路通楼兴成就板块地产_谈房论市

HOUSOO：欢迎各位嘉宾参加山西房地产门户网大型网络直播栏目——谈房论市，首先请门户网张治波副总经理本次谈房论市主题背景。

张治波：首先感谢今天来的每位佳宾，感谢新兴集团为我们所提供的这么优美的环境，感谢晋中房地产网和我们联合举办此次活动；我们这个栏目目前已做了四期，此次是第五期，主题是榆次版块；为什么要做这个主题呢？大家都知道，近两年来，关于太原、榆次同城化的呼声此起彼伏，而且近两年来两地之间的交通、规划利好不断，且榆次楼盘在太原市场上亦动作频频，那么，在大势所趋下，太、榆同城发展目前处在一个什么阶段？阻碍其发展的因素是什么？基于此，我们联合媒体，邀请开发商、代理行等各位专家精英来谈一下榆次版块，谈一谈这个版块，希望同行的朋友能够畅所欲言，谢谢大家。

HOUSOO：关于榆次板块，这个话题可说的实在是太多，在做策划时，究竟从何说起呢？恰逢龙城大街新近贯通，于是我们把主题定在路通楼兴成就板块地产上，在讨论主题之前，为便于相互间的沟通，首先请大家做一下自我介绍。

HOUSOO：久闻大名，一个个都是如雷贯耳。在坐的各位都是圈内的高人，地产的精英，我们今天所讨论的话题只是一个框架，大家可以畅所欲言。第一讨论话话题是：有人说“榆次的房子有三成人来自太原”，大家认可吗？在榆次买房的太原人主要集中于哪几类人？可能这个话题应该是代理公司的比较有发言权。哪位来说一下？

王 晶：我提个建议，因为我们的项目95％是榆次本地，我觉得这个话题应该由来薜总谈一下，因为他的项目90％以上是太原的。

HOUSOO：好，请薜总来谈一下！

薜 铮：我们的项目其实从04年的4月到现在，目前有两期半，第2期在去年已经结束了！现在做的是文教城3期的第一部分，目前已销售一空。
    文教城太原客户应该是有80％多，还有10％的是晋中地区，晋北与晋南的基本没有，来我们这儿的应该是吕梁与晋中的比较多一些有15％左右，太原的有80％多，其实对于晋中榆次的地产我们是看着走过来的，04年的时候榆次没有几个项目，但今天过来参加论坛的20多个项目，这个市场的发展给我们很大的推动力，也使整个太原的眼光看向榆次，更像当年的广州发展番禺一样；这个变化有很重要的一点就是交通的变化，我们刚才讲的客户的问题是我们有成交量80％多的太原人，为什么太原也大步伐的向南走，这是城市化发展的必然。
    在城市规划发展时有两个模式：一个是TOD，别一个是TND，“TOD”叫交通导向模式；“TND”指的是片区导向规划；现在太原很明显走的是TOD模式，用交通道路规划来带动片区的发展，因为我们每天在太原都知道：太原将来的发展一定会是向南，东、西、北的方向发展都已经饱和了，而向南发展榆次则是第一个要发展的区域，从原来的感觉上来讲：一个城市的具体扩张、城市发展会从最初的3-5年，这可能是一个低初发展，为什么呢？我们现在都会感受到，整个的大范围市区和太原市区内的市政规划不是很完善，这也是很多城市市场发展的一个必然现象，在交通往这边发展的同时，配套、医疗、保健等还有很多设备不发达，我们认为前期3-5年应该都是低端的，但从长远看，我觉得榆次区未来发展——当城市发展到一定程度，当规划、配套比较完善的时候，就有一个必然的结果，高品质生活区的出现。
    最初，在面向太原客户时第一个介绍的就是你的性价比，比如说：我们最初所做的广告就是“二十万元的购房梦”，这是一个比较直接直白的策划切入点，我们切入时也是从这点切入。这是一个高性价比带来的对整个空间感与距离感的弥补；但在2期发展到3期时，我们意识到太原的客户，就是这80％的客户中有很大的一部分是投资客户，目前不是很方便居住，但对他来说在这个地区，他看到的可能是未来的性价比，看到的是未来城市发展的空间感，是空间的差距导致现在他们认同我们的性价比；大家可能也看到了，我们的项目从最初的宣传到现在也发生一定的变化，从最初的性价比到现在我们更强调一个新的阶层：一个呼应，强调的是生活理念，一种未来的想法，一种理想的变化；可能发展到我们以后都不能再做这些，我们要做国际化。其实很多的榆次楼盘，品质要高于太原，无论是从住宅规划还是其它方面都要强。
    从大的趋势来讲，太原人往这边走，是一个潮流是一个趋势，同样先来的人是看性价比，后来是看区域，我个人感觉3-5、5-8年以后，榆次区从整个方向上讲，应该是太原的富人区或者是晋中的富人区，这是一个促动；我们不是在给太原人盖经济适用房，不应该是这个概念，未来榆次甚至是整个晋中应该是个比较宜居的地区；相应地带动市场。我们项目从现一到现在：我们80％的太原客群来源里也在发生变化，这些客户群也在发生变化；“是先投资后自住还是先自住后投资”，像刚才谈人群问题，我们非常感谢整个市场的发展，如果只有一个新兴文教城，在购房人群方向是不会这样的，不会有更多的太原人愿意来这边。

