从“太原跻身全国二线城市”来看太原地产未来发展走势

山西房地产门户网 2017/12/01

2017年《第一财经周刊》公布中国城市分级全榜单，其中显示，太原市为二线城市。而此次的城市分级划分评价体系有五大指标——商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性。

二线城市是有一定经济基础的。在此前提下，城市枢纽(多以城市交通枢纽为主)的通达度越高，商业资源的集聚程度越高，而商业活跃度相对强，对大公司、大品牌和优秀人才有一定的吸引力，城市人活跃度和城市人生活方式的多样性就会随之提高或增加，而其未来的可塑性便越强。

太原作为“煤都”山西省的省会城市，尽管是曾经历史上发展比较靠前且占据一定地位的城市，但后受制于地形及政策的因素(一、三面环山，发展扩大不易;二、位于华北中部地区，未临海临边，不易发展海外市场;三、长期以农业发展为主，经济发展多样化受限;四、长期挖煤造成空气污染较重，地下资源稀缺，农业产值下降等影响;五、国家政策及山西自身政策的滞后性等)，造成太原发展相对于别的城市是相对具有迟缓性的。

但尽管太原甚至山西的发展是迟缓的，但近年来太原的发展之迅猛也是有目共睹的，而其直接呈现在“太原荣升为二线城市”这样一个结果上。

接下来，我们就以此次城市分级划分评价体系的五大指标——商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性来具体分析一下太原荣升为全国二线城市的充分理由。

城市枢纽性：一个城市的枢纽发展最大程度应该是体现在城市交通枢纽上的。近年来，太原交通枢纽分别从新建地铁、完善快速路的建设、交通路网的升级打造等方面推动太原城市交通枢纽的健全。

在地铁方面的建设：2007年太原市城乡规划局启动轨道交通线网规划编制工作，并委托中国城市规划设计研究院编制方案。在目前的方案中，共由7条轨道交通线构成，总长235.7公里，其中市区线5条，全长157.39公里，共设120座车站，换乘车站15座;市域线2条，总长75.7公里。

其中，地铁2号线一期工程是最先于2016年开始建设，预计2020年底投入试运营或运营阶段。2017年10月7日，太原市政府发布消息，太原地铁3号线、1号线一期、2号线二期工程勘察分别已于10月1日、3日、15日启动，为正式开建作前期准备。

交通路网的升级改造：太原中环快速路的建设成为太原市区首条环形快速路。中环路的通车意味着太原建设东西山城，纾解北部老城，促进南部新城，提升中心古城有了坚实的道路通达基础。覆盖了太原的核心城区，大大缓解了中心城区的交通压力，其预留城市发展道路驳接通道，同时大力提升了与外环路即现在的环城高速通达性，拓展了城市框架，释放城市发展新活力。

西中环建设将南延至姚村，将成为连接晋阳湖、晋祠公园、蒙山景区等的快速化道路;南中环街主线将向西延伸，与太原绕城高速西环段直接连通;东中环北延工程丈子头连接线(卧虎山公路至丈子头连接线收费站附近)、北中环与东中环交叉口往北路段(北中环与东中环交叉口至丈子头连接线)也已开始进行道路改造施工。

太原除此中环线的延伸升级外，各大路网的建设改造也紧锣密鼓地进行着。

其中，东峰路的建成通车，为东山片区新增了一条南北通向的主要干道。同时定义为快速路的东山大道的规划建设，将共同完善了东山片区路网体系，在拓展城市东部空间、完善东山片区路网体系，促进东山城中村改造起到重要意义。

而太原南城也紧跟路网建设脚步。龙城大街规划建设龙城北街和龙城南街。待建成通车后，不仅缓解太原主城区和经济区、机场、南站以及晋中市的快速衔接作用，将成为龙城新区板块重要的东西向交通路网，带动龙城新区经济发展。

同时，2017年6月，太原市曝出长风商务区将建APM轨道交通的消息，这标志着，长风板块进入轻轨时代。如规划图显示，APM线位置为长风西街长风商务区至西山城建森林公园，全长约3.5公里。这条高架轨道交通或成为长风西板块的一条观光线，与地铁3、4号线相接。这种轨道交通一般仅在大城市中的核心位置才能见到，此番太原APM轨道交通的曝光，也再次印证了太原向全国二线城市迈进做出的努力。

