主持人：山西百姓住房论坛首次高峰论坛，暨 “ 和谐社会责任地产 ” 倡议书签字仪式现在开始。首先请允许我介绍应邀出席今天大会的领导和嘉宾，他们是山西省政协副主席周然先生、建设部原副部长中国建筑协会副理事长、中国房地产协会会长宋春华先生、山西省建设厅副厅长任在刚同志、还有一个刘勇博士，我们对各位领导、嘉宾的出席表示热烈的欢迎和感谢。
现在我们首先请山西省建设厅副厅长任在钢同志致辞并发表演讲。
任在钢：尊敬的周主席、宋部长，你们好！今天在这里举行 “ 责任地产 共赢山西 ” 签字仪式，今天宋春华、刘勇将应邀在这里做报告，200多家房地产企业热烈响应 “ 和谐社会 责任地产 ” 倡议书，向社会作出庄严承诺，我代表山西省建设厅对年会的召开表示热烈的祝贺！对宋春华会长、刘勇研究员光临大会做报告表示热烈的欢迎！
借此机会，我向大家简单通报2008年山西房地产业发展计划中的一些重大事项和重大安排：
一、完善住房保障体系，加大经济适用房和廉租房建设力度；2007年8月13号国务院发布了关于解决成城市低收入家庭的住房若干意见，即国务院8月24、25在召开了全国住房工作会议，城市住房问题再次引起的党中央国务院的高度关注，为了贯彻落实国务院24号文件，山西省政府于今年的1月9号发布了关于健全和完善住房保障体系，解决城市低收入家庭通知，不得低于城市廉租住房的5%，也就是说廉租房的计划不得少于当年的5%，按10%的建廉租住房，在普通商品房按5%配套廉租房。我们在晋中和忻州市已经开始了这个工作，基本做到廉租保障对于应保尽保，保障范围由城镇最低收入扩大到城镇低收入家庭，面对城镇低收入家长用地不得低于年度住房的20%。在今年，孟省长的工作报告中，明确提出08年要新建经济适用房62. 4万平方米 ，新建廉租住房40万平方米，让8千户廉租房保障户住上新房，住房保障制度的完善，各种力度的加大。
二、关于棚户区改造，我们省是国家重要的煤炭生产基地，全省国有重点煤矿经过统计共有棚户区9.2万户，省委省政府将重点棚户区纳入了十一五规划，于04年4月17号经开始经过几年多的努力，取得的显著的成效，到今年年底，我们已经完成447万平方米，08年要继续加大国有重点煤矿改造步伐，新建住宅100万平方米，在城市居民棚户区改造过程中我们经过扩造，目前城市居民棚户区有553. 6万平方米 ，省政府于去年通过棚户区改造工作，在大同和太原搞了试点，经过一年的努力，开局良好，今年省政府又发布了关于实施城市居民棚户区改造的指导意见，即征发23号文件，即完成城市居民棚户区改造，城市政府是改造的责任主体，08年通过城市棚户区改造，要新建1.9万户，4.9万人改造居住条件，同时我们也经过一部分的统计，对我们省的旧老小区也实行改造，在去年我们在临汾搞了试点工作，经过初步统计，全省旧住宅小区 3万平方米 以上有4.9万个，我们今年也要开始此项工作。
今年我们要在几个地市开始限价商品房，使此项工作在今年也要进行推广。完善住房保障体系建设，调整住房供应结构，增加经营适用房和廉租房供应量，开始建设限价商品房，逐步地解决人民群众最关心、最直接、最现实的问题，是我们08年我省房地产发展中的主旋律，希望我们的房地产企业要清醒地认识当前房地产的的条件和变化，自觉服从政府的宏观调控调测，科学的经营决策，准备把握市场定位，积极参与到保障性住房开发和建设上来，承担起责任的社会责任，我们希望大家不仅在 “ 和谐社会 责任地产 ” 倡议书上签字，不折不扣的践行自己的诺言，大家共同努力，为促进我省的房地产发展作出更大的贡献。
谢谢大家！
宋春华：在这里我不谈更有走向的问题，在这里跟大家做一个交流，大家都知道我们国家的房地产宏观调控，如果从2003年国务院的18号文件算起，国务院的文件就是关于促进房地产持续健康发展的一个通知，国发2003年18号文件算起，已经六年了，这中间出台了一系列的政策，尤其是2005、2006年，大家都知道那么多条，密度加大，内容更加细化，着力点有更加细，我认为取得一点的成效。我们可以想像，如果没有这几年有利的调控，当前中国房地产的形势恐怕不是这样总体健康，总体稳定。所以对这调控还是要认清，我认为，判断形势或者对当前开发的情况做一个认识，有以下几点：
第一、大规模的空房与高控制是并存的；一方面我们是大量的开发、大量的供应，增长的数量非常好，同时我们又很高的控制量，我们看这是2000年以后（ PPT ），我们投资的情况，简单的说是 “ 两位数，2打头 ” ，都是两位数，打头大都是2，前天听国家统计局局长在电视上讲的，我们房地产开发投资去年大概增长30.2%，这个数字不准备，以报纸为准，去年也是很低，双位数，2打头。从供应的情况看，我们主要是一个很重要的指标，主要是面积，这几年，从2亿多平方米增加到2006年的5. 3亿平方米 ，这个数字有起有落，之所以有这么一个高速度大规模，主要是有这个市场的需求，这个主要反映在人均住房面积的增加上，我们从06年开人均 20.3平方米 ，到07年已经增长到 25平方米 ，我想是至少27.5，甚至到 28平方米 ，这样大规模的增长，大家知道，2007年，个别的城市出现的购房者观望的倾向，所以2007年控制量会不会有一个更大的增长，我们看最后的统计结果，现在还不好说，就是说我们的控制量也是不小的，这是一个情况。
第二、就是住宅的拥有均值在提高，差距在拉大；有的家庭，不但有了住房，有的不但有了第二住宅，甚至有了多套住宅，但是住房还是相当的困难，均值在提高，但是实际上是人不均的。
第三，我们的房价总体是趋缓，但是少数的城市，有些一线城市差距拉大，所以造成的结果就是房价发大，我们通常讲，就是房价收入比控制在3到5，我们现在超过了这样一个合理的曲线，所以谈房价不能谈收入，实际上是一个收入比的问题，同样的一个房价，深圳的房价很贵，香港人过来觉得不贵，他就认为这是可以接受的，甚至比较便宜，房价高，收入低。
第四、我们对房型进行了比较严格的控制，比如90、70政策，我们对购房的总量并没有限制，我认为只是包装变了，小包装，原来是大套型，但是我们买几套并没有限制，所以对房价并没有产生相关直觉的效应，对房价不会有明显的下拉的效应。
像西班牙的房子，他的房子现在是越来越小，他的住房平均面积缩小了5.1，但是它的房价上涨了5%，他的房型是 80平方米 ，单价是1.5万欧元，所以企图通过控制户型来稳定房价，我觉得这个可能会有一些作用，但是我觉得不会太明显，他对改善有效供应，调整供应结构，这个作用是非常明显的，我觉得要抑制投资，遏制投机，还必须出台其他方面的更有利的措施，比如说我们现在利息、首付，包括物业税，我觉得这样一些政策，这些一些制度可能对投资和投机的意图会更明显。所以关于房型的问题会达到它应该起的作用，但是房价还应该出台更有利的措施。
第五、我们的政策更加规范，一些欺诈行为有效收敛；但是还必须建立制度，甚至用法律的条文来进行规范。我以前讲过，最典型的例子就是楼花，但是看《房地产法》，这个没有规定，房地产里面讲的，未竣工的能不能进行转让由国务院规定，国务院出台的规定里面没有这个问题，所以当年温州人炒房没有进行规范，但是现在不行了，因为国务院出台了通知，就是商品房未竣工的，没有拿到产权证之前不能转让，现在做了禁止性的规定，这仅仅是国务院的一个通知，我觉得应该修改《房地产管理法》，从目前来看，放开炒楼花防线风险比较大，一方面从制度政策上加以规范，更重要的是法律规范，我们要规范市场秩序，主要是靠法律。
第六、我们的置业群体，广大消费者的消费理念应该是逐步趋于理性的，但是还存在一些不良的倾向；