HOUSOO：薜总的发言很精彩，点、线、面环环相扣。据我了解，晋福家园也在太榆路上，韩总有什么看法？

韩建卫：刚才薜总讲的这些，我的感受大概差不多，总要是说未来的发展，我们项目的客户有95％都是太原的，我们不同于文教城，我们是借文教城的势，我们做了一 个差异化的产品，文教城是小高层，而我们做的都是多层产品。
    我们是一个比较低的姿态。我们很早就拿到这块地，新兴把这块区域炒起来以后我们才跟进的。

赵海军：第一个话题其实我是没有发言权的，因为我不在一线，主要讲一下今天的这个论坛，来的基本上都是营销策划口的朋友，都是一个层面的人物，这样我们会比较好沟通；我发现榆次房产这块，这种论坛的氛围很少，像这种活动在太原很多；大家在一起互通有无，这样就把资源与价值整合起来，在这个氛围里，多沟通，这是最初的初衷，去年就想联系大家来讨论一下，前段时间我们新兴搞了个活动，虽然规模较小，但很有氛围。所以这次感谢咱们媒体，感谢山西房地产门户网组织的这个活动。我想说一点，无论是路还是楼都是规划在变化，记得榆次的现任书记说过一句话，有了规划，一定要靠道路才能实现。但规划必须是科学意义上的规划，比如说太原的机场大道，当然它不是说有这条路这个版块才能起来，只能说这条路增加一些进程。这些都是与区域相联系的。如果说不是科学的定义，即使修一百条路也不可能实现。我们都不希望来榆次的都是投资客，盖楼也好，做小区也好，这个方面同行应该共同来做。如果做起来，那就是个区域地块。像现在销售代表不是销售代表，叫置业顾问，这不仅仅是个概念的问题。

HOUSOO：赵部长讲的相当有深度，关于这个话题，在榆次代理界声威大震的恒达世行肯定有看法，下面请恒达世行晋中分公司的张振华经理来谈一下！

张振华：公司从成立到现在主要是以各个地市为主，在晋中的项目还是较少，发展到2-3年的阶段时，重新把重心移到太原，做到第4年不到第5年时，又把重心移动到榆次。现在都在讲太榆同城化，榆次市场从新兴文教城等带动榆次市场的开始，接着从去年开始，项目不断增多，像现在的欧风丽景、北晨风景等，项目的品质也在不断的提升，这个方面在销售过过程了解到：有的项目太原客占多数，像天星锦苑有70％是榆次客户，有17％左右是太原客户，剩下的是周边地市的客户，目前太原的客户还是中低阶层的这类客户比较多，觉得太原的房价不在自己的承受范围内。我的看法与薜总是一样的，榆次的有些方面是高与太原的，而且项目的配套设施比较完善，项目的品质也较高。

HOUSOO：看来榆次房产挺进太原是大势所趋。那么从媒体的角度出发，又有什么新颖的观点呢？咱们听听媒体的声音。太原晚报楼市周刊的名记郎文涛对榆次的项目也相当熟悉，两年来做过一系列关于榆次房产的报道，他的看法应该比较独特。

