。个人坚信宏观调控有一个好的开始，必然也有一个好的结果。面对新的机遇的到来，热切希望太原市的房地产企业利用太原市“十一五”发展的机会，迅速壮大自己,同时,作为政府主管部门也希望能更好地为大家服务。
     田念清：山西省物价局服务价格管理处处长      
     作为价格管理部门将积极地配合国家调控住房价格，加强价格管理，房地产价格从我们省来说,价格的上涨确实从指数上反映出来了，从价位上来讲，我们省还是大大低于外省的。我们要充分认识国家在价格上的调控的重要性。对于价格的调整，开发商不要有太多的顾虑，还是要在自身的实力上进一步发展,从国家经济发展的趋势来讲，省外、国外企业的入晋是必然的趋势，激烈的竞争不可避免。
     从消费者来说，也不要过多地担心国家对房价控制不住，房价已经引起国务院和各级政府的重视并出台了一系列政策,价格管理部门将进一步完善和加强经济适用房的价格管理，适当控制廉租房价格，商品房也将在税务、城建、国土、银行方面进行一系列措施。[Page]
     主持人:结合开发商老总对宏观形势的认识和理解及今后的发展策略，对正在进行的城中村改造计划及城市建设中的其他大项目，有以下几点需要与全省的开发商探讨、研究：
     一、全省的开发商应该对前景充满信心，在未来的发展中大有作为。按照“十一五”规划要求，全省的年住宅需求要达到2500万平方米，目前年开发还不到1000万平方米，年增长要达到30%-50%，现实的需求和潜在的需求决定了开发商的前景很光明。
     二、认真学习、理解国家宏观调控政策，结合自身的实际情况确立自己的战略发展方向和定位目标。
     三、省外境外资本进入山西市场，对山西开发商是一种挑战、压力，同时也是一次提升自己、重新认识自己的机会，积极探索本土开发商合资、合股、重组等新模式，使有限的资本扩大化，进一步发展壮大自己。
     四、多渠道开拓融资来源，改变单纯依赖银行贷款的局面。目前形势下，银行门槛逐步增高，对开发商的自有资本金有严格的要求，贷款难度很大，本地的开发商企业必须向国内的名牌地产企业学习，寻求多种形式的融资渠道。
     五、强化品牌意识，优化企业内部管理，提高住宅质量，多为山西的老百姓建环境好、品质高、服务优的精品小区。改变本地区地产企业品质不高、品牌不强的局面。
     六、讲究诚信，认真履约，严格规范公司市场行为，提高企业自身的道德水准。
     七、更新住房观念，把住宅建设的环境规划、住宅质量放到重要位置，努力提高小区周围的环境，推出一些本地真正的优秀小区。
     八、增强社会责任感，在建设商品房的同时，还要积极参与经济适用房、廉租房、普通商品房的建设，响应政府的号召，推进本地房地产业的健康、良性发展。