??? 山西大学法律系经济法专业研究生。01年受聘太原房地局交易所，组建成立太原房地产交易维权咨询中心，进行房产开发交易等方面的法律法规宣传；接待房地产开发公司和购房人咨询、投诉；代理地产开发、房屋买卖、租赁等非诉讼和与之相关的诉讼法律事务。
??? 2006年开始在南京开始从事验房工作。2008年进入太原二手房中介市场，进行房屋评估，二手房买卖，新楼盘咨询服务，二手房租赁代理。於2009年12月份接受太原市场业主的委托进行新房质量检验工作。
主持人：各位网友大家好！这里是Housoo房友帮特别节目：“315媒体+律师帮你维权大行动”。我是主持人芳芳。这期我们邀请到了山西成诚律师事务所的杨永明律师，海逸房产商务公司的王跃经理以及一直关注山西房地产门户网的3位网友，欢迎大家的到来。
近年来，随着住宅这一大额耐耗商品越来越进入人们的消费领域，有关住宅产品质量、面积“缩水”、合同欺诈等房地产纠纷和问题已经成为每年“315”投诉的一大主要内容，今天，我们就一些买房和住房过程中会遇到一些问题进行一下探讨，以便对大家在买房的时候有所帮助。
话题一：房屋质量问题。09年上海“楼脆脆”凸显了房屋本身的质量问题隐患，那么在太原又出现某个楼盘地下室渗水、墙壁大面积脱落，地基轻微下沉，大家又是怎么看待这个问题的，你认为那些质量问题是你所关注的？
专家解答：首先说明的是，地基基础工程和主体结构工程这两大块都是终身责任制，从楼盘的动工一直到使用寿命终结，如果出现质量问题，开发商和建筑施工单位都脱不了关系。如屋面渗露，墙体脱落等问题，国家都有严格的规定，建筑工程管理条例规定，有保修5年和2年，近几年中国房地产市场楼盘质量整体上来讲，进步还是很大的。
对于个人来说，质量问题很隐蔽，技术性很强，普通老百姓第一次就能看出问题来是很难的，因此注意2点：
1、选择规模大，信誉好，长期和有实力的开发企业开发的楼盘，细节出现瑕疵难免，但在原则性问题上不会出现大的质量问题。
2、买房过程中实际现场考察，业主了解，开发企业以前开发的项目去了解综合判断。
话题二：开发商单方面更改房屋规划。我记的太原市08年有个楼盘，业主在收房时候发现比自己合同上购买的面积实际多出了10多平米，业主去找开发商，开发商还振振有辞说大了还不好，多出面积可以折扣卖给你，但这位业主担心除了房价外是否还会有一些相关其它费用的产生？这方面费用应该谁来承担？擅自改变原有规划的开发商应该负担什么样的违约责任？
专家解答：分两个部分，一是规划设计变更问题，结构朝向调整变更，和平米误差还不是一回事，如我买的一室一厅后来给我调整成三室一厅或者客厅原来朝向东后变成朝向西，两个卫生间成了一个卫生间。商品房销售管理办法或高院的司法解释都有规定，在合同签署后，决定变更之日起应该书面通知购买者，购买者可选择买还是退的权利，如不退房就是认可现在变更的调整。注重合同怎么约定，合同里一定要对这些出现的情况注有说明并且购房者不要放弃。
二是面积商品房销售管理办法或高院的司法解释都有规定，合同签定后，约定面积和是实际面积误差比绝对值在总面积3%之内的，多出来的买房补钱，少掉的卖出方退钱。如果超出3%的面积无偿归买方，并且超出部分不足3%部分开发商需要双补补偿。
注意：签写合同时关于面积的示范文本下面有两个选项
1、根据收房实际面积多退少补；
2、（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比=────────────────×100%
合同约定面积
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同签定后，约定面积和实际面积误差比的绝对值在占总面积3%之内的，多出来的买房补钱，少掉的卖出方退钱。如果超出3%的面积无偿归买方，并且超出部分不足3%部分开发商需要双补补偿。
注意，签写合同时关于面积的示范文本下面有两个选项，如果选择了第1项（根据实际面积据事长退短补），就把法律赋予自己事后追究开发商责任的权利卖掉了，所以签写合同时一定要仔细，逐条审查，事前多了解。签字要谨慎。
切记：只要证件不全，没有预售商品房许可证，任何文本合同都不能签收，如内部认购、认购、预定。如果签写后是不受法律保护的。如果是有效合同，可以在合同外做补充合同和约定，只有约定是不违法的。
话题三：收房流程问题。据了解，《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》中明确指出要“先交房后收钱”，但有的开发商为避免个别业主因小问题而拒绝收房，不会轻易放弃“先缴费后给钥匙”的收房方式，如出现业主不满，解决的办法就是让物业限时维修，还可接受退房。很多小区收房时配套设施不齐全，可能这种现象在太原市比较多见，就是业主在收房时，发现小区在交房时“大片公共区域还是黄土露天，绿化、停车场和会所等配套设施都没完工，根本不达标”。开发商认为，先前合同中有约定，只要取得相关部门“验收备案表”就可以交房，证件都齐备所以并不违约。这个如何辨别呢？