1、就是贪大，中国人到底住大多大的房子；
2、超前，特别是一些年轻的工薪族，没有一种梯度消费的理念，一买就是好的小区，好的房型，还要大面积。
3、就是一种炫耀和摆阔的心理，已经不把它当成一种纯粹的消费，当成一种身份的象征，这个恐怕就不太健康了。利用它来摆阔，炫耀自己。
4、就是我们的浪费。当然这种炫耀，这种大户型本身就是一种浪费。另外我们从住宅的本身来看，特别是技术方面我们的差距比较大，我们在消费理念方面，趋于理性，但是还有一些不太好的倾向。
第七、我们住宅体系生态化正在建设，但是还不太完善，特别是技术创新方面还有很多薄弱环节，最主要是缺乏激励机制，我搞，不搞产业化，缺乏政府激励机制，所以我们产业化的推进还不是很理想。
第八、直接影响到住房质量问题，综合品质，总体上我们的品质在提高，但是综合品质还有差别，特别是生态能源还有很大的差别，这才能我们的住宅的软肋，现在看中国住宅小区的表面表皮已经是光怪陆离，但是内在的品质还很多，徒有其表。
我们讲刚刚过去的2007年，甚至在2005、2006年出台得大措施的调控，对这几年的调控作了整合型的完善，我认为2007年虽然没有出台前有多少多少条，后有多少多少条，但是我觉得2007调控的更清晰，调控的趋向更鲜明，措施更细化，责任更明确。
说明我们驾驭管理市场和管理房地产方面有了新的突破，具体讲，这就体现在特别是温总理2007年的政府工作报告里面，专门讲了一大段关于房地产的，这在历年的政府公告报告里面仅有的一次，专门对房地产作了一大段，我认为温总理讲的房产调控的意见不仅仅是是房地产的一个部署，对今后一段时期，这些措施我觉得都要长远的起作用。
我们三月开始央行连续六次加息，这是非常重要的调控手段，利用金融手段，当然不仅包括加息，另外国务院发布了24号文件，关于解决住房困难家庭的保障问题，24号文件，9月27号银监会又关于商业地产贷款的若干通知，首付的问题，第二套住宅的利息问题，都作了一些新的规定。另外十七大的政治工作报告，总书记的十七大报道里面有很具体的谈到关于解决住房民生问题， “ 住有所居 ” 的问题，生态文明的问题，这里面有关系地产的内容，10月28号通过的节能法修整草案，这里面专门列了一节就是建筑节能，这跟我们的房地产业关系非常密切，对开发商的责任作了非常具体的条文方面的规定，11月8号出台的廉租住房的保障制度，所以我们回顾了一下2007年调控的力度并不低，而且我觉得2007年出台的这些一切措施，把这几年的政策，作了非常好的整合，趋向是越来越明确。
下面我分几个方面关于调控政策框架、调控的重点和走势，谈谈我个人学习的理解，跟大家做一个交流。
首先是政策框架和调控的重点，这个我刚才讲到总理的政府工作报告，我认为基本上搭起了中国政策框架，这个就是报告里面谈到房地产对发展经济改善人们住房条件有着重要作用，总理的工作报告里面充分阐述了这个重要性，原来提到是现阶段的重要的支柱产业，这次又谈到对经济，对人民群众有着重大作用，所以国务院提出必须促进房地产业持续健康发展，我觉得这是总的一个政策的主导的一种趋向和框架的最基本的结构，就是它是一个重要的产业，必须保持它的持续健康发展，也是我们调控的一个目标。
总理的报告讲了四条，很具体的调控意见，我觉得是最重要的调控趋向是分几个，
第一条，就是说我们房地产业的发展一定要根据中国的国情和现阶段的发展水平，大家注意，有两个，一个是中国的国情，你不要盲目跟国外比，我们情况不一样；第二现阶段的发展水平，不能脱离小康社会初期，我们全面建设小康社会这样一个时期，我们现在这样一个历史时期，一个阶段性的水平，你不能脱离这个。
要根据这两点合理规划，科学建设，适度消费，形成有中国特点的住房建设和消费模式，再一次明确提出有中国特色的模式问题，建设和消费。
第二条，中国人住什么房子？总理讲了，重点发展面向广大群众的普通商品房，这意味着解决中国老百姓的住房问题主要是通过住房的商品化，普通商品房，至于说什么叫普通商品房，有一些文件有一些说法，我觉得还可以研究。特别是关于 144平方米 的问题，到底是大还是小比较合适，我觉得都要通过实践，我们进一步去把握。一个普遍的说法，就是中小户型，中低价位，另外我们要建立廉租房制度。
我们强调中小户型，普通商品房，还有一个价格问题。所以对这几个方面有一个合法，合理的规模，优化的结构，价格的监管和调控。
第四条，深入的整顿市场秩序，强化对市场的监管，特别是要强调地方各级政府对房地产调控和监管的问题，尤其是城市政府。所以总理讲的这四条，我认为既概括，又全面，非常简洁，但是高度非常高。
这就是中国房地产市场调控的政策框架和调控重点。这样一个调控重点，这样一个政策框架，是符合中央所确定的一个正确的政策原则，这个政策原则要坚持五条：
（1）、条要保持政策的连续性和稳定性；保持稳定性连续性，强化落实政策的责任制。
（2）、第二条就是要搞好调控我们就善于调控，要搞好调控就是充分利用政策的宏观调控和政策机制。对房地产市场来讲，我们应该更多的去运用市场调节的办法，对于住房来讲，特别是保障住房来讲，我们主要是靠政策调控，所以政府对房地产的调控不是说市场这一块不要管，肯定要管。但是政府的管理主要是制订规则，加强政府的监管，对保障这一块，政府要直接负其责任。
（3）、要提高我们的质量和效益。对我们来讲，就是要重点发展节能省地环保型住宅，从而形成有中国特点的建设和消费模式。
（4）、就是住房的民生问题，特别是广大群众特别是低收入，他们的住房问题。
（5）、坚持改革，以改革为动力，加快制度的创新，国务院明确提出对经济适用房要进行改革和规范，因为大家知道，经济适用房在执行这几年的过程当中出现一些问题，要加以规范和改进。这是第一个问题。
第二就是大的框架和重点，简单说一下住房保障制度问题，这个多说，文件刚出来，正在贯彻，刚才任厅长讲到我们山西一些做法，这个我就不多讲了，指导思想就是把解决好低收入住房的困难问题作为政府公共服务的一项重要的职责，我们的原则就是立足国情，满足基本需求，但是要统筹规划，也不可能一蹴而就，政府的指导需要大家的参与，各地因地制宜，省级总负责，县市抓落实。这里面涉及到廉租房问题，住房保障问题，不仅仅是最低收入扩大到低收入，保障对象和标准的问题，如何去确定你保障的标准和对象。也包括是实物配租还是货币配租，保证有足够的资金来源。财政的问题，土地出让和公积金这里面都有有足够的资金保障。另外对于改进和规范经济适用房，国家也作出的一些新的规范，比如说经济适用房的供用对象也作出了规范，标准由原来的60到 80平方米 ，现在规定是 60平方米 左右，没有 80平方米 。对上市作出了规定的五年之后才可以上市，另外不分产权，所以你的收益有一部分要交给政府。
另外单位合资建房的问题有作了一些规定，现在各地都要落实这个政策，有的地方可能做得更细一些，北京提出准入的条件就分的更细了，就不是一个数管全市，包括1个人的家庭到5口人的家庭，包括你的年收入，你的人均使用面积和家庭的资产的净值，显然五口人和一口人是不一样的，对廉租住房作了按照不同人口家庭规模作了规定。现在我还没有看到北京市最后落实到住房面积上，这个表是日本的，（ PPT ）日本关于保障住房，最后住多少面积他就是根据不同的人住不同的房子，细到什么程度？都是一个人，如果这个人是一个老年人可以多住几年，同样是最低标准的社会住宅，你这个家庭是6口人可以住到 66平方米 ，如果一个人只有 10平方米 左右，也不是一个数管。
