改善 or 投资：什么样的洋房更加值得买？ | 给利姐问答NO.53

山西房地产门户网 2019/07/29

随着生活品质的不断提升，在别墅产品稀缺且购房成本高的情况下，纯洋房因其居住舒适度高，而成为人们改善居住或投资房产的首要选择。

那么，究竟什么样的洋房更加值得购买？给利姐今天在此与大家共同探讨。

1、房产的价值实际是土地的价值

“决定房地产价值的因素,第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”

李嘉诚的这句名言，被许多人奉为金科玉律。通俗点说，买房子首先要看好地段。“好地段”一定配套有相应好的学校配套、好的交通配套、好的商业和医疗配套（或规划）等等。

综合来看，“好地段”所决定的房产价值，实则是由对稀缺土地价值的占有决定。好的配套总是稀缺，好的配套周边的土地亦是稀缺，而稀缺的土地价值正决定了这个地段的高端房产价值。

由此可见，科创新城板块房产市场的火热早已有迹可循，从片区规划落定开始，已经注定了这里作为城市未来新中心的稀缺土地价值。名优企业、便捷交通、繁华商业等等的不断兑现，都决定了这里房产价值的一路攀升。

那么，在确定的“好地段”，具体什么样的项目才是更好的呢？

这里就不得不说到一个选房的关键指标——容积率。容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率的值越大，意味着土地上建成的房子越密或者越高，通常住的人也越多。通俗一点说，这是一个土地占有的指标，它说明有多少住户共享园区土地和公共设施。

下面的图比较直观地说明了容积率1.0与容积率2.0的园区的对比，2.0容积率比1.0容积率的建筑面积多出一倍，也就是说园区中居住的住户多出一倍。这意味着住户需要与更多人共享同一个园区内的公共设施、休闲娱乐、花木绿化，等等。

因此，容积率越低的项目，意味着每一位业主对园区土地更大的占有量，也就使小区房产具备了更大的价值。这样也就很好理解为什么容积率1.0以下的别墅产品最贵。

2012年5月国土资源部和国家发改委联合签发的《限制用地项目目录》中住宅项目的标准是“容积率不得低于1.0（含1.0）”，即所谓“限墅令”。这种情况下，1.0及以下容积率住宅几乎绝版。1.1及以上的多层洋房无疑成为了改善居住的首选。

2、低容积率的规划与景观价值

有人会问，容积率更高的土地，不是也能做洋房吗？下面两张图告诉你，为什么要选低容积率的纯洋房社区？因为低容积率通常意味着园区更好的规划价值与景观价值。

相对因高容积率而做出洋房与高层混搭的“高低配”园区，低容积率的纯洋房园区规划更具宜人的尺度与形态。这通常意味着更大的楼间距、更好的景观、更优的隐私保障、更优的采光以及素质优良的邻际圈。也就是说，未来园区的居住舒适度更加有保障。

辰兴·颐郡纯洋房园区示意图

而且，房子精装修的价值也许会随着时光流逝与审美的改变而减值，但是先天由容积率等指标所决定的园区规划价值（本质是土地价值），并不会因时间而损值，反而随着时间的推移、周边配套的完善，原本稀缺的土地价值往往愈加凸显出优势，成为后期房产变现中最为加分的要素，因此规划价值也是房产保值增值中最值得关注的因素之一。

下面告诉你，科创新城板块最值得买的纯洋房在哪里！