郎文涛：在05年的时候就报道过，那时候最大的项目应该就是新兴文教城，这个项目也应该收获不少。我们在采访时了解到有4-5成，相对来说比较低，在谈论这个的时候，说榆次的项目为什么能吸引人群，就是它的性价比，这是榆次吸引太原客户的一个优势，现在榆次的项目争夺太原市场依靠的是价格与性价比，如果现在针对高端的话，榆次的各个方面的配套设施与太原还是有一定的区别的，榆次真正各个项目的购房人群究竟占多少？可能我们媒体所了解的数据并不是那么直接，我认为目前榆次项目争夺太原市场的长处在性价比的优势，如果将来转型，那么将来它依靠什么来争夺太原市场？

薜 铮：我来回答一下，太原市目前出现每平米一万以上的房子，我个为认为是不理智的，就太原市而言，我们在研究时觉得太原楼市每平米六千元是一个心理底线，超过6000元的项目就需要更新换代，如果品质在根本上没有改观，那就是有泡沫的；如果产品没有明显的更新换代，我个为认为这是很有压力的。
    在榆次，高端的产品是两个层面的，一是产品规划与产品设计；新的产品、新的材料、新的规划，第二是一种新的生活方式，刚才张经理讲到了，无论是生活、购物成本相对于太原都是比较不错的，在这个土壤上会创造一个比较不错的生活方式，我们定位在品质生活层面，北京的CBD里，全部都是一百五十万到二百万的房子，北京的富人区在城外，在市内是没有的。从目前讲，从太原市场来讲，很多的高端产品的市场未来不能只从高端来讲，这个已经不是性价比，性价比排第二，第一个是新的生活习惯和生活方式。

郎文涛：因为东山的产品会高出五十到一百，包括半山国际等，它们也在打造高品质的生活，打造富人区，那么榆次相对来说的话会不会与东山的产品产生一些冲突？

薜 铮：东山的项目，我的观点：一条铁路已经把基本东山限制了。传统意义上讲一条汾河，一条铁路把太原分成了三块，东山不会有太大的发展，它现在的发展是在弥补以前落下的课。我个人认为从这些方面来讲，榆次则弥补了这些，这个是不一样的，两个城市中心地带和一个城市向外发展的优劣性一下子就比出来了。

HOUSOO：呵呵，看来朗记者要对薜总做专访了。关于第一个问题，从筹划这个活动到现在，我们发现有个特点，比较如新兴文城太原客占到80％，而欧风丽景就很少有太原的客户，这是什么原因呢？是产品定位还是市场推广的因素呢？

王 晶：从我们项目讲，没有太原的客户，原因其实很简单；因为从一开始我们的宣传就没有往太原打，所有的宣传都集中在榆次市内，没有太多的注意太原市场。我觉得从版块上来说，像刚才薜总讲到，太原、榆次同城化慢慢发展起来，现在仅仅差一些形政区域上的合并，从整体经济发展、包括道路规划，而且这个很早以前就已实施，。
    从版块来说，切身体会讲，来榆次上班反而比在太原市里上班要方便，比如说从二营盘到榆次只用四十分钟，可能在太原市内比如说到小店、尖草坪，坐公交车一般不会很畅通，可能会有一个小时；从其它的层面讲，像再往南会靠到哪？目前来讲，太原来南边买房主要是性价比的问题，就是说在太原很多人承受不了太原的房价或者说找不到一个合适的地理位置，也不愿意在东山或者河西选择，而南边是一个趋势，所以只能靠太榆路近或者延线的一些其它的项目，从太原城市规划方向讲，城市发展会把榆次规为一个比较适合居住的版块|归到太原的一个区，因为每个城市的发展都会实现一个方向，包括商业、形政、居住、工艺等；不一定是闹市区就适合居住，像媒体讲的榆次会可能成为太原的后花园，榆次将来与太原完全融为一体，

HOUSOO：欧风丽景，一个很诗意的案名，王晶这外名字也是响当当的名字，拍过不少卖座的影片，我想如果王晶在太原导演一个大规模的推广动作，一定会有很多人买欧风丽景的房子。

HOUSOO：那位高手再说讲讲呢？

郭律师：大家说性价比就和高端对立起来，从我的角度来讲，大家都知道房地产开发最重要的是地，房价造价不会有太大的成本；大概就是土地成本是多少？容积率是多少？只是整个小区的空间，这个应该更关键，从我带客户情况看，可能不太一致，可能与大家讲的情况不大一致，我就没有看到，到后期时有一个更好的居住环境或者是退休养老的地方，这点上我更赞同薜总的概念，将来榆次整个概念是什么？突出的问题是养老的问题，从中国轮里传统与道德、社区养老、靠集体养老这是一个方向比，身边也有朋友有些去外地买房子，但是这是存在一个现实性的，人是群居动物，不可能孤独的去一个地方养老，这个现实性比较低，这是站在我的地点上讲的一些方面。