另外我们对其他的困难群体的住宅问题也提出了政治性问题，比如棚户区改造问题，比如我们山西特别是一些矿区，作了一些矿区的改造问题，农民工的住房改善问题，所以要谈政策趋向，我们保障这一块，搞好保障，是我们调控很重要的一个趋向。
这是天津市政府抓的工程，（PPT）你看它的户型，每一个大概是50.63，一个卧室，一个小厅，一个厨房，一个卫生间就完了；中间这是 47平方米 左右，这是横楼梯的一梯四户，这大概是7、8年以前搞的廉租住房。这是深圳市搞的住宅，它属于筒子楼，每一户的面积 31.8平方米 ，一个小厕所，一个小厨房，一个厅就完了。香港也是这样的，这是香港一个叫石巫峡？的，这是一个老的住宅，这是香港52年火之后出现的，每一户就一间房，厨房、厕所全部都是公共的，后来他改善了一下，就把两户变成一户，增长一个厨房还在里面，香港现在决定把这个做永久性保留的一个文化建筑，一个遗产建筑。（PPT）
这里可能作为一个居住博物馆和青年宫。我们可以看一下（PPT）。这就是当年香港的公屋，现在的要好一点。我们看每一个社块都是住宅的类型，（PPT）我们看公共部分的水平也是不低的。这是标准层的走廊，两边是住户，我们看户型，一个人和两个人的住宅面积 21.6平方米 ，这很简单，户门在这里，一个厕所，一个厨房，放两个长床就可以了。两到三个人就稍微大一点，所谓单元房，是 34.8平方米 ，这个就稍微好一点，有一个沙发，可以放一个电视，有餐桌了。这是两房。香港的两房 45.8平方米 ，三房 55.48平方米 。为了增加使用面积搞一些飘窗，他厨房用的管是部分铜管。
还有一个住宅区叫葵涌？，这是60年代搞的一个，现在搞成40层的新的小区，这个大概有11万平方米，40层，我们看配套还是不错的，车位，包括教育、福利、游乐设施，商业还是不错的。比较注意环境的设施，他把所有的管道都拉到外面去，扩大了使用面积，他尽可能把公共绿化做了好一些。他很人性化，雨多，他行人到上都有雨棚，不同交叉的垂直都有很人性化，都有扶梯。我们大陆没有做到，这是社会住，公屋，穷人的住宅。包括有超市，早餐、便利店，大家乐是一个品牌的便利店，很方便，在这样一个大的综合体里面有蔬菜、水果、海产。他的卧室，他的单元私密空间很少，但是公共配套设施很好，我觉得这个方向值得学习，包括医疗，他的垃圾全部是真空输送，减轻污染，但是他卧室很少，卫生间厨房都很简单。 他的租金是一到两个人一个是2000块钱，老人更便宜一点，接近1000块钱。
我们看泰国，泰国的廉租住房，泰国叫仁爱屋，这是正在建设的，曼谷市区的穷人的房子，基本上都是筒子楼，这一户的开间是两个 六米 ，净生 5米 2，泰国的廉租住房 30平方米 多一点，就是这样的（PPT），你想住在泰国市中心就是30多平方米，同样是在曼谷在郊区就是50多平方米的小二层楼。
关于住房的问题不能搞一刀切，一个城市也不应该一刀切，中心区，黄金地段你住这里恐怕要小一些，远一点就可以大一下，要不然的话谁去郊区。这个符合级差地的原理。
第三我们的调控要支持自主性的消费，刚才叫生存性。对商品住宅来讲我们支持自主的消费，要抑制投资，遏制投机，只有这样我们才有一个稳定有序的市场，所以要增加自用消费型的供给，而不是投机性的。有时候很难说什么叫消费？什么叫投资或投机？当然投机更不好说，更多的恐怕要用一个合理的住房，现阶段我们到底住多大？我们认为是合理的，你超过更多恐怕就是改善性的不是不让你住，再多一点就是豪华型的消费。但是我们主要是增加自主性的消费，对盈利的要进行遏制，你可以在建设交易、保有环节，我们现在在建设和交易环境还有一些措施，但是在保有环节，原则上没有出台很多措施，所以物业税、所谓房产税的出台更多瞄准在保有环节，你拥有10套、8套，政府没有什么说法，将来恐怕不行了，你买了这么多，占有了这么多公共资源，恐怕要近一些义务。我们要用多种手段支持自己住的，对你那种投资的，我们要抑制抑制；对投机的要遏制，要打击。为什么？为了防止过热，防止泡沫。
说到这，我们必须吸取美国正在发生的刺激抵押贷款的教训，时间关系这个就不多讲了，美国连续十年的房地产的景气期造成一个信号，房地产是利好的，尽管美国人已经人均住宅的面积超过 60平方米 ，大家还拼命的贷款买卖，不仅仅是有钱的，包括一些没有条件的，为什么？利好！而银行也认为放贷是利好，我们可以首付少一点，最后不得不爆发次贷危机，投资性基金关闭，股市大跌，最后央行不得不自主救市，现在美国是很被动的。他的次贷总额这几年增加了很多，违约就越来越多，次贷过了60天还还不了贷，你这种长期的贷款利息你肯定要是提高的，或许就从现在就得提高，房价无疑将停止上涨，甚至有可能下降。结果就是被他言中了。这是一个获得诺贝尔奖的经济学家提出的。
美联储连续两年17次提息，创造了17年来的低谷。另外一个教训就是日本，日本主要是在80年代末，90年代初那次房地产泡沫的危机，那次日本让炒房是见地就买，以至于国土面积就相当于加州的总值的四倍，你说地价涨到什么程度？不管地好不好竞相去拍卖，日本人自己也讲，日本人的教训就是拒绝相信的状态，不要陷入曾经有过的状态。我们也不能忘乎所以。我们自己也有教训，90年代初我们的邯郸，包括珠江三角洲局部地区也出现过热，很多的半拉子工程，到现在还没有处理完。同样还有正在运行当中的西班牙，西班牙的房价涨的很厉害，90年代以后达到50%，抵押贷款是5000多亿欧元，涨的很疯狂。我去年到波塞罗拉跟西班牙同行进行交流，他给我提供了数据，从98年99年我看的他房价一下子就起来了，98、99年房价一下子就起来了，利息越来越低，低息高房价，这样一个高房价，低利息就是供应量特别大，在1992年的时候只能供应20万套，到2006年供应了80万套。接近80万套。供应量大大的增加，反映在人均的私房住有率是大大增加，这在欧洲是不多的，我们看几个国家法家、德国，瑞士是38%，而西班牙跟我们差不多，西班牙以前在欧洲是三流的国家，总量根本不行，这几年他的GDP已经到了中等的水平，靠什么？就是靠房地产拉动，所以房地产是一个双刃剑，拉动经济的效果非常明显，但是它的风险也非常大，所以现在看他家庭负债，你那么多房子那里来的？就是靠负债，负债到了税前收入的110%，借钱买房子，所以他采取了一系列的措施，也在调控房地产。
我看跟我们有些类似。比如说打击投机，加强金融监管，对低收入者采用合作建房的机制，制订住房计划，还有一个控制外资资产炒房。
根据这个情况，针对我们中国房地产这样一个数据，我们一定要树立风险意识，不仅仅是是房地产，还有我们银行业，我们还贷，我们房贷的增加也是急剧上升，所以我们在去年连续六次加息，这是必要的。必须要通过加息来抑制过渡的放贷。我们除了利用利息、首付等之外，还有用其他的方法。
另外我们一直在议论，住房的金融机构能不能进行大的改革？我们学习新加坡搞的公积金，公积金额度越来越大，风险也越来越大，要不要研究建立中国住房银行的问题？比如说像德国那样，德国的住房储蓄银行，跟商业银行是独立的金融系统，惜售住房者国家给予奖励，公积金也是一种住房储蓄，你必须从工资里面拿出一部分，国家按照比例给你奖励一部分，他的运行是低利息的。这个是德国的最大的银行，他现在已经在东欧实行了，现在我们天津已经做这个试点了，我们有公积金这样好的基础，我觉得我们可以进行这样的创新，这个可以是一个课题，可以进行研究。
第四、我们调控的趋向，就是要提倡中小户型，从而倡导科学文明的消费模式。主要是发展节能省地环保型的建筑，中国是一个文明的中国，1、是合理适度；2、梯度渐进；没有必要也不可能一部到位。3、要健康文明。住房就是一个消费问题，就是解决住有所居的问题，不要赋予那么多精神上的问题。还有一个就是节约资源。如果那能到这几点，就是一个科学文明的消费模式。所以国家应该鼓励开发建设中小户型的住房，以优惠的政策加以扶持，反过来讲对大户型特别是豪宅应该加以约束，特别是是建立资源补偿机制。
