一 二线常驻需求受楼市受疫情冲击小,LPR下调可期

经济观察网  2020/02/19

2月17日,中国国家统计局发布今年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,房地产市场保持总体平稳态势。

春节假期叠加疫情影响,各地出炉的1月房地产成交数据出现略微下滑趋势。交通银行金融研究中心资深研究员夏丹告诉记者,新冠疫情对房地产短期冲击显著,恢复情况将存在差异。具体来看,一二线城市多为“常驻需求”,在疫情平复之后有望较快恢复,甚至出现补偿性释放,负面影响较小;但因人口外流三四线城市存在“候鸟需求”,今年错过春节前后的返乡置业节点,疫情过后可能也较难恢复。

预期二月降价城市增多

数据显示,1月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.2个百分点,二三线城市涨幅稳中有落。国家统计局首席统计师孔鹏表示,1月份全国各地贯彻落实“住房不炒”的定位,保持房地产市场总体平稳态势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示:“从房价上涨和下跌的城市数量看,房价上涨的城市数量为33个,相比2019年12月份的38个呈现明显减少的态势。而从下降的城市数量看,当前为32个,数量明显增加。客观上也说明其受二手房交易市场、一手房交易市场等影响,房东主动降价或减少了涨价的做法。若是考虑到2月份新冠肺炎等带来的冲击,预计类似降价城市数量会明显增加。”

夏丹认为主要有两个方面影响,一是施工进度延后,资金回笼受阻。各地房地产监管部门要求建筑工地延迟开工,封闭管理和交通不畅也令工人返岗受到限制。这不仅将带来建筑材料和人力成本提升,还将拖累施工交楼进度,影响后续现金流回款,土地款支付和扩大生产面临困难。近一周多部门和地方陆续出台措施支持企业有序复工复产,在疫情控制较好的地区停工影响有望缓解。

二是楼盘推介困难,交易活动转淡。全行业售楼处暂时停止开放,防疫期间城市间人口流动和城市内出门活动也受到限制,楼盘销售活动转淡。

因有购房需求,一位家住温州的律师季网告诉记者:“春节前看中的房屋到现在降了近2000元左右,中介因为也进不去现场只能通过微信告诉我们。”

在当前疫情影响下,多地房地产行业开展多样营销应对。譬如恒大集团在2月16日发布通知称,今年2月18日至2月29日期间,全国在售楼盘住宅(含公寓及写字楼),可享受75折优惠。

此外,碧桂园、富力、融创等房企纷纷加入网上促销。据克而瑞地产研究数据显示,全国两百强企业中已有143家房企搭建线上售楼处。

房贷市场影响几何?

除了影响地产行业外,至关乎老百姓“钱袋子”的房贷是否会发生改变?

2月7日,中国人民银行副行长、外汇管理局局长潘功胜在“国务院应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控机制”新闻发布会上表示,市场预期下次中期借贷便利(MLF)的中标利率和2月20日公布的贷款市场报价利率(LPR)报价会有较大概率下行。

明显可见的是,近日央行连续释放流动性,各地监管机构和银行也响应疫情防控需求,针对个人信贷延期还款和企业融资出台多项支持政策。当市场流动性超预期,叠加新一期LPR的下调可能性,房贷利率大概率下调。

2月18日,央行发布公告表示,目前银行体系流动性总量处于合理充裕水平,18日不开展逆回购操作。因有2200亿元逆回购到期,当日公开市场实现净回笼2200亿元。

而就在前一日(17日),央行公告为对冲逆回购到期等因素的影响,维护银行体系流动性合理充裕,开展了2000亿元MLF操作和1000亿元7天期逆回购操作,MLF利率则有所下滑,从此前的3.25%下降至3.15%。客观上使得资金成本进一步降低,为银行等金融体系增加了更为宽裕的流动资金。

严跃进分析,多重因素会对后续LPR中长期贷款利率等预判形成了支撑。不排除2月份新公布的LPR数据会继续下调,这也体现了当前对于中长期资金成本下降带来积极的意义。而中长期贷款中,房地产贷款包括房地产开发贷款和个人购房贷款的比重相对大,所以这会使得后续房贷利率进一步下调,对于当前房企度过特殊时期、以优惠利率来促进项目销售等,都具有积极的作用。

另据记者统计截至目前,国有五大行、兴业、平安、招行、光大银行等在内十余家银行发布公告,可以为受疫情影响的相关客户提供按揭延期还款服务,但具体细则仍需咨询沟通。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读1月份商品住宅销售价格变动情况统计数据时表示,中国仍将“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位,不将房地产作为短期刺激经济手段。

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