商业资源集聚度：在消费领域，商业品牌选择城市和具体的店址时，都会在针对城市当下消费力和未来潜力展开充分研究后作出理性决定，成为判断城市商业能力的指标。

太原的商圈大体有朝阳商圈、下元商圈、柳巷商圈、长风街商圈、亲贤商圈、晋阳街商圈等。长风第六馆、北美新天地、万达广场、榆次天美杉杉奥特莱斯等大型购物广场以及由地产商建造的海唐广场、远大购物广场、中车国际广场等等，逐渐完善以太原为中心，辐射榆次、清徐等地的大型都市圈。

城市人活跃度：城市人是构成城市活力的主体。他们在城市中的生活、工作、消费、思考、出行和娱乐等行为，交替点亮城市的各个角落。

给利姐认为城市人的活跃度和城市枢纽的便捷度、商业资源的集聚度是呈现相辅相成的关系。城市枢纽的便捷、商业资源的集聚度引来更多城市人的聚集，而城市人的聚集又带动城市枢纽、商业资源的集聚和发展。
太原荣升为二线城市，势必将吸引更多的外来人员。据不完全统计，近几年了太原外来人口每年以约10%的速度递增。太原外来人口日渐增多的原因可以简单归于：一、太原属于二线城市，压力相对于一线城市而言比较小；二、太原发展有目共睹，未来发展潜力大。
很简答的举两个今年来比较客观的太原城市人活跃度提高的示例。一、2017年太原国际马拉松，三万跑友齐聚太原，跑响太原城市的发展，进一步全方位、多视角的展现出太原城市建设新形象和城市优美风光。二、2019年青运会将在太原举行，这更是太原走向全国甚至走向世界的重要事件。

生活方式多样性：·衡量城市的魅力，很重要的一点在于它们能为城市人提供多少生活方式上的选择和可能性。而对城市人来说，它意味着在职业发展空间以外、另一种更为绵密而持久的吸引力。

生活方式的多样性在这里多以餐饮多样性、文娱消费、旅游意愿、运动积极性、消费多样性等方面来体现。而这些大多以城市商业的发展为依托。

在这里，重点来说一下旅游意愿这一点。城市人有自我选择生活方式的权利，而城市的建设则是为城市人自由选择城市方式提供的前提条件。

现在人将更多的时间投入到工作中，留下来去旅游的时间少之又少。而如何在生活工作之余很好的完成自己身心休憩娱乐的需求，那么短途的旅游就显得很是重要。而太原今年全面禁煤，完成“煤改气”工程等，近年来在生态建设方面的成就很是卓越。

其中，作为太原市的一颗明珠，在二青会即将到来之际，晋阳湖的工程建设进度逐步加快，相关规划公示层出不穷。近日，为推动晋阳湖西岸公园建设，需对JY-02片区局部(晋阳湖公园)地块控规进行修编。修编范围：东起环湖东路，南至南环高速，西起旧晋祠路，北至环湖北路。规划总用地面积约13.72平方公里。晋阳湖公园将作为2019年青运会的城市会客厅，为全国展示太原的全面向上发展。

未来可塑性：当一个城市的交通枢纽越发通达便利，商圈集聚度越集中，城市人活跃度越高，生活方式越发多样化，那么这个城市的未来发展潜力是毋庸置疑的。宗其发展程度，太原未来的可塑性很高。日后的太原发展，必将从新升的二线城市努力跻身于新一线城市。

太原所有的规划建设，无论从交通枢纽上，还是商圈集聚上，或者生态建设上等，都是太原向上发展的印证，也是太原跻身于二线城市的凭证。那么，太原房价的未来走势又是如何?

我想，太原跻身二线城市不断发展最直接的体现可以说是地产大鳄的入驻。恒大地产、保利地产、碧桂园、富力地产、阳光城集团、首开地产、绿地控股等等涌入太原市场拿地置业，带动了太原土地资源的利用率。各种刚需房、品牌房、精装房、别墅区、特色房等进一步推动了太原房源的多样化发展，也最直接的将太原房产市场的价位向上拔高。

尽管政府出台政策，明确表示“房子是用来住的，不是用来炒的”等进行宏观调控，但依旧无法改变房产市场的向上发展。如下图所示，一线城市北京、上海、深圳的房价大体维持高位稳定的局势，广州的房价位于中上且呈现递增趋势;从新一线城市降到二线城市的厦门房价相对而言幅度变化偏大，但整体价位位于中等偏上;而跻身于二线城市的太原和烟台相对是处于偏低的价位，但无法否认的是太原的房价正日益上涨。