中小户型不是越来越小，它既要考虑当前的需求又要有一定的适应性，满足不同群众的住房需求。我们现在提出90、70的政策是必要的，也是合理的。问题在于社会上对于 90平方米 以下的户型能不能解决中国人现阶段或者是今后一段时期的住房问题是持有怀疑态度的。
最后建设部搞了一次 90平方米 以下的住宅户型评比。遗憾的是没有一个获一等奖的。我们在中小户型的工夫还没有下够，但是获得二等奖的还有几个，这是一个北京市的建筑方案，这个他有三中套型。（PPT）
最大的是 89.81平方米 ，大家注意套型面积已经包括公摊，他做得三室，主卧室、次卧室，还有一个小卫生间，还有一个大卫生间，两卫，一厨，一个大厅，我想对于一个核心家庭，就是三口之家来讲，这个还不行吗？还满足不了你的住宅需求吗？如果你不想摆阔的话就绝对可以了。这样 77.88平方米 ，这个一个大厅一个卫生间，最后的是个一般 66.22平方米 。这样的我认为不错。他在中套跟小套之间他打了一个洞，这个洞如果封上就变成了两家，非常适合中国的家庭养老，老人住在这里可以，年轻人带孩子也可以在这边。日本人讲究的 “ 一碗热鸡汤的距离 ” ，如果他考虑再方便的话，走一个户门就变成了一个大家。三代人住一起就要这个。 90平方米 以下，我觉得我们就要盖这样的房子。
第五、建设模式的问题。我们要有一个激励的机制，建设一种节约型的建设模式。节约能源是我们的基本国策，我们节能减排是全民行动，每一个单位每一个公民都必须要做到，对于我们的产业来讲主要是推进住宅产业现代化，我们要做到中小户型高速度，走日本发展住宅的路子，而不是美国的路子，面积不是很大，但是特别舒服，特别好用。在太阳能的利用、保证对开发商的约束，我引用的这些都是节约能源法里面的，开发商如果是违反了法律恐怕要罚款，要承担法律责任，跟以前不一样，大家要好好学习节约能源法。
关于节能减排，我觉得我们更多的是要有一种广义节能的概念，一方面我们搞好住宅单体，这是就不多讲了，墙体、窗户等等。同时还有这几个事，抓好常规能源的同时要抓好替代能源，特别是太阳能和地热。《可再生能源法》也有这样一个要求，在抓好节能的同时要抓好产能，不要以为建筑是消耗能源的，我们还能够生产能源，靠什么生产？
太阳能，因为太阳能需要一个设备基地，恰恰我们建筑是承载太阳能设备的一个非常好的载体。我们建筑应该作为一个太阳能产能基地，这样的话，当然也包括地热，我们的耗能和产能如果是平衡的话，我们就是零耗能小区，什么叫零耗能？不是不耗能，而是产的能跟耗能相抵。我们还有一个要抓好循环利用，我们要把资源从产品到排放转变为资源到产品到再生资源，所以垃圾是放错了地方的一种资源，你放到垃圾堆里去了，实际上它是一种资源。比如重水回收，可燃垃圾可以回收利用，另外就是提升品质的同时，要延长建筑物的生命周期，即包括结构周期，涉及适用性功能的周期，还包括涉及到品相生命周期。特别是一些重要的静观地带。我们在打造精品新建的同时要善带老建筑，国家要出台政策善于利用老建筑，又利用力资源，又要利用城市资源的载体。
关于这方面我们看比如热量回收的问题，（ PPT ）这是英国伦敦郊区的一个住宅，他首先产能就是利用太阳能的光复发电来为汽车发电，生产热水，所以住在这个小区的住宅，他的汽车是不烧汽油的，他在通风的过程中保存热量，它的保温也非常好。这是他的光复发电板，这个是很好的。朝南的都是大玻璃，朝北不开窗，他没有暖气片，他屋顶的东西就是为了回收热量，风吹，就转，冷风从这里进来，房子里热的空气从这里出去。风一吹就动，怎么做热交换？就是扩大冷热空气的接触面，可以回收50到70的热量，而我们北方地区冬天在开窗进行换气的时候热量全跑了，他回收了。
另外可再生能源最好的例子，我认为当前瑞士马尔莫的一个全部利用可再生能源的一个小区，他的开发理念就是二十一世纪我们住什么样的房子，一部分是风能，一部分是热能，一部分是太阳能，夏天的制冷主要是靠电热泵，这个小区摆脱了化石类的能源，这是它的模型，中间有一个高层的建筑，最后的结果就是百分之百利用可再生能源，利用土地、能源在建材等方面都做到了的节约。
关于延长生命周期的问题，我们看深圳一次炸了16栋，中国有一个18层的楼建到17层炸了。青岛、西湖，你看看报纸。第一版这个报道特别多，我们国家规定最少用50年，我们最多20、30多年就没有了，台湾也是这样，日本也是这样的，所以东亚这个地方浮躁的很。我们看英国的，这是100多年，你说谁是资源节约型、环境友好型。现在这个温室气体越来越高，跟建筑物生命越来越短有很大关系，欧洲他对老房子主要就是改造利用。由于时间关系这个不多讲了。看这个粮食统舱改称学生空公寓，要是我们肯定是炸掉了。这是他们的洗衣房。还有的例子这个不多讲了，这是巴塞罗那还有一个斗牛场，最后改造成一个大商场，这是上海原来的一个炼钢厂，现在做到一个雕塑的艺术中心广场。
最后我们要按照十七大部署，我们要建设生态文明，坚持改革的方向，我们从政策、制度、法律三个层面搞好我们的调控，政府做好政府的事，开发商我们要依法经营，尽我们一份社会的责任。中介要提高我们的诚信度，广大消费者要理性的消费，只有这样相信我们的国家的房地产业一定会步入一个健康稳定可持续发展之路。
主持人：刚才是宋部长关于房地产的一些开发，我想对我们的房地产在08年的的方面还有一些很好的作用，我们再一次以热烈的掌声对宋部长表示感谢。
下面给我们演讲的是刘勇博士，他多年来研究区域经济，今天给我们山西房地产企业演讲一下区域经济对我们房地产的影响。下面以热烈的掌声欢迎刘老师。
刘勇：刚才听了 宋部长精彩发言，刚才主持人介绍了我，我是搞区域经过的或者是宏观经济的，和房地产有点距离，宋部长的演讲对我来说也是一个学习的过程，也是对房地产的认识会有一个大的飞跃，我们区域经济说实话从他本身学科的特点是一个综合性宏观性的学科，应该说所有的学科都和我们有点关系，我们都接触到一些常识，如果你让我非常深入的讨论一个行业的发展规律有一定的难度，所以说在这个场合下我也是一个学生，我非常感谢宋部长给我提供这样一个机会。使我也增长了见识，既然来到这个地方，总的谈点观点，我们会议的主持人给我出了一个很大的题目，房地产业和我们区域经济的关系，围绕这个题目，我想讲三个问题，不一定对，但是谈谈看法。
第一个问题对房地产的发展，我曾经研究过，可能研究的角度不一样，我从宏观经济的影响，对区域经济的影响，对中东西部的影响，我探讨房地产的作用，刚才宋部长说了房地产在我国来说，国家定位为一个支柱产业，我觉得这是非常到位的，大家都知道美国，美国之所以经济发展快，他到现在为止把房地产作为三大支柱之一，更何况我们是发展中国家，未来还有很大发展空间所以房地产我们把房地产作为支柱产业是非常正确的，我们要强调一点，很多地方因为房地产的形势，把中国房地产面临的问题归结为一种产业的定位，房地产定位为支柱产业，千军万马都去炒房子，所以房价一定会上来，所以能不能要求决策者不要把房地产定位为支柱产业，这个恐怕是对房地产这个产业本身缺乏了解。首先我对房地产的发展我有几个基本观点给大家介绍一下。
领域我搞的是区域经济和宏观经济，我想对跟房地产的关系可以探讨一下，我来到山西，对山西省的经济发展本身有什么关系，我是很看好山西的经济的，对房地产的了解这半年也看不出什么道道来，既然来了，就谈一下想法，如果有不对的地方请大家指出。
