长租公寓首次亮相!太原房地产迈入“租购并举”时代

山西云媒体  2018/10/31

以“租购并举 幸福龙城”为主题的太原市第十六届房展会落下帷幕。此次房展会参展房企高达138家，而在为期三天的展会中，最具话题性的，莫过于太原万科携旗下长租公寓品牌“泊寓”的首次亮相。

时间退回到今年5月，省政府办公厅印发《山西省发展住房租赁市场的实施方案》。从政策出台到如今首个项目落地，用了不到半年时间。山西省房地产商会会长郭尚文表示，如今太原房地产市场结构正在发生改变，从“购房”的单一结构，逐渐转向“租购并举”的多元结构。

从一元变多元

“租购并举”利好不断释放

“今年上半年就想买房了，但是今年各项房地产政策的出台比较密集，所以一直在观望。”在房展会现场，不少前来看房的人都发出这样的感慨。

2018年，太原楼市动作不断。购的一端，在经历2017年井喷式增长后，2018年开始持续收紧。5月14日，被网友评为“史上最严”的住房限购令在太原落地。外地户口未连续缴纳6个月社保的不能购房；本地居民购买二套房首付、贷款利息均有提高；购买三套房，贷款暂停发放……在一系列调控政策的作用下，市场逐渐降温。

而租的一端，则截然相反。同在今年5月，“限购令”出台后，省政府办公厅于5月31日印发了《山西省发展住房租赁市场的实施方案》。方案中提出，全省至少新增30家专业化、机构化住房租赁企业和兼营住房租赁业务的房地产企业;各设区城市至少推出1宗土地用于建设租赁住房。各设区城市争取用3-5年时间,租赁住房占新增(改造)住房供应量的比例提高到50%左右。

之后，8月20日，省会太原作为我省住房租赁试点城市，出台实施方案；8月22日，山西省住房租赁综合服务平台启动；10月28日，万科旗下长租公寓品牌“泊寓”亮相太原房展会……利好信号不断释放，落地速度同样惊人。

从政策方面来看，房地产市场的天平正在向租赁市场倾斜，但这并非是不支持购房行为。而是租赁市场的发展一直存在短板，所以要首先从制度上，消除对租赁消费的歧视。

从卖房到租房

太原房企试水“长租公寓”

太原市“租购并举”政策落地的首个项目——“泊寓”长租公寓，位于迎泽区并州路的一栋橘黄色建筑。走进一层大厅，台球桌、健身器材等公共区域服务设施已经入驻，建设完成后将分为娱乐、健身、餐饮和影视四大区，可容纳50人活动。

往楼上走，二到八层为住宿区，每个房间13到30㎡不等，家具、电器一应俱全，还带有独立卫生间。“泊寓”品牌部负责人高剑君介绍，该长租公寓是“泊寓”迎泽公园店，由原迎泽区刑侦大队的建筑改造而成，每层有17间，共112间长租客房，目前正在进行精装修阶段，将于11月面向公众开放。

价格方面，虽然暂时未定，但每间公寓租金将不会高于2000元/月。对此，业内人士李先生透露，太原万科此次试水“长租公寓”，是存在压力的。“正常来说，租期回正率需要达到1/3。也就是，如果公寓使用期限为15年，那么5年内需要成本完全回收。可目前，太原楼市并未像北上广深等一线城市紧俏，房价较为平稳，租房需求量有限，所以租期回正率想达到1/3,还是有难度的。”

既然如此，为什么还要做出此次尝试？

李先生解释，“租房”和“卖房”的玩法完全不同。“长租公寓”虽然战线长，但收益长效、持续、稳定，是近年来各大房企转型的方向之一。

今年8月，太原近年来土地拍卖首次出现大规模流拍现象。10月20日，国家统计局发布《2018年9月份70个大中城市商品住宅价格变动情况》，9月份太原市新建商品住宅销售价格环比上月上涨1%，涨幅明显回落，比上月的1.9%下降0.9个百分点。从土地市场和楼市传递出的种种信号来看，太原市住房供应，有趋紧的态势。

简单来说，就是人越来越多，为了满足需求，房也越盖越多。可土地有限，达到饱和后，可供购买的住房将会越来越少。如此一来，市场只能逐步发生转变，部分存量资产由售转租。因此，太原的“长租公寓”未来可期。而随着市场“重售轻租”向“租购并举”的转变，整个太原住房租赁市场也将迎来新一轮发展期。

从漂泊到安居

“租购同权”或可期

“长租公寓，和传统的从中介租房子有什么区别？功能性更强？配套服务更好？还是能享受和买房同等的权利？”在房展会中，看房者们问到最多的问题，就是“长租公寓”到底有什么特别之处？

首先，从心理方面来说，长租公寓“家”的理念，共享厨房、共享客厅的模式，无疑会给中低收入家庭和在太原打拼的外地市民，带来更多的安全感。

从榆次赶来看房的刘女士曾经在天津工作，当时住的就是长租公寓。“我租的那个大单间，除了装修风格时尚，生活设施齐全，还有专门的保安负责安全，公共区域也会有保洁人员定期打扫。最主要的是，邻居大多都是和我一样的年轻人，有的甚至从单身，一直住到结婚生宝宝。”在刘女士看来，外地就业人员、刚毕业的大学生、白领、普通三口之家等各类人群的居住需求，长租公寓都可以满足。如今，自己要回乡创业，长租公寓同样是最好的选择。

其次，长租公寓的落地，在一定程度上能避免租赁乱象的发生。目前，个人住房出租的比重，在租赁市场中占绝对优势。然而，合同不报备、二房东转租、违规群租、克扣押金、租客维权难等问题，一直是租赁市场存在的痛点。

山西省房地产商会会长郭尚文表示，长租公寓的出现，多元的市场竞争，可以让租客不再犯难。“长租公寓的投资回报周期长，所以有经济实力、有经验的房企才能进入长租公寓市场。而品牌房企、国有企业所带来的相应服务，会更加规范，租客不用再担心房东随意涨租金，或者提前收回房屋。”

最后，“租购并举”时代已经到来，“租购同权”还会远吗？

2017年7月20日，住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、广州、南京等12个城市列为首批试点。数月内，广州、重庆、武汉、南京、杭州等地陆续出台试点方案，推出“租购同权”政策。其中，广州就提出“赋予符合条件的承租人子女，享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。

纵观全国，就住房而言，购与租的天平平衡与否，关键还在于其是否具备落户、入学、就近办理签证、买车上牌照等附加值。只有给租的一端不断加码，才能保证这架天平的平衡。郭尚文认为，在这样的大背景下，未来太原的各项利好政策，不排除会有向租赁市场倾斜的可能。