两会报告再提房地产!非常时期,非常信号

山西房地产门户网  2021/03/08

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今年的两会报告,于房地产而言非常重要。

今年房地产的形式如何?楼市调控会否持续收紧?房地产税何时落地……这些问题关乎每一个人,我们需要从两会报告中找到答案。

先来看历年两会报告对房地产的定调——

与往年相比,今年两会报告再提“房住不炒”、“三稳”,明确提出“解决好大城市住房突出问题”;另外,报告首次表态“尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难”;未提房地产税、棚改。

02

最新定调,释放了什么信号?

1、坚持持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。

房住不炒,作为中国房地产的总基调,未来或将长期存在。

去年至今,几乎每一次重要会议中,房住不炒都会一字不漏。这将是十四五时期中国楼市的总基调,也是未来长期的总基调。

与“房住不炒”的总基调相比,“三稳”则更为具体。

三稳是稳地价、稳房价、稳预期。

这不是第一次出现,这次在报告中得到重申,说明楼市调控的目标依旧是“维稳”。

既要遏制大涨,又要防范大跌,正是题中之义。

2、解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法。

“解决好大城市住房突出问题”这十二个字并不陌生。

2020底的经济工作会议,将“解决好大城市住房突出问题”,与“强化反垄断和防止资本无序扩张”等,共同列为2021年度八大重点任务。

此后,一系列的市场调控开始。

对于房地产热点城市区域性调控政策一个接着一个,尤其是深圳和上海最为突出。

深圳,从大规模开始按照积分摇号,到严查经营贷流入,再到创新型极强的官方参考价出台并应用于银行贷款发放。“补作业”的态度很明显。

上海,也开始了相当频繁的调整政策。法拍房限购、土地限价、新房限售……

可以预料,大城市调控将会空前密集。

3、切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

报告首提“尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难”,且工作论述最多。

其中方法可以概括为两个:租房和买共有产权房。

租赁住房问题,也是老生常谈的问题,大家都很熟悉,各个城市政府落地的项目很多。

去年,因长租公寓暴雷事件频频发生,无论市场还是资本对这个领域都有所忌惮,国家针对这个领域也在引导投资,最明显的就是“降税”,甚至国家出钱补贴也不是不可能。

对于“买”,国家提出“共有产权”这种模式。

这种半保障半商品房性质的产品,在北京已经推行好几年了,应该说对于稳定北京市场有着重大作用。

这一次应该会向全国层面推广,首先很可能就是房地产比较热的几个大城市。

4、新开工改造城镇老旧小区5.3万个。

与去年一样,老旧小区改造,取代了棚户区改造,成为政策焦点。

报告提出,2021年,新开工改造城镇老旧小区5.3万个。而2020年,老旧小区改造实际完成4.03万个,有所扩容。

相比旧改,声势浩大的棚改,正在退出历史舞台。

根据历年统计公报,2018-2020年,我国棚改开工量分别为626万套、316万、209万套,呈现出断崖式下滑的态势。

这背后,与棚改目标基本完成、收官在即不无关系。过去10年,我国棚改总量高达5000万套,借助大拆大建加上货币化补贴,三四线城市的房价迎来一波直线式上升。

如今,棚改存量所剩无几,各地的棚改开工量全面腰斩,货币化补贴几近消失,棚改对于三四线城市的房价刺激效应不复存在。

至于老旧小区改造,多是加装电梯、水电煤气、外立面等层面的微更新,没有大拆大建,没有来自央行的定向放水,对楼市刺激效应极其有限。

棚改接近尾声,未来几年,三四线城市必须直面基本面的考验了。

5、未提“房地产税”

房地产税,没有出现在报告中。

作为大概率事件,推进房地产税早已成为共识。但究竟何时落地,则一直众说纷纭。

前不久,有关负责人在《人民日报》撰文指出:

按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

这是立足于十四五时期(2021-2025年)的定调。房地产税在2021年或许不会推出,但在十四五期间落地的可能性,仍旧不弱。

03

由此,我们来回答开头提出的问题。

今年房地产的形势,可以用四个字形容——稳中偏紧。

对于百分之八十城市,稳住现在的局面就行,可以通过人才引进暖暖市场,但大规模放开限购、限贷、限价也是不被允许的。

对于百分之十房价大幅下跌的城市。比如天津,国家应该会默许其小规模调整,比如阶段性放开,区域性放开,毕竟三稳中的稳地价、稳房价、稳预期是个双向目标,不但包括防止过快上涨,也包括过大下跌。

而对于一线城市来说,密集型政策调控还在继续,说不定一夜醒来市场突变,就像“官方参考价”出台前后的深圳。

一线城市刚需,在熟悉市场的情况下,时刻做好捡漏准备,毕竟在这些优质资源城市“先上车”很重要。另外,可以重点关注基本面比较好的二线城市。

最后要说的是,房住不炒是商品房市场工作的总原则,而“保障好群众住房需求”则是一切城市化、保障房、商品房、租赁房、城市群和都市圈工作的总原则,后者工作包含前者工作,而且明显后者工作的重要性要日益压过前者。

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