把房地产作为支柱产应是赞成的，但是有一点，房地产到现在为止还没有成为我国的支柱产业，你成为支柱产业要有标准的，标准很简单，占GDP的6%，我们去年才5.4%，还有一点距离，但是发展方向，发展前途非常好，我们现在房地产问题很多，这个地方一定要把长远和现实问题区分看，首先我们要对房地产有一个基本认识，第一个基本认识我认为我们的房地产业还有20年高速发展时期。第二个房价是可以调控的，这个也是有的。房价不能不调控，这个涉及到民生问题，涉及到方方面面的问题，从本身市场调节，他本身也调节，不是它不调节，怎么调节这里面有学问。
第三这个也许外行的一点，所出来大家讨论，这也不是太原则性的问题，我认为虽然这个观点我已经想了很长时间，建立房地产社会保障体制，物业税也好，实际上根本一个问题是不是能够就明确提出让一般的老百姓远离房价的影响，跟房价没有关系，不应该让他们在房地产跟着大波走，这个我的看法也比较浅薄，但是我觉得这个应该可以探讨一下。
首先我认为咱们房地产保持20年高速增长一点没有问题，我说高速问题不是一般的增长，正高于GDP的增长速度，高的还不至一两个百分点，我们未来发展房地产还要往上走，我说几个原因：
第一个我们是工业化阶段，中国工业化至少要保持20年发展速度，经济本身要保持20年发展速度，有了至少甚至到了30年，这个和他本身所追求的目标有关系，他的目标是什么？人的需求无非是衣食住行，那么我们现在看看，衣食主要解决了，现在主要是住和行，这些大家都很清楚，解决住和行必须有20年的高速发展，因为这完全和解决吃住是两个关系，为什么这是工业化初级阶段，因为这涉及到你装备，因为你为了使类正常的居住，你行，必须要有先进的装备制造业，特别是装备工业来支持你否则这个你生产不了，你住和行顺畅的话，你的基础设施要跟上来。我们的基础设施投资这几年发展的速度非常快，但是和住房的差距还是很大的。我们知道到发达国家去，人口上了50万以上，哪个城市没有地铁？咱们这么大的中国，改革开放30年来，咱们有几座城市有地铁？光地铁这个投资不知道要有多大的投资？需要多大的资源配置？我们解决住和行的在初级阶段解决衣和食的问题，完全是两个不同的概念。
第二涉及到的建设就是城市建设，住和行集中在城市里面，什么叫城市？非农业人口居住地，包括工业、包括农业，包括居住，人是一种群居动物，我们的城市化还很低，我们现在还不到43%，未来我们要到80%，这个是我们未来要解决的问题。
奥运会以后中国经济还会保持高速增长？会啊？我觉得肯定会，整个奥运会的投资也就是2千多个亿，主体建设就2千多亿，加上其他的不到8千亿，现在加上4万到8万亿来说是非常小的，仅仅只占几个百分点。
未来我们的城市化也处于非常高速的发展阶段。中国的城市化也会保持每年几个百分点的增长会保持20年，这个从数据上也可以说明，我们现在城市化绿色是43%，如果非要到70%，这样的城市化率将带来巨大的消费需求，这就不言而喻了。
十七大进一步提出在城市化高速增长时期我们不要忘记了另外一条我们的新农村也要加快建设，说实话，城市化达到一定水平，50%、60%以上，还有一个情况会出现，就是郊区化，我们的住房也要逐步的改善，不仅有一个量的问题，还有一个质的问题，我们仅仅是公寓吗？那不行？高层吗？未来我想在发展10年或者20年，我们的独立洋楼，我们不叫别墅，你独立别墅需求也会越来越大，这个和我们的新农村建设，和我们的郊区化建设也是密切相关的。
说实话，我以前提出，新农村建设决不会拖城市化建设的后退。
第三我们的房地产还不是支柱产业，我们和美国相比还有巨大的差距，这个差距大的大家不可以想像。美国的房地产在美国占经济比例是多少？美国的房地产去年的数据占整个GDP的比重是12.5%，GDP的十分之一以上是由房地产提供的，大家可以看一个表，这是美国的，从2001年到2006年以来，整个行业对GDP贡献的表，（ PPT）你看农业、矿业、公共产业、建筑业、制造业、销售业、零售业、交通、金融等等。房地产健康艺术包括政府，他是我们叫全部分析，我们看06年的数据不全，我们看他05年的数据，这里面包括房地产业、出租，如果把出租剔除的话，也达到11.8%。这是我们05年的，对GDP贡献的全部分析，我们看我们的农业第一产业是12.5%，我们的工业比重最高42.0%，再看我们的服务业，其中房地产是10.5%，还不到美国的三分之一，但是仅仅相当于美国的三分之一，从支柱产业的比重来说，要求来说，还没有达到支柱产业。所以这个发展空间是无限的。发展还有很大的空间，我们不仅仅是看房地产本身，我们看相关的建筑业，我们的建筑业的比例应该说也还是可以的，不低5.5%，占GDP的贡献是5.5%。05年的数据，这里面有一个相对的比较，我们看美国的数据，美国的建筑业的数据是05年是4.9，比我们稍微低了0.6个百分点，但是美国农业的比重对GDP的贡献只有1%，也就是说美国的建筑业是农业的五倍，而我们呢？我们反过来看，我们的建筑业对GDP的贡献率是5%，我们农业是12.5%，我们还低于农业，如果按照这个模式，我们有13亿人口，我们农业可以降低，我们现在是12.5%，我们就是降到2%，按照五倍的标准来说，我们的建筑业应该达到占GDP的贡献达到10以上，这样才可以和美国相比，我们的建筑业本身的发展前途也是光明的。
对房地产的这个观点我们觉得是可以调控的，对房价是由什么因素决定的？说法是千奇百怪的，五花八门。从经济学的一般原理来说，这个价格房子也是一般产品，你的用途我不管，你投资也好，消费也好，你是一般消费，你的价格从形式来说，只能是决定供求与需求，没有别的，我认为你房子不管他背后的影响因素有多少？这些因素都是通过影响房子的供给和需求两大需求来最后影响房价。因此从这个角度来说，房价为什么会涨，归结到底就是供不应求。在原理上是十分正确的，一点都不含糊，一点错误都没有。因为你其他所有影响房价的因素，包括可操控的因素，包括市场本身的因素都是通过房子的供给来决定房价，那么房价在涨就是供求，没有别的。这个原理是这个的。
供给和需求背后的因素很多，很多是可以调控的，政府通过这个背后的因素是可以控制房价的增长和下降的。这一点也是建立的。不要说这房价决定与供给和需求，政府就不应该干预他，或者干预不了他。我政府不直接干预，单位我干预之后的很多因素。通过这样一个链，最后达到控制房价的目的。这是完全可以做到的。这也是政府干预市场的一个基本原理。
从我们房价分析来看，影响房价的因素也是很多的，从需求来说，城市化，农村人口快速向城市人口集中，收入增长，收入增长了需求就增长了，你需求增长了，不仅仅是住房的增长还有其他的增长，你收入增长了，你增长的途径是不是正确也很难说，不要保有预期，预期也很重要。现在我们的预期无非是你没有这个能力，对你房价的看法也很多种，这个房价是往上涨，不会下降的。像美国、日本一样，把房价看成是刚性的，特别是年轻人刚刚走上工作岗位，他的预期非常大，他总是低估自己的能力，一下子把房价可以挣回来，他愿意出这个高价，这个是两个博弈的结果。这个我觉得是很对的。还有一个投资增值的一种冲动。你可以采取这个去做。
我们可以采取一些措施，供给也是这样的，成本的提高，土地供应量的限制，也包括供给的预期等等，这也是一些因素。要使房价得到有效的控制，这里面可以说已经从中央到地方已经采取了非常多的措施，我认为这都是非常必要的，但是总感觉到政府的决心还不是很大，刚才宋部长提到一点，房价既然是可以调控的，房子对民生的影响也是很重要的一个方面，老百姓对房价的承受能力和政府的调控能力应该相匹配，还有一些学者提出，你政府不干预房价，你房价这么高，你把供应放松，房子的供给会成倍的增长，刚才提到西班牙就要这样的，动中国的老百姓来说，承受不起，所以政府应该下定决心。
