前言
     在房地产市场经历过十年大浪淘沙的历程后，中国的房地产消费正趋于理性消费，房地产企业的品牌价值和魅力也正全面显现。为了更好的指导我省房地产企业品牌的树立，特推荐大连万达商业地产开发和经营模式。
     商业地产是商业经营和房地产开发的复合模式，其基本特征是运作周期长、高资金投入、高利润与高投资风险。
     国内商业地产开发时间早、规模大的当推大连万达集团，它也是“订单地产”的首创者。大连万达集团是以住宅地产和商业地产为主业的大型房地产开发企业，它所有的商业地产业务全部由大连万达商业地产开发管理有限公司负责，并通过各地的项目开发管理公司和商业物业管理公司具体运作。实行从拿地、定位、招商、规划、建设、经营、管理到“稳尝旺嘲的‘一条龙’作业，依靠自己多年的商业地产开发经验、众多的商业地产专业人才和足够的商业战略合作伙伴"独步天下”。
     对于大型商业物业建设，从一开始就应该全面融入了现代商业地产开发和经营的“三权分离”，物业产权整体持有，以追求租金收益为根本目的。健全开发、工程、物管、经营的全面体系，并在设计、策划和专业物业管理上引进国际专业机构全程参与运作，实施商业资源评估、招商在前、订单式配置，而设计规划在后，留足升级空间，“以商定产”。
     对于缺乏商业地产运作经验和人才的开发商，可以选择与优势开发商和专业的商业经营管理公司合作的方式。商管公司从商业地产项目筹建阶段即参与实际运作，为项目进行前期的市场研究、财务投资分析，并对项目的主题概念、目标市尝业态组合进行准确定位。在此基础上，对规划设计方案提出明确的商业需求建议和整体营销策划方案。商管公司还可帮助发展商组建销售、招商团队，实施租售招商工作，及推荐合作伙伴托管商业的整体经营。
     ★商业地产要做好定位
     商业地产的开发，首先要确定其定位是社区商业中心还是区域商业中心。两者规划设计方向是完全不同的。
     社区商业中心主要考虑社区的人口规模和配套完整，以中型超市为主力、以餐饮服务为辅助，基本商业业态完备，结构合理，充分满足社区居住人口的基本需求；
     区域商业中心要考虑到未来20年的发展、区域整体的布局和结构，并考虑其商业吸引力能否辐射到更大领域，以此拉动自身繁荣并促进周边地区共同发展，主要形式为SHOPPPING MALL、商业广尝商业街等。
     ★商业地产的主要形式
     1、 返租模式，即商铺分割销售，再返租。对开发商而言，返租模式是不得已而为之的短期行为，相当于向广大中小投资者的一次再融资，其融资成本明显较高，且涉及面广、后遗症多、社会影响大、风险极高且不易控制。对中小投资者而言，返租模式类似于一场赌博，其投资风险集中于具体项目或经营团队的成败上，这绝非一项科学的个人投资决策。返租模式下的投资者确确实实成为了弱势群体。随着房地产投资信托的逐渐发展，返租模式必将退出历史舞台。
     2、“先租后售，以租促售”模式 ，就是“先租后售，以租促售”模式。这种模式并没有突破性的变革，它并没有规避返租模式所具有的长期风险和后遗症，仅仅是降低了投资者在物业经营初期所承担的风险。它可以看作返租模式的升级版，但依然没有解决未来经营失败，或者核心商家退出项目所带来的长期风险。因此，“先租后售，以租促售”的出现只是昙花一现。
     3、经营式物业模式
     经营统一化与产权分零化之间根深蒂固的矛盾，已经成为商业物业发展的严重障碍，产权完整、统一管理的经营式商业物业必将成为未来发展的趋势。[Page]
     ★商业地产的融资形式
     开发商如何获得充裕的资金进行经营式商业物业的运作，日益膨胀的民间资金又如何投向收益较高的商业物业，美国房地产业的运作模式值得借鉴：
     美国房地产业经过长期发展，已经形成以房地产投资信托为核心的产业链。房地产投资信托是1960年在美国国会通过后形成的，是由个人投资者及机构投资者组成的投资房地产的金融工具，其规模截至2004年底已发展到3000亿美金。它使个人投资者以少量资金即可参与房地产投资，并可享受相应股份的收益，其具体特点有以下几方面：
     1、面向公众募集资金
     面向公众募集资金，募集对象广泛，募集潜力巨大。尽管SHOPPING MALL等商业物业资金需求量极大，资金回收期长，这种募集方式仍可以满足开发、经营MALL的需要。
     2、房地产投资信托
     美国专营SHOPPING MALL的房地产投资信托，通常拥有几十或上百个SHOPPING MALL的投资组合。在巨大的资金背景下，不同地区、不同发展规模的SHOPPING MALL等商业物业的投资组合，可以有效降低投资风险，并占有市场份额。
     3、专业化管理团队
     作为同时长期投资几十或上百个SHOPPING MALL的机构，其专业管理团队能够聚集大量相关领域的管理精英，实施专业化管理，并形成了一套成熟的管理模式和经验，避免了将项目的经营风险集中于某个人。
     4、战略合作伙伴
     房地产投资信托在长期的经营过程中，与各大零售商、娱乐商建立了良好的合作关系，核心主力店的招商得以顺利解决。
     ★商业地产的发展趋势
     1、物业管理将进化为资产管理
     目前，商业地产开发商已经逐渐意识到：应该将物业管理发展为资产管理。在这种思想的引导下，开发商还会涉及酒店、会展、体育、道路港口设施等开发项目。
     商业地产开发商明白，不能简单的把物业招租出去。开发商拥有的全部物业应该作为资产进行运营，通过服务、管理、创造性的经营活动，使资产保值和升值。从某种意义上来说，物业的延续价值是靠经营体现出来的。传统开发公司必须强化自身的“造血机能”，变革成资产管理和运营公司。尤其是搞长期经营管理的大型商业物业，资产管理将成为重要和关键的企业职能。商业物业的经营管理搞好了，可以满足企业品牌需要，增强融资能力，扩大企业现金流，实现经常性回报，有利于连锁和跨地区发展。
     2、从策划单一商业经营空间转变为策划城市发展空间
     商业地产要紧密结合城市商业网点规划合理建设，不能被“大盘”所误，离开城市消费空间，则很容易出现“空盘”。商业物业的市场定位要与区域发展、甚至整个城市的发展空间相结合，要与提升城市文化功能相结合。
     无论产权式、经营式还是其它运作模式，都是利益各方博弈的产物，智慧的结晶。在目前，我们要灵活地运用它，创造更大的价值，做到多方共赢。
     3、大力推进REITS的建立和发展
     在未来，我们应顺应商业物业发展的趋势，利用房地产资本市场的逐渐成熟，降低运作风险，拓宽运作思路，获取长期稳定的商业物业收益和增值。国外商业地产的融资渠道主要是房地产投资信托基金（Reits），还有少量的中长期贷款，而国内融资主要依赖银行短期贷款。外资地产基金由投资住宅转向购买商业地产的趋势明显。从目前外资地产基金加快进入我国及国内证券市场发展的情况看，可考虑尽快建立国内房地产投资信托基金（REITs），以防止好的商业物业逐步流入到外资手中。建立REITS，一方面可以有效抑制国际热钱对我国金融市场和房地产市场的冲击，另一方面也可有效分流房地产信贷，降低房贷比重，减少银行的金融风险，特别是这种方式符合商业地产长期经营的特点，有利于商业的健康稳定发展。[Page]