房贷新政能否宝剑出鞘？

     楼市在“金九银十”正经历有史以来最严厉调控

     2007年9月27日，央行发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，该通知以购房的套数和套型建筑面积为标准，设计了不同的最低首付款比例、利率水平，当中又对第二（或以上）套购房者提出了最严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于房价的40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

     ■ 本刊记者/郭雪

     “金九银十”顾名思义是房地产的旺季，但今年却与往年有所不同。观望尚未结束，调控消息又接踵而至，加息、征税、二手房政策、房贷新界定，影响楼市的政策调控再度“如期而至”，在10月15日的全国十七大代表大会上，住房问题再次被提到一个新的高度去谈及。这在给尚在观望中的楼市又泼了一桶冷水。

     如果说前者是中央收缩过热的经济，缓解流动性过剩而采取的金融姿态，房地产并非核心所指的话，那么后两者的“出炉”，无疑又是对全国楼市的一次调整。对于房贷新政对楼市带来怎样的影响？不少人认为，投资客的投资成本将大大提高，投资客炒房行为将被抑止；

     据记者了解，央行正联合四大商业银行讨论“第二套房”的核定标准，预计近日将确立统一“第二套房”的认定标准。二套房的房贷新政,光大、交通、华夏等银行均表示以“个人”为单位,而四大商业银行中建行率先提出以“户”为单位,并将二套房首付比例提至不低于四成,利率提高至1.1倍。但实际上,个别银行目前已基本上不给二手房提供贷款了。原因“他们下半年已没有多少贷款额度”。这意味着，不出意外的话，这也将是其他三大商业银行的选择。

     同期调查显示，房贷新政出台后,深圳一地产研究机构的报告显示,9月份深圳一手房成交量跌至2000套以内,相对于年中月均近6000套的成交量,急剧下挫近2/3。与七八月份相比,深圳楼价跌幅明显增大,一些炒家开始忍痛折价放盘。大多数置业者对“深圳房价是否降了”这一消息表示不明确。对于下半年会不会买房的问题，更多人的回答也是含糊不清，“看价格”，“迟早还是会买”，“至少现在不会买”。

     上海二手房楼市的表现出现了“淡季不淡、旺季不旺”的现象。7、8月份的楼市淡季中，整体二手房市场出现了火爆态势，各个城区的二手房成交价格全线上涨，尤其是一些标的较大的高档楼盘，出现较为集中的成交量。但进入传统“金九银十”的销售旺季，上海二手楼市却未能表现出更为活跃的成交态势。

     据了解，10月份原本属于成交量最为集中的时期，从“十一黄金周”到节后一周的时间里，上海的二手房买卖却蔓延清冷之势。部分中介反映，截至10月上旬，除宝山区、杨浦区、虹口区、闸北区、普陀区、浦东新区大三林板块等自住型区域还保持一定成交外，其他投资者集中的区域普遍冷清。

     而太原楼市在“黄金周”前后呈现出“房贷新政的寒流”看好房子的购房者或投资者，在新政出台后，犹豫不定，放慢了对房子的执着。据悉，不少打算想在“黄金周”清盘的开发商相比同期业绩都不佳。

     其实，房贷新政的目的是为了遏制投机，但这一刚性政策也有些漏洞可钻，使得它对炒房的抑制作用将大为减弱。 这种情形有点像当初的90平方米占70%的政策，也是由于政策出台伊始，相关概念的界定含糊不清引起巨大争议，而最终有关部门选择了以总量而不是项目来确定70%的比例，从而，使刚性政策失去威力。

     这些争议反映出我们的一些政策在推出时的仓促。其实，有关部门在制定政策之初，有些问题就应该提前考虑到，任何一项政策，只有当它以刚性的面目出现时，才会真正得到遵守，一旦刚性不再，威慑力立即大减乃至消失。因此，一些政策漏洞非常值得有关部门认真反省，以避免再出现类似的被动局面。

     纵容房地产宏观调控的手段很多，提高个贷首付属于金融调控方式，与加息相似，其功能在于紧缩信贷，提高难度购房门槛，抑制投资、投机行为。总之，为过快膨胀的市场需求泼点凉水。理论上如此，但是否真的能使市场降温，绝非可以盖棺定论。正如近三年连续九次加息，但全国楼市仍牛劲十足，因为推动房价上涨的因素很多元化，如果其它因素都没改变，单靠提高首付无异于杯水车薪。

     总言之，处于观望期，政策敏感期的楼市，焦躁不安的情绪正在蔓延。缺少主流信息的指引，缺乏对后市走向的分析，任何政策的出台或消息的传递，都可能让置业者的神经一次又一次地紧绷。 通过十七大以及各种政策的实施，希望政府的的调控手段可以真正的做到控制住房价的畸高，或缓解上涨趋势。