具体的做法是对中国的房价真正要使政府下决心其中一个很重要的观点，就是能不能最终目的让老百姓远离房价的影响。中国的人口这么多，房子又是比较特殊的一种产品，他本身的总价值比较高，很多人一辈子，包括西方人一辈子的工作就是买一套房子，贷款也好，涉及到方方面面，你让一般的老百姓是不是不需要这样想，去置业，去想这个问题，新加坡这个模式是可以借鉴的，这两个人群怎么去协调，去平衡，我觉得可以建立一种模式，建立保障体制，目的让老百姓远离房价的影响，说实话，我一辈子就买一套房子，我安安心心的能住就住好一点，房价跟我没有关系，我不可能买房子，你有这么一套三室一厅就足够了，你还有其他的需求，还有行的需求，用的需求，你如果把政策的稳定性意图非常文电的给老百姓交代清楚，方向引导清楚，我想房价不需要13亿人口去关注，30%人口去关注就可以了，也许这个市场更健康。
这完全能够消除盲目的预期，那里是一个年轻人刚毕业就想买房子， 70平方米 还不够，还要买100多。你说泡沫是怎么产生的？预期的占80%。这就是一种高于成本的一种不切实际的想法，这个理论的提出者是获得诺贝尔奖的。
谈谈我对房地产的看法，后面的两点，我非常简单的谈一下观点就可以了，首先我们区域经济发展和房地产关系十分密切，可以说中国经济的发展和房地产的贡献是非常巨大的，占整个GDP的贡献从全国而言只有5.4%，但是对中国来说有一些地方非常大，有的地方甚至达到20%，甚至一些新兴的城市的就是靠房地产发展起来的，这个热点很多，热点多的地方就是房地产发达的地方，这个话一点不假，中国的区域热点太多了，最热的就是天津滨海新区，还有还有云海地区，胶东半岛，还有环渤海，海峡西岸。这个宏伟目标是在建三条海底隧道。还有雷州半岛，我也参加了这个讨论，这个在下一个五年计划要提出来，还有我们广西的东南亚一体化，所以到处都是热点，中部也不示弱，我们的山西煤炭基地建设，我们的中原城市群，包括我们的西部，都是我们房地产未来发展的主战场。当然有一线、二线、三线。咱们的区域差距是很大的。这几年在中部崛起、西部开发的政策下，发展的差距的增长的趋势也所缩小，但是差别还在扩大，另外有一点，差距更大的是我们的房地产。衣食住行我们衣食基本上都解决了，我们跟东部有差不多，我们的房地产差距更大，我们的经济差距，如果是经济差距，如果我们说东部是西部的两倍的话，我们的房地产是三到四倍。
未来得发展很有很多，我们的发展经济，结构调整区，重点发展地区、限制发展地区，控制地区等等，这些就不说了，这个和房地产也有很大关系。由于时间关系，就不说了。这里面有几张图，中国的区域经济东西部还有很明显了，东部狭长的地带，包括东北，基本概念是东部地区狭长的长条地区，它的人均GDP高于全国，而我们广大中西部地区占中国国土80%以上，所有的省份除了一个以外全部低于平均水平，为什么一线城市基本上都是在东部，概念就在理，东部这么狭长的地区，它的GDP超过全国平均水平，而广大中西部地区全国低于全国水平。只有一个，是内蒙古。
对山西经济和房地产的几点认识，山西的经济保持了快速增长的势头，这是没有疑问的，我刚才说中国的经济中西部所有的省份都低于全国水平，除了内蒙古以外，在整个大背景下，中部是往下塌陷的，山西塌的少一点，为什么？我们有能源，我们的结构调整非常到位，我们由焦炭、到电力，到装备制造业，非常正确，所以我们可以用十五时期我对山西的经济结构作了一个分析，用数字化的方式进行分析，给我的结论是三点经济总量的增长对山西的贡献是占第一位，整个工业的基础比较好；第二产业结构调整优化对山西也是整治，我们的结构非常好，全国经济结构发展比较快的我们这里也比较快，就是结构好，就全国而言，发展比较好的产业，我山西也比较快；第三我们的区位条件得到很好的利用，我们有很多是出口的，我们和外地形成比较良性的资源的交换，这很清楚，我们为把煤运出山西，我们修了三条大通道，这是山西区位的改善，从的结构调整，都是对经济发展的政事，这里面特别要指出，就我们山西房地产的产业来说，低于中部水平，所以我想大家恐怕比我清楚，现在全国的房地产是5.8万家，我看了中部的各个省都是2000家以上，我们山西是1800家，总的来说比中部各地差一点，全国房地产的总经营额达到5.8亿，我们山西的收入恐怕要稍微少一下，还不到1000亿，才120亿，在中部还是差不多的。
我到什么地方都提两轮驱动，一方面靠外资，我们一方面靠企业家，美国的事业就是我们的企业，山西的事业就是企业，这和科学发展观的实施调节是有关的，对地方的考核应该有三个指标，不应该考核GDP，就业是非常重要的，第二最重要就是考核你的投资环境，你是不是创造了合适的投资环境，刚才说了我们的区位环境非常好，第三看一个地方的企业个数，我们不要直接看GDP是多少？应该看后面的三个。
我们山西的很多工作也是走在前面的，我们的厅长也作了介绍，在这种情况下，我们对于控制房价还是不是能够率先做一些工作，具体什么工作，我也提不出什么建议来，只是有一个想法，时间关系，很简单的给大家汇报到这里，谢谢大家！
主持人：刚才刘勇博士用了很详细的数字分析了中国房地产的未来，只是我们山西房地产和其他城市的差距，这个分析我个人非常赞成，从区域经济的角度讲，我们山西的房地产和全国相比，还有很大的差距，还有很多的发展空间，第二我们山西房地产要达到一线城市的水平还任重而道远，需要我们的努力。我们在这里谢谢我们刘勇博士的演讲。
下面我们向讨论山西房地产的形势，我们请了我们山西本土的房地产企业家，都08年山西房地产的走势进行分析。
我想首先请问一下阳光的李总先生，对新的一年房地产有哪些期待和新的想法？
李总：谢谢杨会长，谢谢大家！我谈两点看法，首先，08年地产形势比较严峻，因为国家在调控，刚才宋部长也讲了，我做了一个具体的数据，银行的开发贷款减少50%，按揭借款减少30%以上，况且要逐渐的取消，对我们房地产公司来说是非常严肃的。这是我讲的一个，我们作为房地产公司来说要做好这样的准备。这是一方面。
另外一方面，未来的房地产国家在调控，对于老百姓的住房，国家可能要采取一些手段，还有国家要采取的手段就是对一些过分超大型、豪华型得更加严肃，特别是囤地的，我去税务局听他们的局长讲，从第二年开始，两年以来的起码要20%囤地税，这样一来，我们未来得发展地产形式是非常严峻的。
第二点、作为地产商来说，第一山西的地产商起步比较晚，人家已经大规模了，我们大规模的很还少，以后的发展要大规模的，规模性的，还有一个精品型，还有一个？责任型，我们管理责任型的，你开发规模打了以后，精品楼盘出来以后要管理好，老百姓业主买了房以后，往往最后能不能管好，非常重要的一点，从另外一方面讲，以后的地产商可能责任大于利润，我们应该把这个利润放在第二位，责任放在第一位。
主持人：把责任放在第一位，是我们开发商对老百姓最好的承诺。谢谢李总！
下面我和阳泉煤业的王总做一个探讨，在新的形势下有什么新的想法？
王总：其实我们这个企业，虽然说是山西的企业，真正做地产起家不是在山西，我们现在开发的项目主要是北京、重庆、三亚。
主持人：我们山西的企业也在外面做。
王总：我们在山西做就是阳泉和临汾，在太原没有做。08年整个房地产的走势，我想就几个方面，第一个方面整体的走势肯定是看好，而且是越调控，越看好。越调控是市场的需求越稳健，越好；越调控越看好房地产的水平，这样的情况下，贷款就大了，去年以后，银行盯在你屁股后面看你要钱不要钱，今年以后，不是这样了，银行要发放贷款，最终看企业的水平，看你真正能不能作出好项目，看你企业真正的发展是不是有实力的企业，所以是考水平。首先是融资能力的水平。