HOUSOO：这确实是个问题，这个发展程度还得看行政、规划、观点、资金等等因素。

黄 河：我讲几句：这个地方既然叫规划就是一个更生态的区域，应该不存在什么低端、高端的问题；应该是更生态的。刚才谈的更多的是性价比，我们在做项目最初的时候，当时地理位置应该不是很好，不管性价比如何，因为那个位置基本上与人都是没有关系的。现在我们都在谈性价比，其实我是不太赞同唯一性价比，像当初我们的项目在那样的环境下，不管你的性价比如何都是没有任何关系的，刚才那位先生讲的，抛开性价比，另外就是所谓需求，我们在规缬6+1的需求，当然性价比不是不存在，它虽然非常重要，但不是根本不是唯一。当初还是一对一的；也做过所谓圈人运动，我们要把很多人的需求放到我们这里来，让我们来提供更多的需求，分了很多层面，当然性价还是很重要的。

HOUSOO：黄河是专业的策划人士；我也希望你所操作的项目把所有的购房者一网打尽。关于第一个话题还有哪位朋友需要补充？或者说谈是一下自己的看法？书林世家的候东亮总监？

候东亮：其实关于第一到第五的问题我是这样看的，我们榆次项目从现在讲大约会是30％到40％以上是太原客户，甚至有的在50％到60％。我是这样认为的，在晋中市来讲，我们是有一个优势的，可能薜总是迈出第一步的贡献，我们的项目有优势也有劣势，整个项目来讲，讲一点，推广不到位，按设想，应该有至少60%的太原客。

欧阳铭：我不太清楚候总监讲的一些话题，其实我们只是来讨论，来讨论我们的房子怎么更好卖一些？讨论我们的房子能不能符合太原群体的需求？

候东亮：榆次现状，几乎除我们项目以外，个别项目的太原市的群体基本占到40％以上，关于这点大家有没有否认的？当然我们这个有点特殊，我们的有37％-38％，这是我们的整个营销思路与营销推广有关系的，但我讲如果我们推广大一点则会不同，从目前讲的第二条到第三条、第四条包括第五条，太原的整个经济建设包括交通状况，或者其它，我们项目可能更多一些。

HOUSOO：候总监讲的比较客观，你说你的项目不到40％，有37％-38％的样子，我想你如果多做推广的话，50％-60％是大有可能的。

候东亮：这个我是相信的；太原人来我们项目上来我们这儿的超不过35％，这和投入与推广都是这样显示的，我也认为这个数据非常不符合我们现在在坐的各个负责人所负责的项目。

HOUSOO：我想如果加大广告费，这些是没有问题的。

郎文涛：新兴文教城的定位、推广策略更准确系统一些。

候东亮：德国小镇到目前有将近70％的客户是太原人。

HOUSOO：那么请德国小镇的晋婷晋经理来讲一下。

候东亮：德国小镇是属于比较蹊跷的项目

HOUSOO：蹊跷怎么讲？

候东亮：它们的重点都放在太原，从现状讲，人力、物力、财力三部分都不是很足够，但公司从总体占的方式来讲都比较充足，所有的推广都在太原下工夫，所以从目前看2期有70％的客户，不少了，很怪。

HOUSOO：这个属于商业机密，但涉及到70％这个比例是高的。晋经理是千呼万唤不出来嘛，大家掌声邀请一下这位美女经理！

晋 婷：对榆次来讲我们项目的位置比较偏，一般去了新兴下来就是我们这边，然后觉得位置与交通都比较好，但能有这么我的太原客户，说实话还是比较蹊跷，有些出乎意外的。

HOUSOO：说的很真诚，关于太榆同城发展从98年提出到现在，虽呼声不断，但时起时伏，但据有关渠道的信息显示，在十一五末会有一个明确说法。就现在来讲，机场大道开通了，包括远期的轻轨、四条公交线路，还有龙湖大街规划中直通小店，太原在南移，榆次在北技扩，应该说大太原同城化是大势所趋，那么榆次楼盘进驻太原会分流多少客户人群？会不会对太原楼市造成冲击呢？

