2019房产投资必看！买套晋阳湖的房子，11800元/㎡亏不亏？| 给利姐问答 NO.46

山西房地产门户网 2019/03/20

房地产投资随着市场的变化已经发生了质的变化，这样的变化一方面是由国家宏观调控政策及金融政策所影响的，同时也和不同城市的产品结构有关，所以投资公寓产品就需要睁大眼睛否则极有可能成为一项失败的投资。

在太原，大量的公寓产品出现，使得太原整体公寓供应量充裕，但即便是这样，也不能一概而论所有的公寓产品都不值得投资，要具体分析不同的产品类型，对于一些位置好，周边配套好，且有很好产品区隔的公寓项目来说还是值得投资的。

给利姐根据多年的房地产经验，总结出了公寓投资六大法则，给需要的购房者参考！

Part.1 投资公寓法则之一：能够很好地出租

在房地产投资不同的产品有不同的盈利方式，住宅产品可以通过交易去赚钱，而公寓产品赚钱的方式则是以租金收益为主，是要通过收取租金来赚钱的，所以投资公寓产品首先考虑的是未来要好出租。

只有租出去才能够收到租金，才能赚钱。那么问题来了，什么地方的公寓才能好租哪？

Part.2 投资公寓法则之二：地段、地段、还是地段

作为经营性物业，地段永远是第一位的，商界有句话叫：一步的生意。也就是说：同样的生意因为位置差异可能会出现不同的结果。

地段是由自然环境、人文环境决定的，地段决定了经营型物业周边的客群及由客群决定了消费者的多寡及承受能力。具体到公寓产品就是周边租客多寡及租金的承受能力。所以投资公寓时必须查看周边都有什么样的单位，有没有租客，租客能够承受的租金范围。

地段是决定了公寓从交付到能够快速出租出去的主要条件

当然伴随着城市的发展，有些地方虽然区域内租客不多，但是如果另外一项法则能够满足的话，也是不错的，这就是——

Part.3 投资公寓法则之三：通达性好

城市出行的方式有以下几种：步行、自行车、公交、开车、打的、轨道交通。在这些出行方式中最经济环保的是步行及自行车，如果公寓周边有大量租客的话步行能够解决最好，而除此之外则是道路交通。

一个公寓项目如果周边道路交通发达的话，未来租客就可以外延至五公里左右，也就是通勤时间在四十分钟之内也是比较不错的选择，此外，如果一个公寓项目周边一公里内有地铁站更是能为公寓锦上添花的地方。

上述这些仅仅只是购买公寓的外部条件，除了这些之外，出租的公寓是要住人的，而租住公寓的人大部分是单身或者是年轻的情侣，从年龄来说大部分是95后，那么这些人是一般是不会做饭的，故对项目自身要求要高，就是——

Part.4 投资公寓法则之四：项目生活配套要完善

公寓租客分为两类：散租，就是个人租了居住或者开工作室，另外一个是机构租了做短租公寓，这两类租客对于周边的配套要求是一样的，这些租客不像住宅的产品对周边要求那样，比方住宅要求有好的学区房，而公寓产品租客中无论是散租的居住或者是工作室，还是机构租赁做短租公寓的，对于学校要求的都不多，但是对于生活配套设施要完善这是最为重要的。95加上未来的00后都是某种程度上的“懒人”

正是这样购买公寓产品要看看项目自身的生活配套是否完备。

上述这些都是外部条件和大致的要求，而要真正考量一个公寓产品是否具有投资价值还要看项目具体细节设计——

Part.5 投资公寓法则之五：产品设计要牛逼

房地产的竞争归根结底最后是要回到产品本身的，产品主义是房地产公司竞争的基础，而作为经营性的投资公寓其产品设计决定了未来的盈利情况。

没有好的产品即便是在同一地段，最终的盈利能力可能会差别巨大。在营销上谈到竞争时最重要的竞争利器是：别具一格，这永远都是最好的竞争手段。

别具一格是要自造护城河，把自己同别人区隔开来。只有这样才能减少竞争对手进而能够达到更好的竞争优势与产品溢价。

经营型产品的最终是要经营上，而好的经营团队及对项目的管理是很重要的，一个公寓产品能否长期的有很好的回报就取决于配套物业的经营了——

Part.6 投资公寓法则之六：生活配套决定公寓升值空间

功夫在诗外是说的做好一件事不是光看表面的，而一个公寓项目能否经营的好不光取决于公寓本身，更是要看与公寓相匹配的生活设施能否经营。

生活配套设施对于公寓租客来说是十分的重要的，那么生活设施经营的好坏直接决定公寓的价值。

经营好周围的生活设施取决于两个方面：物业持有者和经营者，物业持有者如果是众多的，那么经营起来就比较麻烦，如果是生活设施大量的物业是由开发商持有的话，开发商不是靠散售获得商业配套的盈利的话，是靠未来租金收益或者自己经营获利的话就会很用心。那么这就给经营好物业带来了先决条件。

那么根据上述的条件，你自己可以做出一个判断。而给利姐看到一个项目跟上述的法则的比较匹配的——

Part.7 众里寻他千百度千百度——蓦然回首，它就在晋阳湖片区

在年后，其实很多网友在咨询房地产投资的问题，给利姐在搜索了太原所有在售房源之后，有这样一个楼盘就很符合上述的六个法则。它就是---泰禾1号街区，首先看这个项目的位置：

项目就在滨河西路快速路上，滨河东西路素来有小高速之称，项目未来的业主及租客可快速到达南中环、龙城大街、滨河东路。同时，环湖东路未来将有地铁6号线经过，从这里坐上地铁可快速通达全城，完全符合上面的的第三条法则。

该项目位于龙城大街与滨河西路交叉口，项目周边既有像华润大厦，化建大厦这样的写字楼，又有万国汽贸城、汇众家园等大型市场，这些地方都有大量90、95后需要租房，而这些写字楼及汽车市场又有很多来自外地的工作人员，他们都是长期的租赁客户，这些客户中既有中端客户，同时也有高端客户，可以满足未来公寓出租的需要，而同时这些地方也会有省内及外省到此从事业务合作的客户，所以无论是长租还是短租都有市场。有客群很重要，这是其一；

该项目的地理位置不言而喻。项目周边不论是商业设施，还是金融机构都非常的完善。项目周边不仅有长风国贸第六馆、华润万象城。同时还有规划中的华侨城欢乐海岸、奥特莱斯。这样的配套是完全可以满足生活的需要的，地段好，没办法，天然优势在那里放着的，这是其二。

除了外部配有的这些商业设施及生活配套之外，另外项目自身还配备了大量的商业，独特的原来。这些完善的设计及配套是租赁市场最为基础的配套，这些都为懒人经济提供方便性及良好的体验感。这是其三。

项目的公寓产品建面约面积58-106㎡，层高约4.8米。LOFT产品在目前太原的公寓市场上还是比较少见的。绝佳的园林、完善的配套、稀缺的区位，这是市场普遍存在的那些小面积公寓没有办法比的。

同时伴随着时代的发展，各种个性化办公需求，尤其是小型工作室，网红直播间等都需要稍微大一些的空间来布局，这样空间体验才更好，同时能够具有更好的场景。

该项目在未来的托管经营方面也在严格地挑选运营商，泰禾1号街区已确认牵手途家。

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