其二是你整个团队的运作水平，现在的房地产和前几年不一样了，前几年的话，我们感觉拿一块地，修一点房子就可以卖了，现在好房子就有空间了，但是差房子在今后生存的空间越来越小。仅仅靠投机，倒房子去卖，今后肯定没有市场。我想整个房地产市场在未来的十年二十年是中国的大势所趋，肯定是好的的，企业在市场竞争中要有优胜劣汰的过程。包括对现在的房价的高低，只要有人买就不高。现在把房价的高低一平均，我觉得没有意义。同样一碗面条，你卖5块钱，如果做成精品就可以卖50块钱，房子是一样的，有购买力的人觉得不高。这个问题不是一概而论的。
主持人：谢谢我们王总的精彩发言。08年我们房地产企业的优胜劣汰这个事态肯定会出现我们希望山西的好的合资企业更多的涌现，做得不好的肯定被市场淘汰，下面请李总提出你的看法。
李总：给了我们很多不具备融资能力的开发商，不能够解决资金问题，我们房地产行业将越来越难走，虽然利润的进入，动辄就是一千亩以上的开发项目，一千亩以上的开发项目，到每平方米的成本来讲和我们一百亩以内是不一样的，这个这样的成本和未来得中国一线的开发商没有办法评比，这给我们本土的开发商提出一些要求，必须面对我们金融的融资渠道，必须面对房地产的有资本市场上市，有私募，有基金，有信托。从资本市场上来讲，只极少数的人才有市场，大部分的风险地产商是没有办法利用这个渠道去融资的，我们怎么办？从现在实际情况看，包括信托、包括基金，在国内的的资金量很多，我们经常接到北京一些电话联系，北京有很多机构有钱，想进入这个城市，相当于北京上海来讲，我们太原作为房地产市场来讲是一个洼地，他的成本很低，有很多外来的投资机构愿意进入太原，运寻求好的项目，为我们规模不大开发商提供了机会，你购买的需求，同时要求你的团队是专业化的团队，要求你的财务是干净的。
主持人：金融问题是一个大问题，提出一个问题，山西的金融问题刚才刘博士也提出我们全省1800多家开发商，有资金能力，有开发能力的并不多，近几年连续到山西来的一线城市来了有15家，给我们带来了新的活力，我们大部分的中小地产企业如何办？我们请我们的六建公司的陆总提出一些看法。
陆总：
首先感谢房地产协会为中小企业房地产开发商提供一个交流的机会，同时也很欣慰，今天听了我们房地产的领军人物这方面的论坛，从我们山西六建是以建房为主的企业，房地产成立仅仅几年，大规模的小区做得也少，品牌效应不大，所以在房地产界算是一个无名小卒，今天的杨会长让上来，我只能站在中小企业的层面提出几个看法。
可以讲，房地产行业很精彩，但是中小企业房地产企业很无奈，对于一级市场对于中小企业开发企业可以说望而生畏，不仅仅是是资金、贷款，银行看不起，也没有来路，对房地产中小企业下一步如何发展？尤其现在国家宏观调控，不管地域政策，包括老百姓的帮助，如果说对大的房地产开发商是一种大的调整的话，对中小型房地产商来说带来的是一场灾难，但是面对市场，我们既不能怨天，也不能由人，我从我们六建来说，这几年资金实力不雄厚，品牌发展也没有，我们只能是面对二三线城市，大同的林丘，阳泉的盂县，在吕梁的离世，还有一个搞职工住宅，这些项目还搞得的比较成功，但是收益比较少，这个我们也很无奈。
最近我们整个施工系统，我们有4万职工，这里面很多员工房子还不全，尤其是高等收入的，大家知道收不来款，我们的房子少，大家急需要改变环境，最后我们到海南，不管是环境，还是从生态环境、旅游环境也好，在海南选择了一个地方，我们本意搞一个山西建筑业内有需求，我们跟业主打交道多，很多业主提出说，不要搞省建系统的，能不能搞全省的，我们从市场抓住机遇，很多买房人看中只要你六建施工，我们就愿意到外地置业，这样的话我们到外地置业就方便多了，现在我们很多群体，我们的房地产协会前头指导，山西老年协会给我们当顾问，很多投资者愿意参与，我竞争虽然激烈，你要突出自己的优势，我们自己有酒店，我们自身的这种管理满足这种需求，所以市场再激烈，只要能抓住机遇，我们的中小企业开发商能够强手联合，我们互补联合，在房地产这方面，你没有土地我们可以有资金，没有资金我可以有服务，我们可以有精细化的管理，只要我们能联合，把我们自己的工作做好，强手联合，共赢山西。
主持人：作为六建公司中小企业如何走向更大更强，一个是寻求合作，一个是开拓市场，一个是项目的合作，一个是资金的合作；市场我们是山西是二线城市，我们到三线城市去，刚才提出到海南去，又回到我们房地产的起点，他的未来怎么样？我们拭目以待。下面我们请李总给我们太原市08年房地产走势作一个分析。
李总：首先今天有这样一个机会，有宋部长、刘博士、任厅长讲的这些东西很受启发。我这里初步谈一下我对山西特别是太原房地产市场的一点个人的看法，第一2008年是太原市大太原大规划，进一步实施和推进的过程，所以在2008年在这种情况下，太原大规模的社区，甚至是承城中城的小区会集中展示，2007年拿到土地的在全国百强地产里面有7到8家已经全部进入太原，包括富丽集团、恒大集团、包括合生、包括上海的绿地，包括大连的万达集团、包括碧桂园，现在在龙虎花园正在洽谈地，当时还包括北京的当代集团、包括深圳的现在都落地升花。2008年是山西大盘出现的一年，第二个又遇房地产百强进入会让山西的房地产推到一个更高的层面上，我们山西的房地产开发跟全国相比比较落后，而且竞争又一直处在同质化，小规模低水平的竞争上，08年我们会出现大量的主题社区，比如又围绕人文的，又围绕运动主题，主题社区在山西2008年会大规模的出现。
第二复合地产会取代单一模式，上面做住宅，下面做写字楼，会把一些酒店性公寓性包括商业集中推出，推出复合地产，比如当代的商业圈。比如富丽的城中城。所以08年也应该是山西太原房地产上规模、上档次或者是进一步开发的一年。
同时山西太原2008年也应该是一个集中放量的一年。2008年现在百强手里面已经有上万亩地，这一万亩里有一半的开发出来，而我们2000年底，正在开发还没有竣工的有7000多万平方米，刚才任厅长又将讲了推出经济适用房、廉租房。太原市11个片区的改造，包括百强推出的楼盘，应该说明年是太原市也是山西各类物业集中放量的一年。
第四太原市的房地产竞争已经物业逐步走上差异化，物业同时以丰富化的基础上定位专业化。比如太原市现有物业今年大家议论比较多是上海绿地，上海绿地在山西太原拿到的第一块地首期开发300亩，建设太原市第一个低密度豪华别墅，他是定价是1万一平方米，因为他是唯一的低密度社区，比如说今年也出现了太原市商业地位，比如我们在迎泽大街有一个唯一酒店公寓我们做了精装修，比如我们在迎泽大街做写字楼的时候，考虑到世博会的召开，也考虑到能源企业的需要，我们做一个能源会馆的推出，围绕能源企业作一些服务，推出一些产品。所以太原市一万以上的房子低密度的有。
4000块钱以下我想08年会大量推出，比如恒大，在小店区有一些土地，比如富丽在北边拿到地，他推出的大社区，他的价格与地价的优势继续可以维持在4000左右走，我们城里的房子，大家最看好的是汾河景观房，我们现在的精装修是7000到8000左右。我们的产品丰富了，我们以前买房子，没有什么空间。
主持人：李总对我们太原08年非常看好，谢谢各位！
下面我们进行大会的第二个环节，就是关于我们 “ 和谐社会责任地产 ” 倡议书的签字，1月12号，12天前，北京开了一个非常好的会议，200多家企业共同签署，有幸的话我们在北京，中国的十强房地产之一，广东的恒大地产进入了山西，他的老总在北京的大会上进行的签字，而且介绍他们在开发房地产方面对社会方面在一些贡献，非常好的经验，今天恒大集团的山西分公司经理梁伟前康先生也来到我们会场，有请我们的梁先生。