段剑宇：就我们的客户群体来说，太原人和外地人各占一半；我们的项目在学府街这块，因为我们的环境较好，所以价位比较高点。谈一下榆次对太原的影响，像薜总那个项目，我不知道您这个项目的真正入住率有多少？那前3期有多少？

薜 铮：实际上1期、2期来看房子的很多开始来的时候都是坐901来看房的，这就是刚才讲到的考虑性价比，可能现在因为工作等原因的关系；当然有些差距在短时间内是不能弥补的，刚才讲的投资理念，是自住还是投资都是有一定的投资性的，因为房地产是讲究需求的：投资需求、投机需求、使用需求；投资需求也好、投机需求都好，最好都会落到使用需求，包括使用需求最后也是投资。
    地价的增值，通过地价导致整个房地产市场的升值；初期投资到后期有一定的空间，我觉得目前来看，文教城也有一些阻碍，怎么来平衡投资和自住形买家，是强调投资型买家还是自住型买家？这里边也有几个阶段，在1期和2期时，我们的入住率不是很高，当一个郊区化过程3-5年或者5-8年里一定是投资比较多，像当初的番禺，前期也是投资客比较多，从市政的变化到未来城市化的一个进程，配套跟上了，投资需求就可以转化为使用需求，这些都是可以转化的，是随时转化的。因为我们的入住率不是特别高，我们后期推广也做了相应的变化，我们希望通过社区、通过环境改善，能够吸引自住行客户，使使用需求能够落实，不要出现泡沫。最后如果落不到使用需求上，肯定就是泡沫。这些是未来所有项目都会面临的问题。我也希望大家努力促使通过房地产开发项目使政府能够注意到这些，促使政府能注意到它的配套与市政。
    我们的项目在一期时是没有楼书的，只有一个生活手册，这个手册讲到太原市的医疗、住宅所有的公司、企业的地址，这就强烈的提一个信号，这些是生活所必不可少的配套。我们会缺这种东西，所以入住率不高，但有一点，目前我们项目普遍已经增值每平米一千多元，但二手转售的机率非常小。目前我们观察文教城二手市场房源很少，大家对房屋的长期持有还是有一个明确的态度。

段剑宇：太原是有300多万的人口的一个市场，太原市区的配套设施要比榆次好很多，我觉得榆次的房子对太原楼市不会有太大的冲击。

HOUSOO：段经理的观点是榆次楼盘不会对太原楼市造成太大的冲击，而且其冲击微乎其微，大家对他的观点是否认同？下面讲门户网的张经理讲一下！

张治波：龙城大街开通后可开发的土地非常多，想问一下，这个会不会对太原榆路版块的项目产生影响？像现在新兴文教城，以及周边的一些项目，这些是不是会对太榆路的版块有一定的冲突？目前整个榆次楼市的业态比较单一，住宅产品居多，纯商业项目体量比较小，这可能与城市与人口有一定的关系，但今后如果太榆同城化，榆次作为生活区也好，作为经济区也好，它的写字楼市场如何？榆次的商业地产写字楼有多大的市场？山西的十一个地市，晋中最近，但它的房价并不高，而且偏低；像临汾、运城地市的房价已经到4000以上，那榆次的房价会不会受太原影响还不断上涨？大家交流一下！

HOUSOO：我补充一点，向来都是“楼盘榜着交通兴”，比如说长风街，就是典型的案例，一线带活一片；交通对楼盘的影响是非常大的，对楼市的利好是显而易见的，龙城大街周边的土地目前差不多都到了各个开发商的手里，这条道路对两个地方的融合的作用是非常大的，哪位朋友对这块还有独特研究？

王 林：说到这点，晋中地产跟太原地产；山西房地产市场比较尴尬的事情，我们可以看出山西房地产市场都是有很多缺陷的，像没有很大的纯写字楼，未来榆次的房子是在给太原人盖经济适用房？在榆次之间，这么大的一个地面，来完成弥补这些。

郭 雪：我谈一下我的观点，太原榆次同城一体化是一个必然的趋势，从98年到05年，我个人觉得同城一体化关键还是在政府，规划好以后我们开发商才能再发展，在政府的指导下，像恒大在内的这些项目，一些大的企业，同城一体才能慢慢的延升过来，榆次地产才能真正的崛起。这是我个人的观点

HOUSOO：应该说《山西房地产》的郭雪谈的还是相当精确，确实政府在这方面应该有一个主导作用，这是其它力量没有办法改变的，必须是政府来完成这件事情。关于这个话题下面请三晋都市部的郝晓林谈一下！

