【楼市讲堂三】买房之路处处天坑，“扫雷”专家深入解答如何巧妙避雷

山西房地产门户网  2019/08/07

购房合同是买房过程中对购房者和开发商权利与义务的约束，以及出现问题得以顺利解决的有效凭证，所以签订购房合同时一定要注意细节问题，不能因小失大。

购房合同注意问题

1.房屋自身的问题

包括房屋的质量保障，建筑标准、交房验房等相关细节问题都要在合同中作出约定。因为买房的过程中出现问题最多的就是房屋本身的问题。

2.谨防空白条款

某些时候会看到合同的最后一行字下方被划伤一道横线或者斜线，会不明所以，以为合同上也是可以随便乱划的吗？其实不然，这是为了预防合同双方私自在合同上动手脚做的标记。在签订合同时，会有空白条款的出现，有些购房者忽略了这一项，以为可有可无，不重要，就没在意或者是其他原因忽略了这一点。一旦后期发现合同不对劲，多出条款的时候，就为时已晚。所以，一道横线或者斜线就是最好的防伪标记。

3.后期物业

买房时要问清楚开发商该楼盘所选用的物业公司以及后期物业公司的变更等产生的相关问题。有的项目物业前期由开发商所选用的物业公司暂时代理，服务社区，有的项目的物业则是被开发商私自决定，垄断的，后期服务不好等相关问题产生时，购房者无权改变或者重新选举采用新的物业服务。合同中约定物业公司的相关问题是一方面，另一方面还是建议购房者可以多看看，多选择一些品牌和口碑都可靠物业服务公司，毕竟交房后几十年的生活都是与物业息息相关的。

4.五证和不动产证

关于这两大类证件，既是房屋质量的保障，又是购房者终身权益的保障，购房、签合同时，出示五证是开发商应当做的事，也是获取不动产证的前提。而明确不动产证的办理时间也是购房者能够迅速彻底实现自己权益，维护自身利益的保障。因为五证不全导致房屋质量差从而维权的行为比比皆是，因为长久无法取得不动产证而无法安家落户的现象也是很多的。

关于逾期交房问题

1.仔细查看商品房购买合同

重点关注合同中有没有延期交房的相关条款。如果签订的合同中有延期交房的条款可按照合同约定执行。倘若合同中并没有延迟交房的条款,购房者是可以申请退房的。

2.违约赔偿金原则上是已交房款的万分之一

赔偿中,开发商需要赔偿的天数是合同约定的交房日和实际交房日的差。如若双方协商解除买卖合同,开发商应当退还购房者的已付款项,并支付1%的违约金。相反,如果双方继续履行合同的话,违约赔偿金额原则上是已交房款的万分之一。

3.要收集开发商延迟交房的证据

购房者在遭遇开发商延期交房时,要注意收集项目延期交房的证据,并保留延期交房所造成的额外损失的证据。同时,购房者还要注意诉讼的时效性,了解延期交房的退房条件。而开发商廷期30~90天,购房者便有权要求退房,原则上开发商还应当以购房者的定金双倍退还或是支付房款的利息。

4.购房者在催告后应给予三个月期限

面对开发商逾期交房,购房者应该结合合同的具体约定来行使自己的权利。解除权的行使期限共分两种。

一方面,购房者并没有催告,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。当然,如果合同中对逾期交房有明确约定的话,双方按约定处理。相反,如果没有对逾期交房的相关条款约定,或是约定不明确甚至是违反律、行政法规的则需要按照相关的法律规定处理。而购房者对开发商逾期交房的行为可以追究违约责任,违约金由房地产评估机构等相关部门评定后确定。

另一方面购房者遭遇开发商逾期交付房屋时可进行催告,催告后应给予三个月的期限,三个月期满后,如若开发商仍不能如期交付,购房者解除合同的请求就能得到法院的支持。

其他注意事项

1.车库和地下室或者阁楼的约定

在合同签订时候，有时候开发商会答应给业主赠送车库或者贮藏室，阁楼，这些约定一定要写入合同，口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。

另外就是是否是车库，一定要看规划，而不是听开发商口头承诺，不一定能停进去车就是车库，很多层比较高的贮藏室也可以停车的，开发商一般都说是车库，此刻要看规划是否是车库，另外就是人防的车位，不能办证，也需要特别注意。

2.小区公共区域和公共设施的约定

小区的会所或者公共场所，现在产生的纠纷也越来越多，开放商往往只是告诉你说，小区内的会所、健身房等等多么规范，多么先进，绕开产权问题。

如果你不约定这些场所的产权，有可能最终让开放商卖掉，买主不一定能让你免费或者优惠使用，如果合同约定这些场所所有权归业主，则开放商不能出售这些场所。

互动问答

提前还款有哪些方式？哪种最省利息？

方式①：一次性付清,较好理解,归还所有剩余贷款本金；

方式②：还款额度不变,缩短期限：比较省利息；

方式③：期限不变,额度减少,每月压力减少,基本不省利息；

方式④：提高还款额,缩短期限：最省利息,银行一般不办。

合同面积与交房面积不同时，开发商是否应该给我们出具证明？

对于这种事情，您可要求开发商出示房产测量报告，面积误差处理按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”