专家解答：三大法律两规定中明确规定（城市房地产管理法、合同法、建筑法、建筑工程管理条例、城市经营管理开发条例）：大法规未经竣工验收合格的项目不得使用！
1、怎么判别这个标准呢？个人认为表象上看，这个小区里面的建筑工程，如停车位、绿化等都完工了
2、从文本文件上看，勘察、设计、施工、建设、监理单位共同参与验收后都要盖章，具备《二书一表》。
3、建筑工程质量检查站有项目的竣工验收备案表
话题四：延期交房的问题，这个问题我们了解很普遍，我将个列子大家可以听完后说出自己的看法，有个例子：我在08年买的太原市小店区某个楼盘，算是一期业主，本定在09年9月交房，可9月过去了、10月过去了，11月初，终于接到电话了，说交房日期终于确定了，11月17、18、19三天，问我哪天有时间去收，看了一下选择19号吧，正好休息。对方也答应了。几天后，楼盘客服的电话又来了，告我19号那天收房人多，让我改17号吧。那就改吧，最多损失一天工资。十七号那天，一大早来到楼盘办公地，里面很安静。接待人说“收房取消了，当时通知的时间不是最后确定的，具体时间等通知吧”。就这样白跑一趟，没有得到开发商的一丝歉意。
此后再无消息，1月8号，距离交房最后日期只有两天了，给楼盘打过去电话，对方回答居然是“准备1月10号把通知邮寄出去，邮出去就不算违约”。也懒得和无赖谈了，能收房就可以了。几天后终于收到了快递，交房日期又延后了，到1月21了，整整晚了11天。这是否应该收取开发商的违约金了？
专家解答：每天的违约金是这样计算的，法律规定万分之二点一，可实际上是万分之一，并且有时还远远达不到这个标准。如买套房子总价50万，延期一天就是50万的万分之一的违约金50元。
话题五：物业管理。这涉及到很多方面，如每年的冬季暖气费的收取经常会出现前物业公司在撤离时，对以前收取的物业管理启动经费既没移交，也没交代其使用情况和去向，业主该如何通过法律途径解决纠纷呢？
专家解答：实际上现在物业法对这方面都有明确的规定，物业公司就是为业主服务的管理单位，不是小区的主人，物业管理费用没有交接那就属于管理单位之间的协调问题。但据我了解，现在小区一些暖气费的交付是多方面的，既有开发商的问题，又有业主拒绝交费的问题，个别不交费就停止供暖，停止供暖就更不交暖气费，形成恶性循环。所以这部分既需要开发商、物业公司明确定位，又要业主加强自身素质和责任。不管那方面确实违法就应该通过法律途径解决，切记一点，维权的业主实际最后下来都是不会吃亏的，这跟大家平时老认为谁维权欺负谁的道理是不一样的。
现场解答网友问题：
例一、公摊面积问题：2008年我在万柏林和平北路买了一套商品房,建筑米面积是139.77平米,套内面积是102.74,公摊面积是37.03平米,在签定合同时我特意问了一下套内面积是指使用面积吗?售楼小姐说"是"这样我就签了合同，可过后我从朋友那里才知道套内面积并不是使用面积，使用面积只占套内面积的百分之七十左右，这样下来我的使用面积也只有七十多点平米，而公摊就有六十多，请问这公摊是不是有些太多了？当初售楼小姐是不是在欺骗客户？国家是否有公摊方面的有关规定？我该这么和开发商交涉呢？恳请专家的帮助。
永明律师：
1、高层来说公摊比多层要多一些，公用分摊高一点对楼盘品质也能提高一些。
2、而套内面积又分成套内建筑面积和套内使用面积，如果上面这个网友买的是高层的话，我认为这个公摊面积还没有过分的不正常，只要这个计算没有问题，还算是正常的，需要网友近一布核算下。
例二、楼间距问题：我09年买的小店区一个高层楼盘，现在快交房了，去现场工地看到紧挨着的一个楼已经打地基，和我买楼的楼间距非常近，目测也就10米，请问楼间距国家规定是多少？当时签合同时这个楼还没建起来，合同上也没写明白，这个应该是谁的责任？开发上如果不予解决我该怎么办呢？
永明律师：
首先看小区规划，一个小区里建几栋楼，什么样的楼，都会提前规划好在规划局审批的。
1、要记主，楼间距不是由开发公司自己定的，而交土地出让金都跟土地的平米有关系，住宅和商业还不一样，这是硬指标，是定死的。
2、国家关于楼间距问题有个起码的标准：南北朝向楼盘，南面的楼房每起一米都要留出1.5米的间距，就是1：1.5，只能大于这个标准而不能小于这个标准。
这位网友可以根据自己楼盘层数计算下实际距离到底多少，一般来说，一个小区里面的楼间距因为有硬行规定是不会违规的，而实际中我们经常却碰到的是这重情况，小区楼盘和其它小区楼盘的楼间距过近的问题；新小区楼盘和其它旧楼盘楼间距的距离近问题；如果出现这个问题，那就不是开发商的问题就属于规划部门的区域规划问题了。
还有一点，点式楼，塔楼，板式楼的楼间距是各不相同的，象点式楼就不受以上楼间距1：1.5标准的制约。
主持人：现阶段，随着富力、海尔等楼盘的持续入市，太原楼市正在从从原来的粗放式增长向精细化过渡发展，而对于一个想生存下去的房地产企业而言，只要不是恶意欺诈，我想有投诉并不可怕，关键是如何看待投诉、处理投诉，一个成熟的企业，一个有社会责任感的企业，应该将处理投诉作为与消费者沟通的重要渠道，作为改善企业公众形象的重要环节，作为改善产品质量和服务的重要经济增长点。感谢大家的收看，谢谢！