郝晓林：在这方面，自己感觉太原榆次同城化提出已经很时间了，但我觉得不是特别积极，从太原这方面，很多地方需要解决这个地方做的不是特别到位，刚才谈到的，榆次这方面，从太原来说，买房的时候对高端产品的概念是很模糊的，比较在柳巷与府西街，可能觉得在公园旁边或者企业相当密切，这个产品出来就是一个高端产品。我觉得榆次很多项目都有这些，这方面应该拿一个什么样的定位？这方面应该不是很周到，这个方面也希望榆次项目的朋友来谈一下自己的看法？

HOUSOO：你的这个观点比较细化，这一块我觉得应该请恒达世行的张经理来解释一下！

恒达世行张：目前产品的品质也不低，低价并不代表代端，而像薜总所讲的，未来很可能向中高端发展。
    我接着张经理的话来说说龙城大街对榆次地产的影响。龙城大街两边的地，包括太榆路板块，这块的房价和榆次的可比性不大。本身榆次作为太原南进的区域，很长的时间它的房价与太原是没有可比性的，像土地很多已经在开发商手中，这片可能形成一个新的聚居区；像市政南移，太原形成一个新的中心，对太榆路的影响会非常大，新聚区也好，新区也好，它的形成，包括它的商家，一定位在未来的时间在太榆路对商业配套来带动太榆路的发展，像现在有500强入驻太原这块。开发商要联手，在市场中不要碰壁，也不存在挤压生存空间的问题，不管是什么都好，这块区域更进一步的促进了两地的融合，对周边地价拉升明显，对两城之间的腹地，有拉动，但目前还不太明显。

郎文涛：整个龙城大街开通后，有近15000亩的土地，那边的土地价格已经炒到200万。在这个程度上，龙城大街刚开通土地价格已经炒这么高，那么榆次的土地还是可以保持一定的优势，这是一个候选项。

张治波：我再补充一下，太榆同城化是98年提出来到现在，但两地一直没有实质性进展；做房地产受政府政策影响是非常大的，我们换个角度，因为太原是省会城市，那么这个省会城市会太原周边的辐射究竟有多大？还有没做到以省会带劝周边的力量？像郑州，一个郑东新区相当于再造一个郑州城。

HOUSOO：其实关于太榆同城化，前段时间接触榆次新政府，太原是讲的比较热的，但榆次是不怎么谈的，具体原因也不清楚。可能是因为是形政区化的权利分配。关于太榆同城，经济圈也好，太榆同城化也好，其它不管那个版本，核心就是太原与榆次，而太原与郑州是无法相比的；太原的城市辐射力量其实有限。而对于榆次来讲，一个仅有40万人口的市场容量，这么多的项目，能不能消化了呢？它的市场承接力在哪？

欧阳铭：我谈一点，首先介绍我自己，我在榆次做晋商国际，我们公司在操作的项目大概还有一些太原的项目，今天我们在谈论我们的房以及以后的销售方向，那么在今天每个公司都会讲一下自己的公司品质，在座的每个同仁品质也应该是非常优秀，我们要谈的目的，是怎么样我们能把房子卖过太原？怎么让我们的房子才能卖的好？所以我们应该有两方面或者说三方面，有一点是可以肯定的，榆次的房子的品质应该要大于太原的品质？大家都是认同的吧？因太原的项目很多都是见缝插针，现在榆次有很多它的规模也比较多，项目量也比较大，这一点我们优于太原的产品；另外一个问题，我们要探讨一点，谈一个大的问题，希望我们可以换个方向，是不是我们的房子品质优于太原我们的房子就可以卖的更快？我们不知道现在我们的同行所代表是项目是哪些？我们是不是可以来探讨一下：是不是大部分来自本地，一部分来自郊县（晋中的郊县），一部分来自太原。因为这边的产品能得这三方面的认可，无非是一个是目前榆次这些房地产的品质大于太原，另一个就是城市发展的空间，发展空间代表升值潜力更大，这种需求构成我们的客群状态。我比较喜欢榆次项目中的环境，像新兴，这些规模非常主要的卖点，在补充目前的客户群体，我比较认可市场；因为我们必竟不是国家领导人，但我们的品质就是在我们的探讨，也许可以跟开发商探讨一个大花园来满足客户，谈出一个社区去满足客户，在这方向太原是没有办法满足这些的。