梁先生：
尊敬的周主席、尊敬的各位领导、各位来宾、各位同仁、女士们、先生们，我首先代表恒大集团有限公司预祝大家在新的一年里万万事如意，事业更上一个新的台阶，同时对这次年会的胜利召开表示热烈的祝贺。
恒大地产集团是中国房地产十强企业，恒大集团始终坚持以诚信为基础，以创新为动力，致力于实施精品战略，塑造国际品牌，现在在全国22个主要城市拥有恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、以及恒大井金碧天下、恒大金碧系列的项目有50多个，年开发建筑面积达到600多万平方米，并且先后获得中国名盘、中国成功开发典范等30多项国国家级的殊荣，恒大集团始终秉承质量树品牌，诚信立伟业的基础，并且将起落实到具体的行动当中，做到规模效应与品牌质量并举，积极推动社会责任战略，力求达到 一流的规模项目设计，一流工程质量管理以及工程质量的精品以及一流的物业管理。
努力从一个单纯的房地产开发商向一个城市运行商转变，同时对业主负责，对社会负责，对历史负责！
目前恒大地产太原有限公司已经成功的进驻太原市场，在小店区的精心打造太原恒大绿洲项目，并且与小店村携手共建三晋第一村项目，这个总建筑面积160万平方，我们相信在山西省太原市各级政府的政府领导和全力支持下，在太原市良好的投资环境的指引下，在太原市房地产市场正在蓬勃健康积极向上发展的有利支撑下，太原恒大绿洲一定能够打造成为太原市标标杆性的园林居住社区。今天我非常荣幸的作为房地产的代表企业，在此宣读和谐社会、责任地产的倡议书。
建立诚实守信住房消费环境是构建和谐社会的客观要求，是房地产市场宏观调控的重要内容，也是房地产开发企业应该履行的社会责任，为营造诚实守信的消费环境，塑造诚实守信的行业形形象，保持房地产健康有序发展，特发出如下倡议可得
一、进一步规范建设行为，严格遵守国家和地方政府颁布的各项房地产法律法规，切实按照土地出让合同约定的期限和规划设计要求进行项目的开发建设。
二、切实保证住房质量，贯彻执行国家标准和规范，积极推广应用新材料、新技术、新工艺、新设备，提高主张建设使用的 “ 四节一环保 ” 水平。
三、积极参与政策性住宅和普通商品房建设，坚决执行国家有关调整住房的结构，积极参与经济适用房、廉租住房和中低价位中小户型普通商品房建设。
四、自觉执行商品房销售、明码标价制订，按照合理利润标售价，所有售出商品房在售出时明码标价。
五、依法规范商品房预销售行为，及时以楼盘表形式公布每套商品房的面积，售价及销售状态。不搞内部认购，不得在取得预售证之后收取违约金等。不得以任何形式囤积房源。
六、坚决不做虚假房地产广告，执行房地产广告管理的有关规定，包括广告宣传能够与实际宣传一致，坚决不在领取许可证以前，发布商品预收房广告。
以上六条除了自己坚决执行外，也热忱欢迎社会各界政府媒体的监督，让我们为共同营造房地产稳定发展营造良好环境。谢谢大家！
主持人：感谢梁总的发言和宣读的倡议书，下面请我们在座的参加开会的企业领导，上台在我们的背景版面上签下你们自己的名字，对社会实现庄严的承诺。首先请前十排的先来。
下面有请周然先生做重要讲话。
周然：尊敬的宋部长、尊敬的各位为山西经济作出贡献的房地产企业家，大家下午好！山西省房地产协会今天在这里举办2008年房地产高峰论坛暨 “ 和谐社会 责任地产 ” 的签字仪式，这是一个非常有意义的活动，刚才刘勇博士就房地产中的一些重大问题和未来发展的趋势作了一个很好的分析报告，几位知名的房地产老板和大家开展了对话交流，企业家相应和谐社会、责任地产的倡议，在倡议书上签下自己的名字，对这次活动我们表示热烈的祝贺，并给予充分的肯定和支持。下面我讲三点粗浅的意见。
第一、我省房地产有积极的优势，局统计资料表明，近几年我省每年完成的房地产投资大约在200多亿左右，房地产建筑面积大概在600到700万平方米，同巨大的社会需求量相比还显得不足，发展相对之后，改善城乡居民条件是全面建设小康社会的重要内容，实现老百姓安居是政府应该承担的责任，今年刚刚结束的两会上，政府工作报告上省政府承诺要着力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，办好十件好事，其中解决百姓住房也良好列为其中，也就是解决住有所居的重要举措。这是一个庞大的建设计划，也是一个十分艰巨的任务。所以房地产业需要在这方面作出巨大的努力，房地产业是一个产业关联度高，已经成为拉动国民经济增长的主要支柱，多年以来，房地产为我省经济发展作出很大的贡献，这次，党和政府高度关注民生，提出实现百姓安居的奋斗目标，希望我们的房地产企业要抓住机遇，积极参与，除了发展自己以外，更重要的是履行社会职责，继续为我省经济和社会协调发展作出新的贡献和谐。
第二、要把 “ 和谐社会 责任地产 ” 的活动扎实有效地开展下去。当前房地产市场存在着不足的问题，部分地区住宅开发和供应结构不合理，住房价格上阵过快，房地产市场的秩序比较混乱，少数开发企业为了追求高利润，囤积土地，哄抬物价，社会对此有所反映，在前不久召开的政协会议上，我听到很多百姓的意见，在这种情况下，中国房地产协会提出 “ 和谐社会 责任地产 ” 和 “ 和谐社会 责任地产 ” 倡议的概念，全国的多家知名企业发起了 “ 和谐社会 责任地产 ” 的倡议，我省的企业也积极相应，这一活动的开展对于解决房地产市场当中存在的问题，促进社会和谐稳定，营造良好的舆论氛围，推动房地产业健康发展有十分重要的意义。山西是晋商的发祥地，能够纵横商海500年，横跨欧亚大陆，靠的是诚信义，只有这样才能让市场长走到更远。为诚实守信的企业创造更多的发展空间，营造诚信为荣，失信为耻的氛围，建设诚信者胜，失信者败的氛围。
树立企业的公民意识，在项目运作的过程当中，充分考虑消费者的全严格产品质量，控制标准，为社会提供更好地品质上乘价格合理的产品。我希望房地产在履行价格方面确定做到以下几点
1、在思想上行动上服从国家的宏观调控政策，做政策的模范执行者；
2、进行思考进行规划，为消费者提供综合品质优良的产品；
3、优化经营、诚实守信，不搞商业欺诈，不弄虚作假；
4、节能省地，节水节材，保护环境，为建设可持续发展的房地产业做贡献；
5、积极参与经济适用房、廉租住房的建设、普通商品房的建设，承担起改善百姓住房的责任。
第三、加强行业的自律和服务。活跃协会工作。2007年国务院颁布了《关于推进行业、协会、商会发展的若干意见》，2006年山西省政府颁布的《促进行业发展规定》，两个文件为行业协会的发展指明了方向，对于协会的改变创新，充分发挥协会代表服务协调自律职能提出了新的要求，希望我升房地产协会认真贯彻执行两个文件，切实履行好协会职责，传达政策政府的意图，反映企业的宿求，在政府和企业之间发挥桥梁纽带作用。协会要用多种方式，培养房地产企业的社会责任感，推进房地产企业社会体系建设，要及时发现总结房地产企业内诚实守信有社会责任感的好典型，大家共同努力，为实现党的十七大提出的 “ 住有所居 ” 共同作出各自的贡献。谢谢大家！
主持人：今天的大会到此完毕，我我省今天的房地产发展知名的方向，提出的要求，让我们再对此对他们表示感谢。我们坚信在省委省政府的努力下领导，通过我们房地产业界的同仁，全省在 “ 住有所居 ” 方面推动房地产更加持续健康发展方面一定会取得新的成就。会议到此结束。谢谢大家！ |
