买房对市民来说是件大事儿，一旦出现岔头，譬如买房时说好建绿地的地方改成了车库，交房日期已到却迟迟不交房，办房证一拖再拖，新房入住出了质量问题……遇到这些闹心事儿时，该如何维护自己的权益？北京金诚同达律师事务所沈阳分所欧阳朝霞律师给市民支上几招。

    违反合同“一房二卖”

    开发商恶意将房屋出售给两个或两个以上的购房者。

    “一房二卖”有以下三种情况：一是开发商与购房者签订商品房买卖合同后，又将该房屋出售给第三人；二是开发商在与购房者签订商品房买卖合同时，向购房者隐瞒了该房屋已出卖给第三人的情况；三是开发商与第三人恶意串通故意损害购房者的利益。

    如果购房者因上述前两种情况而无法取得房屋或商品房买卖合同被法院判决撤销、解除的，则购房者有权要求返还已付购房款及利息并赔偿损失，同时有权要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。购房者如果因上述第三种情况而无法取得房屋时，可以向法院起诉，由法院确认开发商与第三人签订的《商品买卖合同》无效，并有权要求开发商承担违约责任，赔偿其损失。

    一房两卖，已登记房屋可对抗未登记的房屋，法院未送达查封通知，登记机关办理登记合法有效。

    开发商逾期交房

    购房者与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定了交房日期。到了交房日，开发商无法交房。

    房屋竣工验收合格后才能交房，交付后才能办理产权证，开发商没有按时交付房屋就构成违约，其后果应当由开发商承担。购房者可依据《合同法》的规定，根据实际情况，要求开发商交付符合合同约定的房屋。如合同中约定了违约金，购房者可以要求开发商支付违约金，如果因开发商的上述行为给购房者造成损失的，购房者还可以要求赔偿损失。购房者可先与开发商就上述事项进行沟通，协商解决，协商不成时，如果《商品房买卖合同》中约定了仲裁解决，则应申请仲裁解决，否则可通过诉讼方式解决。

    房屋面积出现缩水

    购房者购买房屋后，发现开发商实际交付的房屋的面积比合同约定的面积少。

    依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定可知：出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，不能解除合同；面积误差比绝对值超出3%，买受人有权要求解除合同、返还购房款及利息。买受人如同意要房而继续履行合同，如实际面积大时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；如实际面积小时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    逾期办理房产证

    《商品房买卖合同》约定由开发商向房产登记部门提供办证材料，为购房者办理产权登记，但是往往购房者入住很长时间了，房证还是没有办下来。

    根据《房屋登记办法》的规定，办理房屋的产权登记，需要买卖双方共同申请，开发商需要提供相应的文件、办理相关的手续。如果开发商没有在合同约定的期限内协助购房者办理产权登记，开发商应承担违约及赔偿责任并继续承担协助购房者办理房产登记的义务。

    关于赔偿的数额，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行约定的逾期贷款利息的标准计算。

    交付房屋质量出问题

    开发商向购房者交付的房屋存在诸如墙体开裂、天花板渗水等质量问题。

    根据《合同法》第153条的规定，出卖人应当保证其向购买人提供质量合格的商品。因此，开发商应当按照《商品房买卖合同》的约定，向购房者交付质量合格的房屋。如果开发商实际交付的房屋存在质量问题，开发商应承担相应的违约责任。对此，购房者可以要求开发商修理房屋、更换房屋。如果经房屋质量检验机构检验，房屋质量属于主体结构质量不合格等严重影响正常居住使用的情况，购房者有权解除合同。同时，购房者有权按合同约定，要求开发商支付违约金，赔偿损失。

    擅改小区规划

    开发商向购房者交付房屋后，购房者发现开发商将房屋所在小区的规划进行了更改，如小区景观、楼层、楼栋间距等。

    出现上述问题分两种情况。一是开发商没有更改规划，只是在销售房屋过程中，为吸引购房者购买，不告知项目规划的真实情况，甚至刻意隐瞒一些对楼盘销售不利的规划。此种行为构成欺诈。购房者可以请求法院或仲裁机构变更或撤销购房合同，同时要求开发商承担相应的赔偿责任。二是小区规划变更经过政府有关部门批准。但这并不能免除开发商应承担的责任。