HOUSOO：希望如此，确实从某方面来讲，我还是比较认同榆次楼盘的品质，一定程度上是比太原楼盘的品质要高的，是以质取胜还是以价取胜，两条腿走路总好过于一条腿单蹦。

欧阳铭：是的，谁都想让自己的房子卖得越多越好，我们在销售过程会关注换法迭加的方法，我们现在探讨的可能不是这些，我们在探讨客户的问题，我们这个思路，这个迭加的主题是我们的品质，我们的环境。

HOUSOO：说一千道一万，关键所在还是榆次的楼盘如何可以非常轻松将太原的人的钱装进口袋里。我相信在座的各位高手，可以各展所能，各取所需。不过，有些硬件是不可忽略的。大家认为目前的阻碍两地融合，或者是同城一体的是什么？欧阳总监来谈谈。

欧阳铭：行政区划，我想这也不是我们能左右的。

HOSOO：那么除了行政企业发问这一块还有哪些呢？

第一城：首先感谢能给我们提供这个交流机会，关键的问题，市政配套，比如说交通、公交、学校、医疗等等。从大趋势上讲，人们的观点及心理也是很重要的因素，当然，从远的方面看，两城融合对于腹地的开发潜力空间很大，是在说它的成长性，从现实角度上讲，人们的观念是比较有改善的。

HOUSOO：看来除了行政，规划、生活配套、市政配套等等都是阻碍因素。发展就会遇到问题，但不管阻碍有多大，前进的脚步还在继续，在大太原版块的背景下，怎么看待太榆路版块的地位呢？包括榆次会不会发展成为番禺之于广州的情形？我想这个话题应该从榆次地产人来看？我想，关于这个话题薜总更有发言权！

薜铮：谈不上，我们也是从一小块做起来，我们也是借势，借太原之势，做到今天的这个规模。目前来看，榆次对于太原像番禺对于广州是相同的，我觉得是这样的。包括当时番禺与广州之间建了一座大桥，它的建成对整个番禺版块是有非常大的影响。像星河湾的入市，带动了整个华南板块。
目前来讲，太原与榆次的交通还比较单一，只有太榆路一条，只有一条公交路线，这是一个比较尴尬的问题。如果公交路增加两到三条，打破这个平静是很关键的一点。像现在去番禺买房子的是中高端客户，它也在逐步调整，我们讲榆次是太原的后花园，那谁在后花园里住？传统意义上讲：肯定是中高端客户，甚至于是高端客户，必须有相当的购买力才能住进花园。既然说后花园就说明已经预定了它的发展方向，现在就是没有自然的条件，没顺畅的道路，还有就是过硬的产品，这些都是是必需的。从最后这个问题来讲，是肯定会形成的，不光是番禺与广州，可能还会形成高新区对西安楼市影响。

HOUSOO：这个发展肯定是大势所趋，晋福家园也是太榆路板块的大盘，我想这个问题韩总应该来讲一下！

韩建卫：这个太榆同城化，其实有几个事情不要混淆是了；一是政策，二是规划，三是政策导向，四就是产品。在城北的地，五千亩有这回事，但我觉得，考虑那边的土地性质问题，那边就已经到山区了， 榆太路这块，有个土地用途的问题，同城化过程中，土地的建设用地批不了！

HOSOO：各位的发言都很精彩，接下来还有哪位朋友对这方面有看法？

HOSOO：关于榆次与太原同城一体化大家都一直炒，但同城势头虽然不断在增强，而且榆次楼盘在太原的推广也逐渐加强、逐渐增多，但同城依然没有确定下来，这个也希望政府能尽快明晰，尽快的定个调调。
不过，在政府没有主导的情况下，我们也希望不管是媒体还是开发商，大家能共同努力，发出呼声，促成这个事情。我特别赞同薜总对榆次地产对太原楼市的定位，但需要做的功课比较多，如果功课到位，发展当是日新月异。
今天的路通楼兴版块地产，由于时间关系，话题就进行到这里，最后请赵部长给本次谈房论市做个小结。

赵海军：非常感谢山西房地产门户网，还有各位嘉宾的前来，论坛完了大家也可以娱乐一下！除了斗地主，我们这里有分健身房、棋牌室、台球馆等等，大家还可以进行其实的沟通、切磋。

HOUSOO：感谢赵部长，期待与大家的下一次相聚，欢迎各位有空到公司喝茶，谢谢大家！